Выбираем район: что нужно знать о Северном Чертанове перед переездом. "РБК-Недвижимость". 26 января 2018

Редакция "РБК-Недвижимости" продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Риелторы называют Северное Чертаново, расположенное на юге Москвы, одним из лучших, хорошо сформированных спальных районов, которые появились в столице в 1960-1980-е годы. С самого начала район, имеющий репутацию экологически благоприятного, был грамотно спланирован и наполнен необходимой инфраструктурой.
Сегодня Северное Чертаново — район вторичного жилья с однородным предложением, исключение в котором составляют лишь одноименный квартал экспериментальной застройки и редкие относительно новые объекты.
"Вторичное жилье в Северном Чертаново востребовано у покупателей благодаря достоинствам локации и ценовой доступности по сравнению с жильем в центре и в более дорогих районах ЮАО", — пояснил руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов.
Застройка
Граница района Северное Чертаново проходит по Днепропетровской улице, Балаклавскому проспекту, Варшавскому шоссе и восточным границам парка "Битцевский лес". Около 70% всех жилых домов в районе — панельные многоэтажные дома, построенные с 1975 по 1989 год. И это один из самых высоких старых "спальников" (средняя этажность — 15 этажей). "Хрущевок здесь нет совсем, в отличие от соседнего района Зюзино", — отметила руководитель офиса в Бутово компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ольга Козлова.
Визитная карточка Северного Чертанова — одноименный экспериментальный микрорайон, построенный в 1970-е годы. Это комплекс зданий с оригинальной архитектурой, расположенный у станции метро "Чертановская". В домах микрорайона есть двухэтажные квартиры с передовыми на тот момент архитектурными и инфраструктурными решениями, например, при их проектировании использовались идеи функциональной архитектуры Ле Корбюзье. Входные группы этих домов снабжены зимними садами, а транспортные потоки убраны под землю, что позволило создать зеленые дворы, свободные от машин.
Архитектурная доминанта Северного Чертанова — 41-этажный ЖК "Авеню77" на 1,5 тыс. квартир, построенный уже в 2000-е годы.
Инфраструктура
Строительство в 1970-х годах экспериментального квартала в Северном Чертаново сказалось на развитии всего района. "В отличие от более старых столичных локаций здесь нет хаотичной застройки и архитектурной "чересполосицы", что формирует его гармоничный облик, — рассказала управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Район получил значительно меньшую плотность застройки, нестандартное размещение жилых зданий и большое число зеленых зон и прудов".
В районе нет больших промзон, а небольшие производственные участки отделены от основного жилого массива Варшавским шоссе, и расположены вдали от главного пятна застройки. На востоке район граничит с промзоной в Царицыно, но не захватывает ее. Еще один плюс Северного Чертанова — наличие парков: район граничит с Битцевским лесопарком, кроме того, там расположен парк "Чертановское подворье", парк "Школьный" и ландшафтные парки около водоемов.
Опрошенные "РБК-Недвижимостью" риелторы также отмечают неплохую транспортную доступность Северного Чертанова. Сразу две станции метро — "Чертановская" и "Южная" — расположены, соответственно на севере и юге района, поэтому практически из любой точки до метро можно добраться максимум за 15 минут. Кроме того, на границе районов Северное Чертаново и Царицыно есть железнодорожная платформа "Чертаново" Павелецкого направления. Основные транспортные магистрали района: Варшавское шоссе, Балаклавский проспект, улицы Чертановская и Кировоградская.
В Северном Чертаново имеются все необходимые объекты социальной инфраструктуры: там работают семь общеобразовательных школ, около 20 детских садов, технологический колледж, детская музыкальная школа. Так же на территории района находятся конноспортивный комплекс "Битца", спортивный комплекс "Чертаново", четыре бассейна и четыре детско-юношеские спортивные школы.
Вторичное жилье
На вторичном рынке Северного Чертанова зимой 2018 года экспонируется 420 квартир, сообщили в онлайн-сервисе ЦИАН.
