По старым правилам: застройщики Москвы заявят максимум проектов до 1 июля.

Участники рынка недвижимости рассказали, что будет происходить на рынке после вступления в силу поправок в 214-ФЗ, как это повлияет на ситуацию и цены на жилье.
В Москве активизировались застройщики: по данным Мосгосстройнадзора, за первые месяцы этого года существенно выросло число первичных разрешений на строительство. С начала года девелоперам выдано 467 разрешений (за аналогичный период прошлого года - 312). Растет и количество заявок на получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214 (ЗОС), сообщили в пресс-службе московского стройкомплекса: за четыре месяца 2018 года Москомстройинвест одобрил 53 заявки на получение ЗОС. В прошлом году - с января по апрель включительно - была одобрена 31 заявка от застройщиков.
Строительные компании стремятся вывести проекты на рынок до 1 июля 2018 года, то есть до вступления в силу новых поправок в 214-ФЗ, пояснили чиновники и участники рынка недвижимости. Активность девелоперов приведет к увеличению предложения новостроек, считают они. "РБК-Недвижимость" попросила экспертов рассказать, что будет происходить на рынке после 1 июля, как это повлияет на ситуацию и цены на жилье.
После 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам. Например, будет действовать правило: "один проект - одно разрешение на строительство". "Сдав его в эксплуатацию, девелопер может обратиться за разрешением на строительство следующего, - пояснила генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. - Сегодня большая часть девелоперов возводит параллельно несколько очередей, что удобнее и практичнее".
После 1 июля при выдаче разрешения на строительство будет учитываться и опыт компании на рынке - не менее трех лет. Кроме того, на счетах застройщиков, получающих разрешения после 1 июля, должно быть не менее 10% от стоимости проекта.
"10% от стоимости проекта - это важная норма и серьезные деньги, которые можно использовать на этапе запуска новостройки (например, на рекламную кампанию, организацию офиса продаж и многое другое), и конечно, многие компании хотят, чтобы это требование их не коснулось. Это не говорит о надежности или ненадежности компаний и конкретных проектов - это оргмоменты и вопрос выстраивания процесса реализации выводимых объемов", - пояснила председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Новостроек станет больше
Активность девелоперов приведет к увеличению предложения на рынке новостроек, но вряд ли стоит ждать значимого роста количества самих проектов до июля. "От получения документации до начала строительства обычно проходит определенный срок, - пояснил руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов. - Самого факта получения разрешения на строительство вполне достаточно для застройщика, чтобы обезопасить проект от грядущих нововведений".
По данным "Бест-Новостроя", до 1 июля в Москве могут открыться продажи в пяти апарт-комплексах, девяти жилых комплексах с квартирами и одном смешанном проекте, где будут и квартиры, и апартаменты. Еще один апарт-проект планируется в Новой Москве. В столице большинство новинок ожидается в ЗАО и ЦАО.
По данным компании "Метриум", сейчас в числе потенциальных проектов - более 100 жилых и апартаментных комплексов, но далеко не все поступят в продажу в ближайшем году. Скорее всего, по данным компании, в 2018-м на рынок выйдет от 60 до 80 комплексов.
В масштабах страны рост предложения не будет очень заметен, но Московский регион, который находится на грани затоваривания, ощутит последствия на себе, полагает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Он также напомнил о программе реновации, в рамках которой на рынке появятся дополнительные квадратные метры на продажу. По словам эксперта, проекты будут выходить на рынок постепенно.
Что будет с ценами
Чем больше разрешений на строительство будет выдано по прежним схемам, тем более плавным окажется для рынка переход к деятельности по новым правилам, считает Дмитрий Таганов. "Ведь если бы после 1 июля не осталось проектов, возводимых по старым схемам, рынок испытал бы шок. Поскольку пока многие застройщики продолжат работать по старым схемам, постепенно начнут вводиться новые правила, и переход не будет резким", - отмечает аналитик.
В целом нововведения усложняют жизнь застройщикам, но отражаться напрямую на ценах они не могут, потому что рынок не готов к резкому удорожанию, считают участники рынка.
"С одной стороны, ужесточение условий для застройщиков должно означать повышение цен, но с другой, большой объем предложения, как существующего, так и потенциального, в сочетании с высокой конкуренцией на рынке этот рост цен будет сдерживать", - отметил генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Не исключено временное снижение средних цен на квартиры, ведь в продажу поступит много новых проектов с низкой стоимостью "квадрата" на начальной стадии строительства, полагает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Однако в дальнейшем текущий уровень цен восстановится, поскольку спрос также растет очень быстрыми темпами. Более того, соблюдение новых требований приведет к росту себестоимости, отмечает эксперт. "В любом случае нового витка долгосрочной стагнации цен мы не ожидаем", - резюмировала она.
Первый, плавный и сравнительно небольшой рост цен, по прогнозу директора по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрия Цветова, рынок увидит во второй половине 2019 года, когда количество доступного предложения из скопившегося запаса заметно сократится. А следующий, по его оценке, произойдет после полного перехода на новые правила, то есть с лета 2021 года.
Мгновенных изменений рынок не почувствует - ни в части цен, ни в части спроса, согласен руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея" Олег Ступеньков. Скорее всего, они начнут ощущаться года через два-три, после обязательного перехода на проектное финансирование строительства. Но не исключено, считает эксперт, что за это время будут введены еще какие-то изменения, которые могут коснуться особенностей исполнения застройщиками новых требований закона.