"Метриум": Итоги 2019 года на рынке загородной недвижимости. (Москва)

Аналитики компании "Метриум" подвели итоги 2018 года на первичном рынке загородной недвижимости. Объем предложения сократился на 25%. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 19%.
По данным "Метриум", в конце 2018 года на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона[1] насчитывалось 37 коттеджных поселков с 770 домовладениями. За год выборка сократилась на 25%, за квартал – на 10,8%. Причиной столь заметного сокращения предложения является вымывание наиболее ликвидных коттеджей в совокупности с низкой девелоперской активностью. За анализируемый период продажи открылись в одном новом проекте ("Спас-Каменка").
По итогам 2018 года более 75% продаваемых домовладений были сосредоточены на трех направлениях: Дмитровском, Рублево-Успенском и Киевском. Доля предложения на Дмитровском шоссе увеличилась на 6,6 п.п. ввиду поступления в реализацию КП "Спас-Каменка". Число коттеджей на Новорижском шоссе, напротив, сократилось за счет приостановки продаж в КП "Рига Парк" и составило 19,3% рынка (-11,5 п.п.). Доля Минского шоссе незначительна – 4,8% (+0,2 п.п.).
[1] В обзоре представлен анализ рынка организованных коттеджных поселков Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений, на которые приходится более половины предложения Московского региона. В расчет принимались проекты в пределах 35 км от МКАД, с объемом экспозиции свыше 5 коттеджей и/или земельных участков с подрядом.
Распределение объема предложения по направлениям (поселки)
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/61018654-2B80-F548-94A8-A7208075B2A41.jpg">
Распределение объема предложения по направлениям (домовладения)
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/61018654-2B80-F548-94A8-A7208075B2A42.jpg">
В структуре предложения по удаленности от МКАД наибольший объем приходится на пояс 21-30 км (52,7%, -5,7 п.п.) и 11-20 км (37,6%, +5,9 п.п.), составляя в совокупности 90% домовладений, отмечают аналитики "Метриум". Оставшиеся коттеджи и участки с подрядом находятся в ближайшем Подмосковье (до 10 км) и на удалении свыше 31 км от МКАД: 5% (+2 п.п.) и 4,7% (-2,2 п.п.) соответственно.
Распределение объема предложения по удаленности от МКАД (домовладения)
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/61018654-2B80-F548-94A8-A7208075B2A43.jpg">
Большая часть экспонируемых коттеджей и участков с подрядом относятся к элитному классу (60,6%; -0,9 п.п.). Предложение комфорт-класса занимает 24,8% (+11,5 п.п.) общего объема. Оставшаяся доля пришлась на бизнес-класс (14,6%; -10,6 п.п.).
Распределение объема предложения по классам (домовладения)
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/61018654-2B80-F548-94A8-A7208075B2A44.jpg">
В 2018 году средняя площадь дома на первичном загородном рынке составила 490,3 кв.м (+3,6 п.п). Максимальный показатель традиционно фиксируется на Рублево-Успенскому направлении (802,1 кв. м, +1,4 п.п.), а минимальный - на Дмитровском (165,7; -21,5 п.п.), что связано с преобладанием здесь предложения комфорт-класса.
Средняя площадь дома в зависимости от направления, кв. м
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/61018654-2B80-F548-94A8-A7208075B2A45.jpg">
По подсчетам аналитиков "Метриум", в конце 2018 года средняя цена на первичном рынке загородного жилья составила 150 640 руб. за кв. м. В сравнении с предыдущим годом показатель значительно увеличился - на 19%. Стоимость возросла на всех направлениях, за исключением Киевского шоссе. Динамика обусловлена изменением структуры предложения и ослаблением курса рубля, так как часть лотов экспонируется в валюте.
Средняя цена домовладения в зависимости от направления, руб. за кв. м
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/61018654-2B80-F548-94A8-A7208075B2A46.jpg">
К концу 2018 года средняя стоимость домовладения составила 76,3 млн руб. За отчетный период она выросла на 23,2%. Динамика цены в зависимости от направления была разнонаправленной. Так, средний бюджет увеличился на Минском (+34,2%), Рублево-Успенском (+25,7%) и Новорижском шоссе (+21,8%). В связи с ростом доли комфорт-класса в общей структуре предложения, снижение цены наблюдалось на Дмитровском (-23,6%) и Киевском шоссе (-3,4%).
Средняя стоимость домовладения в зависимости от направления, млн руб.
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/61018654-2B80-F548-94A8-A7208075B2A47.jpg">
Основные тенденции
Низкая девелоперская активность
"Низкая девелоперская активность отмечается на рынке загородной недвижимости на протяжении последних нескольких лет, и 2018 год не стал исключением, - комментирует Илья Менжунов, управляющий директор "Метриум Премиум", участник партнерской сети CBRE. - Так, на рассматриваемых направлениях за прошедшие 12 месяцев появился только один новый проект коттеджного поселка, в котором предлагаются участки с подрядом. Для сравнения - в 2016 году в продаже также появился один новый КП, а в 2017 году - два".
Дефицит ликвидного предложения
"Рынок затоварен морально устаревшими домами, а новые ликвидные коттеджи - в дефиците, - отмечает Илья Менжунов. - При этом есть интерес к объектам, отвечающим современным требованиям. Мы наблюдаем вымывание наиболее ликвидных лотов, в результате чего объем предложения на рынке снижается. В нашей компании в 2018 году отмечено увеличение количества обращений клиентов по сравнению с 2017 годом. Кроме того, несмотря на общую тенденцию к большей рациональности в подходе к выбору жилья, в прошедшем году были зафиксированы несколько очень крупных сделок с домами площадью до 700 кв. м."
Локальный рост цен
"Хотя средняя цена предложения на рынке существенно увеличилась, это связано преимущественно с изменением структуры предложения и вымыванием наиболее ликвидных лотов, а не с массовым повышением цен девелоперами, - обращает внимание Илья Менжунов. - В большинстве поселков расценки не изменились, а отдельные лоты даже подешевели. Вместе с тем в некоторых проектах был отмечен рост цен, обусловленный улучшением близлежащей социальной или транспортной инфраструктуры".
Прогноз
"Стагнация, начавшаяся на рынке загородного жилья после кризиса 2008 года, вряд ли закончится в 2019 году, - резюмирует Илья Менжунов. - Для этого нет никаких предпосылок, и даже наоборот суровые экономические реалии определяют более осторожный прогноз. Востребованными могут оказаться только самые актуальные домовладения с функциональными планировками и оптимальной площадью, современной архитектурой, качественной отделкой. Продавцы неликвидных лотов будут вынуждены либо идти на дальнейшее снижение цен, либо ждать лучших времен".