Глава Фонда капремонта Петербурга: Нас ждут серьезные изменения. "РосБизнесКонсалтинг". 28 января 2015

О том, какие изменения ждут рынок капремонта в 2015 году в интервью РБК-Петербург рассказывает генеральный директор Фонда Дмитрий Локтаев.
В этом году Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга впервые практически полностью будет организовывать капитальный ремонт многоквартирных домов. В прошлом году, который был объявлен "переходным периодом", капремонтом управляли, как и раньше, Жилищный комитет и районные администрации.
О том, какие изменения ждут рынок капремонта в 2015 году в интервью РБК-Петербург рассказывает генеральный директор фонда Дмитрий Локтаев.
- С января собственникам квартир и нежилых помещений выставляется дифференцированный платеж за капитальный ремонт. Как устроена эта дифференциация?
- Тариф составляет от 2 до 3 рублей за квадратный метр в зависимости от типа дома. Дифференциация предусматривает восемь типов многоквартирных домов: дореволюционной постройки - прошедшие и не прошедшие капремонт, дома 1930-1970 годов ("сталинские", конструктивизм, "немецкие"), кирпичные и панельные "хрущевки" 1956-1970 годов, кирпичные дома 1965-1980 годов постройки, кирпичные дома после 1980 года и панельные дома тех же лет. Каждая категория подразделяется на дома с лифтами и без. Наличие лифта сильно влияет на стоимость капремонта.
Взносы граждан покрывают лишь малую часть реальной стоимости капремонта. Фактически он делается за счет бюджетных субсидий, а дифференцированные взносы играют больше воспитательную роль – чтобы граждане понимали, что капремонт дело ответственное и в разных домах его стоимость сильно колеблется.
- Для внедрения этой системы надо иметь точную базу данных собственников помещений и самих этих помещений. Председатели ТСЖ утверждают, что в Петербурге нет ни того, ни другого. Вы создали такую базу?
- Да. Мы этим активно занимались в прошлом году, использовали базы данных различных организаций: от Комитета по земельным ресурсам, районных ГУЖА и независимых расчетных центров (РЦ "Эллис", РЦ "Мобильная карта") до ВЦКП ЖХ, ГУИОН и Росреестра. В результате мы сформировали достаточный массив данных для выполнения своих функций, который постоянно обновляем. В нем учтены 21 тыс. 969 жилых домов и более 1,8 млн квартир и нежилых помещений.
- Это и есть самые точные сейчас данные по количеству зданий и квартир в Петербурге?
- Не совсем. Это самые точные данные только по многоквартирным домам. Всего в Петербурге, по городским данным, включая нежилые, офисные, промышленные объекты, около 100 тысяч зданий.
- Помимо базы данных, необходима еще система расчета платежей за капремонт по каждой квартире. Вы тоже ее создали?
- Конечно. Мы создали и уже ввели в работу многофункциональную Автоматизированную систему управления, с помощью которой уже начали выставлять собственникам дифференцированные платежи за капитальный ремонт. Система обрабатывает 1,8 млн счетов по всем объектам жилой и нежилой недвижимости в многоквартирных домах. Также по запросам собственников идет разделение счетов внутри квартир, где владельцам удобнее оплачивать счета раздельно. Информацию о размерах ежемесячных взносов по каждой квартире мы предоставляем в "ВЦКП" и "Петроэлектросбыт" для последующей печати квитанций. Разумеется, мы открыты для исправления ошибок по заявлениям граждан, например, возникшим в результате перепланировок. Около двухсот данных по объектам уже исправлено.
- Есть ли у вас полная и актуальная информация о решениях собственников в части выбора способов накопления средств на капремонт? Каковы основные цифры?
- Конечно есть. Из 21 тыс. 969 жилых домов перечисляют средства на счет регионального оператора 20 тыс. 529 домов (93,44%), 1272 дома (5,8%) перечисляют средства на свои специальные счета, открытые в банках, и еще 168 домов (0,76%) открыли у нас свои спецсчета. По закону их владельцем тоже является региональный оператор. Сейчас на праве собственности мы управляем 94,2% всех счетов по капремонту многоквартирных домов. Но эта цифра меняется. Во-первых, в ходе сверки данных с Государственной жилищной инспекцией, которая может выдавать предписания о закрытии некоторых счетов из-за нарушений – например, позднего открытия или отсутствия кворума на собрании собственников. Во-вторых, сами собственники меняют решения по способу накопления средств.
