Льготная ипотека отогрела рынок новостроек. "Индикаторы рынка недвижимости". 18 мая 2015

Вопрос – надолго ли?
Признаки улучшения экономической ситуации и госпрограмма льготной ипотеки, стартовавшая в конце марта, оживили спрос нановостройки в Москве и Подмосковье. Участники рынка рапортуют о росте продаж и дружно надеются, что государство и в дальнейшем их не бросит. Но отменять скидки и, тем более, повышать цены предусмотрительно не спешат.
Яма первого квартала
I квартал 2015 г. оказался тяжелым в плане продаж для большинства застройщиков московского региона. Две волны покупательского ажиотажа в 2014 г., исчерпавшие спрос будущих периодов, декабрьский взлет ипотечных ставок после повышения ключевой ставки ЦБ до 17%, ухудшение макроэкономического фона и т.д. дали вполне предсказуемый результат: за первые три месяца 2015-го число зарегистрированных московским Росреестром договоров долевого участия сократилось примерно на 19,5% относительно I квартала 2014 г. ("Продажи недвижимости в Москве в I квартале 2015 года упали на 20%").
Из-за завышенной базы конца 2014 г. – тогда в офисы продаж застройщиков выстраивались очереди как за колбасой при СССР - в квартальном разрезе статистика выглядит еще более уныло. По данным Est-a-Tet, в "старых" границах Москвы по итогам I кварталапродажи новостроек упали на 47% по сравнению с IV кварталом 2014 г.
По оценке Дмитрия Старостина, вице-президента AEON Corporation, в январе-феврале реальный спрос сократился в два-три раза. "Причем если в январе девелоперы еще продавали недвижимость, то в феврале, наверное, после того, когда Хуснуллин (руководитель столичного стройкомплекса, вице-мэр – прим. ред.) сказал, что квартиры покупать не надо, народ в принципе перестал подавать заявки", - сетует Старостин. (См. "Чем больше ясности на рынке недвижимости, тем выше цены на квартиры".)
После удорожания кредитов и ужесточения условий выдачи ипотеки на рынке остались лишь инвесторы с валютными накоплениями и те, для кого покупка жилья была вопросом первой необходимости, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп".
От фактической остановки ипотечного кредитования - ставки в 16-18% и более процентов, по сути, привели к тому, что большая часть покупателей была вынуждена отложить покупку до лучших времен – сильнее всего, естественно, пострадал сегмент комфорт- и экономкласса и, соответственно, рынки новостроек Новой Москвы и Подмосковья, где ничего другого и не строится.
"Те немногие сделки, которые совершались в начале года, были сконцентрированы в основном в объектах, находящихся в границах старой Москвы, где риск остановки строительства, по мнению клиентов, был меньше", - отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор ООО "Сампо".
В целом, по данным Est-a-Tet, в Новой Москве уровень реализованного спроса в I квартале 2015 г. относительно IV квартала 2014 г. снизился на 56%, а в Московской области - аж в 2,6 раза. И это при том, что Est-a-Tet не зафиксировала в Подмосковье аномального роста покупательской активности в конце прошлого года: по информации компании, в I и IV кварталах 2014 г. спрос в регионе находился на сопоставимом уровне.
Московский элитный рынок тоже ощутил снижение спроса – за I квартал продажи в годовом исчислении снизились на 17,6%, по данным Kalinka Group. Но не из-за подорожания ипотеки, отсутствие которой для богатых граждан не критично, и, по словам риелторов, даже не из-за кризиса.
"В прошлом году на столичный рынок вышел крупный ожидаемый проект – вторая очередь ЖК "Садовые кварталы", что обусловило всплеск продаж в феврале 2014 г. Тогда было заключено 70 сделок против 40 в этом году, что и сказалось на квартальной разнице. …Кризис сказался на качественных характеристиках сделок: в I квартале 2015 г. средний бюджет сделки составил $1,46 млн, что практически на треть меньше, чем год назад. На 10% уменьшилась и средняя площадь приобретаемого лота", - поясняет Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group.
Кроме того, часть спроса на элитном рынке оттянула на себя "вторичка": если в конце 2014 г. собственники вторичных квартир держали цену в долларах и не хотели идти на уступки, то в феврале они стали более сговорчивыми, добавляет Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.
