Рынок новостроек эконом-класса Москвы в 1 полугодии.

Аналитики компании "Метриум Групп" подвели итоги 1 полугодия на рынке новостроек элитного класса Москвы. По сравнению с началом года объем предложения повысился на 15%. Средняя цена квадратного метра составила 668 600 руб. за кв. м. ($12 240), что на 1% ниже, чем в конце прошлого года и на 13% – чем первом квартале 2015 года. По итогам полугодия более, чем в 10 проектах было зафиксировано прямое снижение цен вне зависимости от валюты.
Первое полугодие 2015 года на рынке элитной недвижимости было отмечено выходом сразу пяти новых проектов, столько же появилось в реализации за аналогичный период прошлого года. В первом квартале начались продажи в ЖК "Рахманинов" – реконструируемом доме на 33 квартиры, расположенном в Пресненском районе в историческом центре города. Во втором квартале стартовала реализация ЖК Palazzo Imperiale и ЖК "Звонарский" – клубных домов в ЦАО на 22 и 24 квартиры соответственно, ЖК "Воробьев Дом" – сравнительно крупного проекта на западе Москвы рядом с природным заказником "Долина реки Сетунь", а также ЖК "Резиденция на Всеволожском", пополнившего предложение так называемой "Золотой Мили". Кроме того, в первом полугодии в продажу поступил дополнительный объем квартир в ЖК "Садовые кварталы". В то же время завершились первичные продажи в ЖК "Булгаков" и ЖК "Итальянские кварталы", а ЖК "Остоженка, 12" был временно снят с реализации. Таким образом, по итогам первого полугодия на рынке элитных новостроек экспонировалось 46 проектов, совокупный объем предложения оценивается на уровне 1 130[1] квартир, что на 15% выше, чем в конце 2014 года.
По данным "Метриум Групп", лидером по числу реализуемых проектов, как и раньше, является район Хамовники (27%), за прошедшие полгода его доля сократилась на 2 п.п. За ним следуют Таганский и Тверской районы (по 11%), третье место делят Якиманка и Арбат (по 9%). Следует также отметить, что благодаря старту продаж в ЖК "Воробьев Дом" доля Раменок в структуре предложения по количеству проектов выросла на 2 п.п. (до 7%), позволив району сравняться по этому показателю с Басманным и Пресненским.
Половина корпусов на рынке элитных новостроек уже введена в эксплуатацию (+9 п.п. по сравнению с концом 2014 года). По 19% приходится на дома, находящиеся на стадии проведения отделочных работ или реконструкции, а также монтажа этажей (+1 п.п. и -11 п.п. соответственно). В 12% новостроек строительство ведется на начальном этапе.
По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", средняя цена квадратного метра на рынке элитных новостроек по итогам полугодия составила 668 600 руб. за кв. м. ($12 240). Это на 1% ниже, чем в конце прошлого года и на 13% – чем первом квартале 2015 года. Причин снижения было несколько: нестабильность курса доллара, выход в продажу новых проектов, а также прямое снижение цен, отмеченное в ряде проектов.
Спад рублевых цен зафиксирован во многих районах города. Наибольшее снижение произошло в Пресненском районе (-39%), где стартовали продажи в сравнительно недорогом ЖК "Рахманинов". Заметное падение отмечено также в районе Арбат (-22%), где сложная экономическая ситуация и малоактивный спрос заставили продавцов снижать цены. В Мещанском районе средняя цена снизилась из-за старта продаж в ЖК "Звонарский", а в Войковском районе установили специальные цены на последние квартиры в ЖК "Город яхт".
Однако были в первом полугодии районы, показавшие и прирост цены. В первую очередь это Замоскворечье (+20%), где произошло перераспределение предложения и повышение цен в ЖК Wine House, а также Донской, в котором успешно реализуется проект Barkli Residence. Хамовники за прошедшие полгода прибавили 7%, а Басманный район – 6%, что позволило ему выйти в лидеры по текущей средней цене квадратного метра.