- Зачем правительство Петербурга 22 декабря 2014 года утвердило Положение о порядке отбора подрядчиков по капремонту? Разве ФЗ-44 на вас не распространяется?
- Законодательство о госзаказе на нас не распространяется. Потому что мы фонд, некоммерческая организация. Сейчас, как и раньше, капремонт финансируется через механизм субсидий. Положение об отборе подрядчиков выпускается каждый год.
- Нынешнее Положение чем-нибудь отличается от предыдущих?
- Отличия есть, но незначительные. Главное – как применяется Положение. Например, можно поверить простой справке, что у претендента есть 5-летний опыт работы, а можно потребовать дополнительные документы для доказательства и потом еще в них усомниться. В Положении такие детали не прописываются.
- Почему, ведь конкурсы формально были открытыми?
- Формально, да. Мы с этим столкнулись в прошлом году, когда попытались повысить уровень конкуренции на этом рынке. Обратились с приглашением участвовать в торгах к саморегулируемым объединениям строителей и их общественным организациям и обнаружили, что на рынке существует сложившийся стереотип, что работы по капремонту выполняют члены своего рода закрытого клуба подрядчиков, а те, кто в него в не входят, убеждены в бесполезности каких-либо попыток. Это самым негативным образом отражалось на конкуренции и как следствие на качестве работ.
В этом году ситуация изменится. Мы приложили много усилий, чтобы привлечь новых участников. Первые торги объявим уже в феврале, а не в мае, как в прошлом году. Публично работаем с самым широким кругом строительных организаций, убеждаем компании, что у них есть реальные шансы побеждать в наших конкурсах, которые будут проводиться на открытых, здоровых принципах.
- Каковы эти принципы, критерии отбора подрядчиков?
- Цена не является решающим критерием, хотя она конечно важна. Сроки выполнения работ, опыт, квалификация, гарантийные сроки, наличие производственной базы – все критерии прописаны в Положении.
Наша принципиальная позиция в том, что ко всем претендентам будут применяться совершенно одинаковые требования. Потому что главная цель – повысить качество капремонта. Но и претенденты должны ответственно оценивать свои возможности. И заявляться только на тот объем работ, для которого у них есть достаточное количество производственных мощностей и квалифицированных специалистов.
В этом году в связи с известными обстоятельствами в экономике мы также будем внимательно следить за наличием у компаний достаточных финансовых ресурсов. Кредитоваться сейчас будет гораздо сложнее и мы будем тщательно проверять банковские гарантии, представляемые в обеспечение государственных контрактов. Чтобы избежать прошлогодней ситуации, когда в 140 комплектах документов мы обнаружили банковские гарантии, не соответствующие конкурсной документации – либо откровенно фальшивые, либо выданные банками, не входящими в список Минфина. Такие компании были признаны победителями, хотя на их месте должны были оказаться совсем другие претенденты.
- Вы прогнозируете передел рынка в связи с новым подходом к отбору подрядчиков?
- Это не самоцель. Просто тщательный контроль и наличие финансовых ресурсов, достаточных собственных мощностей, кадров, дадут нам рычаги давления на черезчур авантюристски настроенных подрядчиков. А такие рычаги нам необходимы для повышения качества капремонта. Например, в прошлом году мы продублировали строительный контроль районных жилищных агентств по ста случайно выбранным домам и в десяти, примерно, случаях заставили подрядчиков полностью переделать работу. А всего некачественно выполненных работ мы обнаружили более чем на 20% объектов. С Петродворцовым районом у нас на этой почве даже вышел публичный конфликт. Они отказывались принимать наши замечания, а после того, как им пришлось все-таки работу переделать, они теперь отказываются согласовывать наши проекты капремонта домов в их районе на 2015 год.