Весенняя оттепель
Опасаясь массовой заморозки строек и неизбежного в этом случае появления новой армии обманутых дольщиков, власти Подмосковья в лице губернатора Андрей Воробьева начали активно лоббировать меры по господдержке ипотечного кредитования. Усилия чиновника на удивление быстро увенчались успехом: уже во второй половине марта правительство РФ утвердило программу субсидирования ипотечной ставки, в рамках которой граждане получили возможность взять ипотеку на покупку квартиры в новостройке под 12% годовых. По условиям программы, первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Размер кредита ограничен 3 млн руб. для всех регионов, кроме Москвы, Подмосковье и Петербурга, жители которых могут занять до 8 млн руб.
Эффект от запуска программы застройщики ощутили уже в конце марта – в апреле.
"До того как банки стали предлагать "Ипотеку с господдержкой", в день заключалась одна ипотечная сделка, теперь – пять и более ипотечных сделок в сутки. В среднем по объектам, находящимся на реализации в нашей компании, количество заявок на ипотеку выросло на 60-70% по сравнению с февралем", - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой".
В "НДВ-Недвижимость" доля ипотечных сделок в начале года упала до 15%, однако после старта госпрограммы по ряду объектов доля сделок с использованием кредитных средств выросла до 25-30%, рассказывает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании Кристина Шульгина.
"Количество ипотечных сделок в московском регионе сильно увеличилось, - согласна с коллегами генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева. - Доля ипотечных сделок в январе составляла 20%, в феврале и марте – 30%. За первые три месяца много было отложенных ипотечных сделок, то есть заявки поданы еще в декабре, а вот оформлены как раз в I квартале 2015 г. Несмотря на долю в 30% в общей структуре сделок, количественно показатели сильно упали. Апрель показал себя прорывным месяцем, так как доля ипотечных сделок достигла 40%, а в количественном выражении прирост составил более 50%. Практически все ипотечные сделки заключаются по программе господдержки, потому что по стандартным программам ставки по-прежнему очень высоки – от 16%. По стандартным программам сделки единичны – это касается сделок по ЖСК и договорам предварительной купли-продажи, на которые акция не распространяется".
По данным Est-a-Tet, уровень реализованного спроса в московском регионе в апреле оказался выше на 31% по сравнению с мартом, а уровень потенциального спроса – на 20%, отмечает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. Если по итогам I квартала доля ипотеки в Москве составляла 8% от общего объема сделок, в Новой Москве – 21%, а в Подмосковье – 15%, то в апреле с запуском программы субсидирования доля ипотеки достигла 20-25% от общего объема продаж в зависимости от сегмента.
Конечно, свою роль в росте спроса на жилья сыграло и некоторое улучшение экономического фона, прежде всего в финансовой сфере – нефть подорожала, рубль укрепился... и потенциальные покупатели немного успокоились.
"Возвращение на рынок покупателя произошло по двум причинам: первое – все оказалось не так страшно, как многие думали. Ведь были прогнозы, что доллар будет стоить и 100, и 150 руб. А теперь волна паники прошла, все поняли, что да - доллар стоит 50-60 руб., да, это не 30 руб., как раньше, но жизнь продолжается - машины так же ездят, дети так же ходят в школу, зарплата та же рублевая. Да, заграницей отдыхать стало сложновато, продукты подорожали, но, в принципе, жизнь продолжается. А те вещи, которые ценились в рублях, в том числе квартиры, стоят сегодня сопоставимые деньги. Второе - если зимой были грабительские ипотечные ставки в 20-30%, то с сегодняшней инфляцией в 16% покупатель имеет возможность получить ипотеку на 30 лет под 11,9%", - считает Дмитрий Старостин.
Подмосковье и Новая Москва – главные бенефициары ипотечной госпрограммы
"В московском регионе наибольшее влияние программа льготной ипотеки оказала на первичный рынок Новой Москвы и Подмосковья, что связано с меньшей стоимостью недвижимости по сравнению со старой Москвой. Максимальная сумма ипотечного кредита по госпрограмме ограничена суммой 8 млн руб. А это значит, что для покупки жилья в большинстве проектов старой Москвы клиенты вынуждены вносить не минимально возможный первоначальный взнос в 20%, а большую сумму", - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО "Новые Ватутинки".
