Накануне лета: когда лучше покупать дачи и сколько они стоят этой весной. "РБК-Недвижимость". 25 марта 2019

Риелторы рассказали, на что обратить внимание при выборе участка и дома и о каких новых правилах нужно знать, оформляя сделку
Весна считается лучшим временем для поиска и выбора дачи. И не только потому, что впереди лето, которое можно будет провести в новом доме. Дело в том, что именно в это время на рынке можно найти недорогие качественные предложения, которые к июню обычно уже разбирают. Кроме того, именно весной лучше всего видны недостатки объекта, и они обязательно вскроются при просмотре.
Мы попросили экспертов рассказать, на что обратить внимание, выбирая участок и дом, что нужно знать о дачной реформе и по каким ценам предлагаются в Подмосковье такие объекты в наступающем сезоне.
Выбор дачи весной
Риелторы советуют не откладывать просмотры объектов до теплого сезона и не дожидаться хорошей погоды. Наоборот, первые вылазки лучше начать совершать, когда еще не сошел снег — можно будет сделать первые правильные выводы о поселке и самом доме.
"В начале весны, когда еще лежит снег и температура не поднимается выше нуля, можно определить, как хорошо дом держит тепло, проверить работу отопления", — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Директор департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов добавляет, что в это время можно также оценить, насколько легко подъехать к даче в непогоду, чистят ли там дороги, убирают ли снег и т. д.
Период, когда начинают сходить сугробы, тоже отличное время для поездок на просмотры. Снег уже не скрывает недостатки участка, а зелень еще не успела их замаскировать, поэтому весной они будут хорошо видны. Летом понять рельеф и конфигурацию участка бывает непросто, особенно когда надел неухоженный и заросший. А во время весеннего паводка можно проверить, как быстро уходит вода с участка, насколько он ровный, нет ли на нем мест, где она застаивается.
В период активного таяния снега и первых дождей проще всего выяснить, есть ли у дома проблемы с качеством крыши, окон, стен, не заливает ли подвал.
Неизменные правила
Есть и общие рекомендации, актуальные для любого времени года. Прежде всего нужно оценить подъездные пути. Затем стоит осмотреть окружение — что за дома стоят рядом, в каком состоянии соседние участки.
"Насторожить может, например, загроможденный металлоломом, грудой строительных материалов, автомобильными запчастями объект — иногда это говорит о необычном хобби будущего соседа, — рассказала руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса "На Киевской" компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Светлана Вольская. — Обратите внимание, нет ли неприятных запахов — они могут указывать на то, что соседи содержат каких-то животных. Вполне возможно, что где-то расположена ферма, причем она может находиться как в непосредственной близости от участка, так и на достаточном отдалении, поэтому следует объехать вокруг и осмотреть окрестности".
На самом объекте эксперты советуют выяснить, в каком состоянии дом, проверить оконные блоки, крышу — места, где могут происходить наибольшие теплопотери. Если на участке есть колодец, нужно проверить, есть ли там вода.
Документы
При покупке загородной недвижимости любого уровня нужно, в первую очередь, изучать правоустанавливающие документы. Идеально, когда на участок и на дом есть документы, подтверждающие регистрацию в Росреестре. На участок нужна регистрация по кадастровому учету не ранее 2004 года.
"При отсутствии инструментального учета и зарегистрированного строения обязанность привести документацию в порядок ложится на продавца, в противном случае сделка может быть признана недействительной, — отмечает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Стоимость процесса составляет примерно 20–50 тыс. руб., а срок — от одного до шести месяцев".
1 марта 2019 года истек льготный период для упрощенной регистрации жилых строений на садовых участках и участках ИЖС. О желании построить дом или внести изменения в уже имеющийся необходимо уведомить администрацию населенного пункта, приложив к уведомлению документы на землю и проект запланированного дома. До 1 марта этого не требовалось: регистрация построек происходила на основании их технического паспорта.
"После строительства в местную администрацию направляется пакет документов, включающий в себя уведомление о завершении стройки, технический план объекта, в случае долевого владения участком земли — соглашение об определении долей в доме, а также платежный документ об оплате госпошлины. Если параметры построенного объекта соответствуют законодательным нормам, администрация населенного пункта самостоятельно на основании предоставленных документов ставит его на учет в органе Росреестра. В противном случае объект может быть признан самостроем", — напоминает Антон Архипов.
Цены
Сейчас средняя стоимость дачи в Подмосковье составляет 4,5 млн руб., это на 14% меньше, чем было в аналогичном периоде прошлого года. Руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов полагает, что в ближайший год цены останутся на прежнем уровне: каких-либо предпосылок для их значимого изменения нет, возможны лишь традиционные сезонные колебания в диапазоне 10–15%.
"Рынок загородной недвижимости находится в стагнации на всех ценовых уровнях. Динамика такова, что цены идут на снижение, ждать их роста не приходится. Сделки носят бессистемный, случайный характер, а скидки могут достигать 20–40%", — подтверждает Сергей Коршунов из Century 21 Millstone.
О снижении цен говорят и аналитики ЦИАН. Сейчас собственники выставляют на продажу лоты средней стоимостью 2,7 млн руб., а год назад показатель составлял 2,9 млн руб, отмечают они.
По данным "Миэль-Сеть офисов недвижимости", наибольшей популярностью пользуются объекты стоимостью до 3 млн руб., находящиеся на удалении от 30 до 50 км от МКАД, с площадью участка приблизительно 10–12 соток и площадью домовладения не более 100–120 кв.м.
При этом пригодный для летнего проживания дом можно найти и за 600–800 тыс. руб., отмечают в "Инком-Недвижимости". Но такой лот, скорее всего, будет располагаться на расстоянии не менее 80 км от Москвы и иметь не самые выдающиеся характеристики. Если же покупатель рассчитывает на комфортную современную дачу, находящуюся не дальше чем в 40 км от МКАД, ему стоит ориентироваться на бюджет 2–2,5 млн руб.