Самые бюджетные предложения представлены в следующих новостройках:
"Воробьев Дом" (18,1 млн руб. за 58,5 кв. м);
Royal House on Yauza (23 млн руб. за 67,8 кв. м);
"Советникъ" (27,3 млн руб. за 45 кв. м);
"Садовые кварталы", 2 оч. (27,6 млн руб. за 45 кв. м);
Capital House (29,4 млн руб. за 41,5 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:
"Пречистенка, 13" ($45 млн за пентхаус 1 000 кв. м);
"Остоженка, 11" ($21,7 млн за пентхаус 621 кв. м);
Knightsbridge Private park ($19,7 млн за пентхаус 481,2 кв. м);
Клубная резиденция "Чистые пруды" ($19,3 млн за пентхаус за 743,5 кв. м);
"Кленовый DOM" (746,5 млн руб. за пентхаус 525 кв. м);
Основные тенденции
"Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране в первом полугодии 2015 года, застройщики на рынке элитных новостроек проявляли активность, - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп". - На рынок вышло 5 новых проектов, столько же появилось и за аналогичный период предыдущего года. В продолжение прошлогодней тенденции практически все они представляют собой клубные дома не более чем на 35 квартир, и только ЖК "Воробьев Дом" можно назвать сравнительно масштабным.
В начале года многие застройщики приняли решение перевести цены на квартиры в рубли, чтобы нивелировать колебания курса доллара. Именно проекты, номинированные в национальной валюте, показали самые успешные продажи по итогам первого полугодия: сравнительно высокий спрос отмечен в ЖК "Садовые кварталы" и ЖК Barkli Residence. Также с рублевыми ценами вышло на рынок и большинство новых проектов, что безусловно можно считать знаковой тенденцией элитного рынка Москвы".
В целом, как отмечают аналитики "Метриум Групп", рынок первичного элитного жилья в первом полугодии испытал отток спроса, который стал особенно заметен во втором квартале 2015 года. Произошло и смещение покупательского интереса в сторону небольших лотов со сравнительно демократичными ценами.
"В первом полугодии наблюдалось значительное колебание цен, - продолжает Анна Соколова. - Так, по итогам первого квартала, когда рынок был более активным, рост средней рублевой цены квадратного метра по сравнению с началом года составил 14%, а вот во втором квартале уже отмечен спад. Относительная стабилизация курса доллара, появление новых проектов и объемов, а также снижение спроса привело к падению среднего ценового уровня на 1% по отношению к началу текущего года и на 13% по отношению к марту – до 668 600 руб. за кв. м.
По итогам полугодия более, чем в 10 проектах было зафиксировано прямое снижение цен вне зависимости от валюты, в которой они номинируются. В первую очередь это относится к готовым комплексам, где объем предложения минимален или в продаже остались квартиры больших площадей. Кроме того, застройщики готовы предоставлять гибкие условия приобретения, а также значительные скидки (до 20%) при предметном интересе к конкретной квартире.
В перспективе можно ожидать снижения активности на рынке элитного жилья. В сложных экономических условиях застройщики, вероятно, с осторожностью будут выводить на рынок новые проекты, делая ставку на уникальную концепцию или сравнительно демократичные рублевые цены. Покупательский интерес будет сконцентрирован на ограниченном числе наиболее привлекательных комплексов, что приведет к вымыванию с рынка ликвидного предложения. В такой ситуации роста цен следует ожидать только в успешных проектах, остальные застройщики могут пойти на дальнейшее снижение цен или предлагать все большие скидки и лояльные условия реализации, что в конечном итоге может привести к снижению средней цены в элитном сегменте в целом".
[1] Без учета объема предложения в ЖК Barrin House, "GRAND DELUXE на Плющихе" и "Снегири Эко" ввиду отсутствия информации в открытых источниках.