Конечно, в границах МКАД тоже есть новостройки не дороже 10 млн руб. (максимальная стоимость квартиры по программе ипотеки с господдержкой при первоначальном взносе 20%). Однако московское жилье за такие деньги, скорее всего, будет слишком тесным даже для семьи из двух человек. Поэтому если у семьи есть только 20% от стоимости жилья на первоначальный взнос и платить по кредиту по коммерческим ставкам люди не могут, то им, скорее всего, придется выбирать квартиру за МКАД, отмечала еще на старте программы руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова. (См. "Ипотека на новостройки Москвы и Подмосковья: когда процент не имеет значения".)
Кроме того, Новая Москва и Подмосковье, где строится относительно доступное жилье, как уже было сказано выше, более всего чувствительны к ситуации с ипотечным кредитованием. Поэтому эти рынки сильнее всего пострадали в результате роста ипотечных ставок и больше всего выиграли от запуска программы льготной ипотеки.
"Эффект от запуска программы, естественно, прежде всего почувствовали застройщики жилья эконом- и комфорткласса – в этих сегментах ипотека традиционно обеспечивала до 60-70% продаж", - говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации "Баркли"
Например, в ЖК "Новые Ватутинки" в Новой Москве за первые две недели работы программы количество сделок увеличилось на треть. В январе и феврале доля ипотечных заемщиков по всему проекту составляла около 20%, а сегодня примерно равна средним показателям прошлого года (около 50%). В подмосковных проектах ГК "Лидер Групп" продажи выросли в апреле на 50% по сравнению с мартом, а доля ипотечных покупателей достигла 80%. В "Урбан Групп" (Московская область) внедрение государственной ипотеки, а также акции компании, направленные на увеличение выгоды от нее, привели к двукратному росту доли ипотечников среди всех покупателей. При этом доля ипотеки с господдержкой среди всех ипотечных сделок составляет 100%. В московском ЖК комфорткласса "Ривер Парк" более 90% всех заявок на ипотеку также подается по госпрограмме.
Элитному рынку льготная ипотека не нужна, однако и там в марте наметилось оживление - покупатели привыкли к новому курсу и адаптировались к ценам, отмечает Ирина Могилатова.
Количество сделок соответствовало уровню прошлого года: по данным Kalinka Group, в марте были проданы 53 элитные квартиры/апартамента, в марте 2014 г. – 50. В апреле покупательская активность также была высокой - на первичном рынке было заключено 50 сделок.
Цены и перспективы
Льготная ипотека, бесспорно, помогла повысить спрос на жилье в московском регионе. Однако это отнюдь не значит, что покупательская активность вернулась к докризисному уровню.
"Спрос, безусловно, уже не тот, что был осенью и тем более в декабре 2014 г. Если сравнивать с достаточно активным апрелем прошлого года, то обращений со стороны покупателей стало меньше на 25%", - говорит Ирина Доброхотова.
Поэтому не удивительно, что девелоперы, несмотря на радость от запуска программы субсидирования ипотеки, не торопятся отменять скидки и повышать цены.
По данным "ИРН-Консалтинг", в апреле 2015 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД увеличилась на 1,8% по сравнению с мартом. Но причиной стало не подорожание отдельных новостроек, а уменьшение доли сравнительно недорогого жилья в общем объеме предложения – с рынка ушел большой объем недорогих квартир в ЖК "Царицыно-2". (См. "Новостройки Москвы в апреле 2015 г.: на продажу выходят доступные проекты").
Максимальный размер дисконта, по информации Est-a-Tet, в апреле достигал немыслимых в докризисные времена 20% от стоимости недвижимости. С такими скидками продавались в основном остатки квартир в готовых новостройках, так как, несмотря на смещение спроса в сторону готового жилья, полностью сданные проекты чаще всего слишком дороги для основной массы покупателей - учитывая сокращение доходов населения.
