Игорь Майданов: Как выглядит московский рынок недвижимости с точки зрения Росреестра. "РБК-Недвижимость". 27 декабря 2018

За 11 месяцев с начала текущего года Управление Росреестра по Москве зарегистрировало рекордное количество сделок по ипотеке: в сравнении с аналогичным периодом прошлого года рост увеличился в 1,7 раза. В свою очередь в полтора раза выросли и рынок долевого строительства жилья, и число сделок купли-продажи жилой недвижимости.
Основным катализатором жилищного кредитования, судя по статистике этого года, стали решения регулятора по изменению ключевой ставки Центрального банка РФ. Многие покупатели рассматривали приобретение квартир как надежную инвестицию на фоне настороженной позиции рынка недвижимости в отношении грядущих изменений с 2019 года в закон о долевом строительстве и дальнейших решений Центрального банка РФ по ключевой ставке.
Покупательской активности также способствовало снижение цен на квартиры и сформировавшийся за последние годы отложенный спрос на вторичное жилье. На рынке долевого строительства немаловажную роль сыграли меры, предпринимаемые государством по защите прав дольщиков. Все большее влияние на статистику переходов прав собственности оказывает и реализуемая в Москве программа реновации жилищного фонда.
Новые правила
С 1 июля 2017 года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве. Среди новых обязательных условий к застройщику — трехлетний опыт в строительстве и наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. При этом собственные средства строительной организации должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. Обеспечительной мерой с июля 2019 года станет переход застройщиков на эскроу-счета для взаимодействия с дольщиками.
Есть к застройщикам и ряд других требований, но их суть в целом очевидна: допуск к рынку надежных компаний. А в конечном счете эти меры направлены на повышение защиты прав, законных интересов и капиталовложений граждан — участников долевого строительства.
Также с осени прошлого года действует Фонд защиты дольщиков, в который застройщик обязан отчислять 1,2% от стоимости жилья. В случае несостоятельности строительной организации эти средства могут быть востребованы как на выплату компенсаций дольщикам, так и на достройку многоквартирных домов. Росреестр в свою очередь проводит проверку факта уплаты застройщиком обязательных отчислений в Фонд, без чего государственная регистрация ни одного договора долевого участия (ДДУ) просто невозможна.
В результате прозрачность и даже "стерильность" рынка долевого строительства Москвы подтверждается статистикой приостановлений и отказов при регистрации: из 100 договоров мы регистрируем 90, и лишь по десяти приостанавливаем регистрационные действия. В большинстве случаев такие приостановки связаны с неоплаченной вовремя госпошлиной.
Рынок в динамике
О растущем доверии москвичей к первичному рынку жилой недвижимости свидетельствует наша статистика и на более длительном промежутке времени. В нынешнем году Росреестру исполнилось десять лет, и в этой связи интересно взглянуть на показатели в динамике.
Регистрация ДДУ — жилой фонд (Фото: Управление Росреестра по Москве)

Например, в 2009 и 2010 годах Управление Росреестра по Москве регистрировало около 1 тыс. ДДУ в год. Также в 2009 году в городе было оформлено чуть больше 8,5 тыс. договоров на ипотеку. В прошлом году мы зарегистрировали свыше 54 тыс. ДДУ и почти столько же — ипотек. Текущий год стал рекордсменом: за 11 месяцев 2018 года ипотека показала рост на 71%, количество договоров долевого строительства жилья увеличилось почти на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
На этом фоне представляют интерес спады покупательской активности на столичном рынке жилья. Их отчетливо видно в 2009 и в 2015 годах, что обусловлено экономической турбулентностью 2008 и 2014 годов.
Ипотечное жилищное кредитование (Фото: Управление Росреестра по Москве)

Вместе с этим любопытно сравнить динамику жилищного кредитования Москвы с колебаниями ключевой ставки Центрального банка РФ: именно в 2015 году она была максимально высокой — 17%. Сегодня ставка ЦБ — 7,75%, и ее снижение в течение последних трех лет отражалось на росте популярности ипотеки: в январе 2016 года мы зарегистрировали 1,5 тыс. ипотек, в ноябре 2018-го — почти в шесть раз больше. Причем в четвертом квартале текущего года впервые за всю историю регистрационной деятельности Управления была преодолена отметка в 10 тыс. с лишним ипотечных сделок. На этом фоне очевидно, что восстановительные процессы на столичном рынке жилой недвижимости происходят в первую очередь за счет роста интереса покупателей к новому жилью.
Наряду с благоприятными экономическими факторами привлекательность первичного рынка недвижимости также простимулирована законодательными нововведениями 2017–2018 годов, одновременно нацеленными на защиту покупателей жилья и снижение бюрократических процедур при регистрации прав.
Так, с начала их действия Росреестру по Москве удалось снизить количество приостановлений в регистрации прав почти в три раза, что также стало рекордным показателем за всю историю системы регистрации в столице.
Ожидания
Вступившие в силу поправки к 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." породили немало слухов и прогнозов об изменениях на рынке недвижимости в принципе. Если говорить про эскроу-счета, важно подчеркнуть, что они будут распространяться в обязательном порядке только на договоры, заключенные после 1 июля 2019 года. То есть застройщик получит деньги от дольщиков только после введения здания в эксплуатацию. Строительство же будет финансироваться за счет банковских кредитов.
Так, в настоящее время в Москве действует свыше 140 тыс ДДУ. С привлечением средств граждан в столице строится 568 объектов. Часть из них — 104 объекта — реализуется с выплатами в Фонд защиты дольщиков. По прогнозам властей города, сроки завершения строительства домов с привлечением средств граждан — конец 2023 года. То есть в настоящее время и на указанном горизонте рынок более чем насыщен.
Сам же смысл принятых поправок не является тайной: мы наблюдаем переход от долевого финансирования к проектному. И пока являемся свидетелями значительного роста количества ипотечных сделок и числа заключаемых ДДУ в ежегодном выражении. При этом надо учитывать предельно прозрачный курс государственной политики на повышение доступности жилья. И здесь наиболее существенный аргумент в пользу защиты прав и интересов покупателей квартир, в том числе финансовых, — статистика прошлых лет. А она наглядно демонстрирует, что механизмы государственного регулирования работают.