- Кстати, о контроле за капремонтом. У вас ведь хотели отобрать контрольные функции и передать их районным администрациям? Этот вопрос решен?
- Пока этот вопрос обсуждается. Наши специалисты готовы обеспечить все контрольные функции в полном объеме. Инспекторы планируют отслеживать ход работ по каждому объекту от начала до конца – в режиме постоянного сопровождения. Как делают банки, когда инвестируют коммерческие проекты. Это необходимо для того, чтобы избежать полной переделки работ, как это случалось в прошлом году. Полная переделка – это, конечно, убийственная мера. Лучше до этого не доводить, а пресекать отклонения от проекта в самом начале, когда масштаб ущерба еще не слишком велик. Но, окончательное решение по данному вопросу остается за губернатором.
- Вы говорите, что полностью управляете теперь капремонтом, но в Положении есть пункт о том, что если владельцем спецсчета являются собственники жилых помещений, то организатором торгов выступает администрация района. Районы наверно будут и заказчиками капремонта и, соответственно, контролерами. - Зачем принят такой пункт, ведь он противоречит общему порядку организации капремонта?
Формально его аргументируют тем, что поскольку Фонд не является владельцем такого спецсчета, то он и не должен заниматься расходованием его средств.
-Но ведь капремонт производится не на средства спецсчета, а на бюджетные субсидии. Взносы граждан носят главным образом воспитательную функцию, вклад в капремонт от них минимальный, как мы выяснили…
- Все так. Это некий компромисс с районными администрациями, которые не хотят полностью отходить от процесса. Им оставили 1272 дома, 5,8% от общего количества. Правда, это непростые дома – в них существуют сильные ТСЖ, которые не пожелали отдавать в Фонд свои отчисления. Так что и районным администрациям будет непросто им что-то навязывать в процессе работ.
- Зачем предусмотрены замеры теплопотерь с помощью тепловизоров – до начала ремонта и после его завершения?
- Такое положение введено по предложению вице-губернатора Игоря Албина. Показания будут сравниваться, и делаться вывод об эффективности применяемых технологий. Например, стала ли кровля после ремонта лучше держать тепло и насколько. Пока эти обследования будут служить исключительно аналитическим целям. Но потом, когда технология будет отлажена и отражена в техзаданиях, эти обследования могут стать инструментом контроля за соблюдением договорных обязательств подрядчиками. Если показания тепловизора не будут укладываться в расчетные, значит, подрядчик нарушил технологию, возможно, применил более дешевые материалы и должен переделывать свою работу. Тепловизор – хороший инструмент контроля. Кстати, частные застройщики его уже давно применяют на своих объектах.
- Какие еще нововведения в капремонте ожидаются в этом году?
- Также по предложению вице-губернатора Албина подрядчики должны будут не менее половины работ выполнять собственными силами, без привлечения сторонних организаций. Это очень разумное требование. Оно позволяет отсекать недобросовестные компании, которые выигрывают конкурсы с помощью ценового демпинга, а потом бегут нанимать субподрядчиков, которым в свою очередь затягивают платежи. В результате субподрядчики плохо выполняют работы, а у заказчика возникают большие проблемы. Длинные производственные цепочки увеличивают риски.
В то же время новый порядок увеличивает ответственность и собственников помещений. В Положение включен пункт о том, что их представитель включается в состав конкурсной комиссии только при наличии надлежащим образом оформленного решения общего собрания. Раньше было требование включать собственников в состав комиссий. Но они зачастую не проявляли никакого интереса и приходилось тратить много сил и времени, чтобы уговорить их прийти на заседание. Теперь их участие стало добровольным и они будут работать в комиссиях, если действительно хотят контролировать капремонт в своих домах.
- А у них есть реальные возможности повлиять на ремонт в их домах?
- Конечно. За три месяца до объявления конкурса мы посылаем собственникам проект капремонта и смету, чтобы они высказали свои замечания и предложения. У них есть три месяца на формулирование замечаний. И при работе конкурсной комиссии их мнение учитывается. Также и в приемке работ они участвуют. Подпись их представителя под актом обязательна. Было бы желание и заинтересованность. В этом смысл реформы ЖКХ.