По данным "Миэль-Сеть офисов недвижимости", структура вторичного рынка выглядит так: 11% предложения приходится на монолит-кирпич, 44% — панель с малой кухней до 7 кв. м, 19% — тип
овая панель с кухней до 9 кв. м, 25% — улучшенная панель с кухней от 10 кв. м.
"Несмотря на небольшие размеры района, его компактность и относительную однородность застройки цены в отдельных частях Северного Чертанова отличаются довольно существенно", — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Самые дорогие квартиры в ЖК "Авеню 77": средняя цена 1 кв. м — около 220 тыс. руб. (на 23% выше средней цены по району в целом — она составляет 178 тыс. руб.). Средняя однокомнатная квартира стоит 16 млн руб., двухкомнатная — 21 млн руб., трехкомнатная — 23 млн руб., четырехкомнатная — 26 млн руб., свидетельствуют данные аналитиков онлайн-сервиса. "В этом ЖК традиционно экспонируется много квартир. Так, в четвертом квартале 2017 года в реализацию было выведено 112 новых объявлений. Таким образом средняя цена квадратного метра в районе серьезно завышается за счет одного дома, на который приходится четверть от объема предложения", — пояснил Алексей Попов.
В домах экспериментального микрорайона Северное Чертаново квартиры стоят заметно дешевле: по данным ЦИАН, однокомнатные предлагаются по цене 6,8 млн руб., двухкомнатные — 10,3 млн руб., трехкомнатные — 16 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 190 тыс. руб. В обычных панельных многоэтажках (квартал между Балаклавским проспектом, Варшавским шоссе, Сумской улицей и Чертановской улицей) "однушки" стоят 5,9 млн руб., "двушки" — 7,8 млн руб., "трешки" — 11 млн руб. Средняя стоимость квадратного метра — 162 тыс. руб.
Новостройки
Новостроек в активной реализации в районе сейчас нет. На Балаклавском проспекте медленно достраивается один из наиболее проблемных ЖК от компании СУ-155 ("Балаклавский, 2"), и в настоящее время квартиры там не продаются, рассказали в ЦИАНе.
Вид на высотки СУ-155 (по центру на заднем плане) и торговый центр "Альянс" рядом с метро "Чертановская" (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
"Северное Чертаново — один из немногих московских муниципалитетов, где появление новостроек крайне маловероятно, — считает Алексей Попов. — Свободных от застройки кварталов, промышленных предприятий, складов и автобаз тут практически нет, все возможности точечной застройки уже исчерпаны, а снос существующих панельных домов в обозримом будущем вряд ли возможен".
"Дорогая недвижимость — например, бизнес-класс — вряд ли может пользоваться большим спросом в таком районе как Северное Чертаново", считает Дмитрий Таганов.
В Чертанове Северном едва ли стоит ждать каких-либо радикальных изменений, соглашается Мария Литинецкая: новые жилые комплексы могут появиться за Варшавским шоссе в западной части района, но эти площадки не отличаются выгодным расположением. В остальном район уже сформировался и обладает весьма грамотной планировкой, поэтому здесь возможно появление только небольших точечных проектов.
История района
Район назван по имени большой деревни Чертаново, которая вошла в состав Москвы в 1960 году. Располагалась она в районе пересечения нынешних Сумского проезда и Кировоградской улицы и вдоль Варшавского шоссе почти до нынешнего Балаклавского проспекта.
Во время войны недалеко от деревни Чертаново (рядом с современной станцией метро "Южная") располагался аэродром, который с 1950-х годов использовали для полётов планеров и просуществовал до конца 1960-х годов.
Панорама Северного Чертаново. 1975 год (Фото: Егоров Василий, Стужин Алексей/Фотохроника ТАСС)
С конца 1960-х годов, когда деревня была присоединена к Москве, началась интенсивная застройка территории домами массовых серий. Деревенские дома сносили постепенно: последние из них — между Балаклавским проспектом и Сумским проездом — просуществовали до конца 1970-х годов.