В 2016 году в Москве будет сдано около 100 жилых проектов.

Часть 1. Массовый сегмент
Аналитики компании "Метриум Групп" подсчитали, что в наступившем 2016 году в Москве и на присоединенных к столице территориях девелоперы намерены сдать в эксплуатацию 98 жилых и апартаментных комплексов. Это на 16,6% больше, чем планировалось ввести в прошлом году. При этом 37,8% от этого количества относится к массовому сегменту.
По данным "Метриум Групп", на начало 2016 года в "старой" и Новой Москве первичные продажи велись почти в 280 жилых комплексах и комплексов апартаментов. Из них на долю проектов, которые должны сдаться в эксплуатацию в текущем году, приходится чуть более трети - 98 новостроек. Это на 14 проектов больше, чем должно было сдаться в 2015 году. Тогда планировалось ввести в эксплуатацию 84 жилых и апартаментных комплекса. Однако в реальности это количество оказалось меньше: ровно в трети жилых и апартаментных комплексов в силу различных обстоятельств сроки ввода в эксплуатацию были перенесены с конца прошлого года на начало текущего. При этом эксперты "Метриум Групп" отмечают, что на рынке также представлены проекты, в которых корпуса вводятся раньше заявленного срока. К таким относятся жилые комплексы "Ривер Парк" и "Новые Ватутинки".
"Причины удлинения сроков строительства банально просты - просчеты или косяки управляющих проектом, срыв сроков самими строителями или прямое недофинансирование работ со стороны заказчика, - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК "Ривер Парк"). - Конечно есть и оттенки у каждого случая - например, договоры генподряда с валютной составляющей с турецкими компаниями. Если вышеперечисленные причины отсутствуют и грамотное управление дополняет надежный и проверенный подрядчик - вот это и есть прямая дорога к досрочной сдаче объекта".
"Причиной переноса сроков сдачи дома оказываются самые разные факторы, причем некоторые из них даже не зависят от самого застройщика, - добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО "Новые Ватутинки". - К примеру, это могут быть близко проходящие грунтовые воды, не выявленные во время предварительных изыскательных работ. Также одна из самых больших проблем для любого московского застройщика - отсутствие единой карты инженерных сетей. В результате, неприятным "сюрпризом" может стать обнаружение на стройплощадке труб и коммуникаций, не обозначенных ни на одном плане. Третья причина срывов сроков строительства - финансовая сторона вопроса. Некоторые застройщики заключили договоры с подрядчиками в валюте. В результате ослабления рубля сумма выплат по контракту увеличилась в два раза. А это в некоторых случаях грозит уже разрывом договоров и поиском нового генподрядчика. И, пожалуй, одна из самых парадоксальных, но при этом часто встречающихся проблем для девелоперов, - невозможность подключения к инженерным сетям. Дом может быть полностью готов, но из-за нехватки инженерных мощностей для ввода проекта в эксплуатацию, дольщики не получают ключи вовремя. Поэтому любой застройщик, не имеющий на площадке собственные инженерные мощности (отопление, канализация, водоснабжение, электричество и пр.), оказывается в зоне риска. Чтобы не нарушить обязательств перед дольщиками, необходимо, во-первых, закладывать на строительство время с определенным лагом, чтобы у девелопера была возможность справиться с непредвиденными обстоятельствами. Во-вторых, выбирать для реализации проекта только надежных известных генподрядчиков с большим опытом работы. Тогда сдать комплекс можно не просто вовремя, но и с опережением сроков".
По срокам сдачи проекты, запланированные к вводу в 2016 году, распределяются примерно поровну между первым и последним кварталами года - 33,6% и 32,7% соответственно. Во втором квартале 2016 будут сданы 22,4% проектов. А вот на третий квартал придется 11,2%.
Если рассматривать объем предложения в разрезе количества лотов, то в общей сложности на столичном первичном рынке сегодня представлено 43,7 тыс. квартир и апартаментов во всех ценовых категориях. Из них 14,7 тыс. (33,7%) предлагаются в домах, которые запланированы к сдаче в новом году.
В текущем году будет сдано поровну объектов массового сегмента и бизнес-класса - по 37,8% от общего количества. Однако при пересчете на лоты эконом- и комфорт-класс занимает без малого половину всего объема предложения в сдающихся в 2016 году проектах.
Жилые комплексы массового сегмента. "Старая" Москва
В массовом сегменте в старых границах Москвы на 2016 год запланированы к вводу в эксплуатацию 14 проектов. Ровно половина из них будет сдана в 4 квартале. Это жилые комплексы "Варшавское, 141", "Life-Митинская Ecopark", "Дом на Нагатинской", "Летчика Бабушкина, 17", ЖК на Ельнинской улице, МФК "Фили Град" и отдельные корпуса микрорайона "Северный".
Еще в 6 проектах ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал: "Мичурино-Запад", "Белый Парк 2", О7, ряд корпусов в ЖК "Ривер Парк", по одному корпусу в ЖК "Эталон-Сити" и "Некрасовка".
А во втором и третьем кварталах 2016 года в массовом сегменте ожидается затишье. В этот период будут сданы только два корпуса в ЖК "Некрасовка" (2 квартал) и ЖК "Терлецкий парк" (3 квартал).
Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на этот год, зафиксирована в ЖК "Некрасовка" - от 89,6 тыс. рублей (2 квартал). На второй позиции расположился микрорайон "Северный" с показателем 93,5 тыс. рублей за "квадрат" (4 квартал). И замыкает тройку ЖК "Эталон-Сити". Здесь стоимость квадратного метра начинается от 109,7 тыс. рублей (1 квартал).
Что характерно, все три проекта расположены за МКАД. Если же рассматривать предложение внутри Московской кольцевой автодороги, то минимум представлен в ЖК "Терлецкий парк" (3 квартал, от 119,1 тыс. рублей).
Наименьший бюджет покупки отмечен в микрорайоне "Северный" (от 3,44 млн рублей), ЖК "Варшавское, 141" (от 3,98 млн рублей, 4 квартал) и ЖК "Некрасовка" (от 4,24 млн рублей).
Жилые комплексы массового сегмента. Новая Москва
На территории Новой Москвы в 2016 году ввод в эксплуатацию жилых домов запланирован в 20 проектах. Причем в большинстве из них будут сданы только отдельные корпуса: по 4 корпуса запланированы к сдаче в микрорайоне Центральный ЖК "Новые Ватутинки" и ЖК "Бутовские аллеи", 12 корпусов ЖК "Андерсен" и 1 корпус в ЖК "Новое Бутово". А жилых комплексов, которые в текущем году будут достроены полностью, здесь представлено не так много: это "Спортивный квартал" и "Марушкино".
На второй квартал к сдаче запланированы корпуса в 7 проектах: ЖК "Эдальго Garden Park" ("Легенда №18") и "Новая Звезда", микрорайон Щербинка (1 корпус), ЖК "Прима-Парк" (2 корпуса), "Первый Московский" (8 корпусов), "Новое Бутово" (2 корпуса), "Переделкино Ближнее" (5 корпусов).
В третьем квартале не будет сдано ни одного проекта в Новой Москве. Зато в 4 квартале жилые дома будут сдаваться сразу в 9 новостройках. Это ЖК "Белая Звезда", первая очередь ЖК "Борисоглебское", 3 корпуса в ЖК "Легенда", "Белая Звезда", 8 корпусов ЖК "Первый Московский", 1 корпус в ЖК "Бунинские луга", 5 корпусов в ЖК "Внуково-2016", 2 корпуса в ЖК "Москва А101", 4 корпуса в ЖК "Рассказоvо" и 5 корпусов в ЖК "Татьянин Парк".
Минимальная стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы, сдающихся в текущем году, на сегодняшний день составляет 50 тыс. рублей. От этой отметки цены начинаются в ЖК "Борисоглебское". На второй и третьей позициях с небольшой разницей расположились ЖК "Легенда" и микрорайон Щербинка - от 65,1 тыс. и от 65,5 тыс. рублей соответственно.
Самые низкие цены на квартиры в новостройках, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайший год, также представлены в ЖК "Борисоглебское" - от 1,9 млн рублей. На втором месте ЖК "Спортивный квартал" - от 2,26 млн рублей. "Бронза" у ЖК "Марушкино" - от 2,93 млн рублей.
Комплексы апартаментов комфорт-класса
В общей сложности в 2016 году в Москве будут сданы в эксплуатацию 32 комплекса апартаментов. Из них по 14 проектов в элитном и бизнес-классе и 4 - в комфорт-классе.
В низшей ценовой категории в первом и третьем кварталах текущего года не запланированы к сдаче ни одного апартаментного комплекса. 2 проекта - "Клубный дом на Пришвина" и "Парк Легенд" - будут введены во 2 квартале, а сразу 2 многофункциональных комплекса от компании MR Group - МФК "Савеловский Сити" (корпус Б1) и "Фили Град" (2 очередь) - в 4 квартале.
В проектах комфорт-класса со сроком ввода в ближайшие 12 месяцев стоимость апартаментов начинается от 117 тыс. рублей за "квадрат" (МФК "Савеловский Сити"). От 120 тыс. рублей за кв. м цены начинаются в "Клубном доме на Пришвина". А в "Парке Легенд" ценник стартует от 127,8 тыс. рублей за кв. м.
Самый доступный по цене лот в объектах, сдающихся в новом году, представлен в "Клубном доме на Пришвина" - 4,36 млн рублей. За 4,6 млн рублей можно приобрести апартаменты в МФК "Савеловский Сити", а в МФК "Фили Град" минимальный порог вхождения находится на уровне 4,63 млн рублей.
"2016 год начался на довольно пессимистичной ноте: рубль стремительно обесценивается на фоне дешевеющей нефти, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". - Как следствие, кризис в российской экономике будет усиливаться. А это значит, что можно с уверенностью прогнозировать смещение спроса в проекты, ввод в эксплуатацию которых придется на текущий год. В уже сданных в 2015 году жилых и апартаментных комплексах цены могут оказаться недоступными для большинства покупателей жилья в массовом сегменте, а в проекты с более низкими ценами, сдающиеся в 2017-19 годах, покупатели будут идти с опаской. К примеру, сегодня можно приобрести квартиру в готовом доме, сдающемся в первом квартале, всего за 2,26 млн рублей. Столь низкие цены представлены в "Спортивном квартале". Если рассматривать варианты, сдающиеся в начале года внутри МКАД, то здесь диапазон минимальных цен составляет от 6,17 до 8,79 млн рублей. Стоит обратить внимание на ЖК "Ривер Парк" - единственный в столице проект комфорт-класса, расположенный на первой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка "Коломенское". Стоимость квартир здесь начинается от 7,37 млн рублей".