Тем временем лимиты финансирования по программе субсидирования ставки уже подошли к концу. Власти планировали, что 20 млрд руб., выделенных из бюджета на программу, позволят выдать населению 400 млрд руб. ипотечных кредитов. К настоящему времени банки уже направили в Минфин заявки на сумму порядка 550 млрд руб.
Конечно, девелоперы надеются, что государство не бросит их в беде и найдет дополнительные средства на продолжение программы, потому что в противном случае "рынок жилищного кредитования вновь начнет умирать", уверен Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп". А строительную отрасль ожидает значительное падение покупательской активности, банкротство застройщиков, заморозка проектов и, как следствие, появление множество новых обманутых дольщиков.
"Снижение ключевой ставки ЦБ до 12,5% не приведет к отсутствию необходимости субсидировать ипотечную ставку. Важно понимать, что для того, чтобы ключевая ставка оказала значительное влияние, она должна быть снижена еще как минимум на 2-3 п.п. Только в том случае мы сможет увидеть доступные ипотечные ставки, сравнимые со льготной ипотекой. Тогда и можно будут говорить уже о завершении господдержки за ее ненадобностью", - считает Дмитрий Старостин.
По словам Михаила Меня, министра строительства и ЖКХ РФ, его ведомство действительно обсуждает с Минфином возможность увеличения объемов финансирования программы. Вопрос в том, сколько денег государство сможет направить на поддержку одной отдельно взятой отрасли - при дефицитном-то бюджете?
Скорее всего, второй транш будет вряд ли больше первого, в размере 20 млрд руб. Насколько этого хватит, зависит в том числе и от политики Центрального банка, регулирующего уровень ключевой ставки. Но, например, уже к середине апреля Московский банк Сбербанка России одобрил 4,7 тыс. заявок по программе "Ипотека с государственной поддержкой" на 19 млрд рублей. А в ВТБ24 к концу апреля поступило на рассмотрение более 16 000 заявок на сумму 33 млрд руб.
Но главное, как неоднократно отмечал IRN.RU, поддержка ипотечного кредитования – это правильно и замечательно, однако без нормально развивающейся экономики и увеличения доходов домохозяйств никакая ипотека не может сформировать стабильный высокий платежеспособный спрос на жилье. (См. "Докризисные ставки по ипотеке не спасут новостройки от падения спроса").
А дела в экономике обстоят не так чтобы очень хорошо: доллар по 50 рублей лучше, чем по 70, но еще несколько месяцев назад курс в 40 руб. за доллар казался предвестником конца света, а нефть дешевле $70 за баррель – гарантией краха российской экономики. Краха, слава богу, не произошло, но до роста еще очень далеко: в I квартале ВВП, согласно подсчетам Росстата, сократился на 1,9%. Напомним, при гораздо лучших экономических показателях в 2012-2013 гг. рост цен на недвижимость в рублях был ниже инфляции…
Более того, так как на рынке сейчас остались в основном граждане с валютными накоплениями (рублевые были потрачены в 2014 г., на волне паники в связи с обвалом национальной валюты), укрепление рубля может вызвать спад спроса на жилье. Эту тенденцию уже фиксирует Est-a-Tet.
"Совершенно непривычная для покупателей ситуация укрепления, а не падения рубля несколько "притормозила" темпы продаж во второй половине апреля. Люди, не успевшие во время "вернуться" к рублям, оказались в ситуации, когда приобретение той недвижимости, на которую они рассчитывали, из-за курсовой разницы стало невозможным. Настроенные решительно – искали новый объекты и выходили на сделку, многие же остались пребывать в растерянности и "робкой" надежде, что рубль еще откатится назад и они наверстают упущенное", – отмечает Алексей Оленев.
В общем и целом, оснований для роста цен на жилье в обозримом будущем не предвидится, считают специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". Скорее всего, застройщики и дальнейшем будут придерживаться "дружественной" по отношению к покупателям маркетинговой стратегии – то есть выводить новые проекты по ценам ниже рынка, предлагать скидки и бонусы, неявно снижая тем самым уровень стоимости недвижимости, и т.п. (См. "Новостройки в Москве: кризис еще не успел попасть в статистику ввода жилья"; "Новостройки Москвы: итоги 2014 г. и прогноз на 2015 год".).