Отмена "долевки" отразится на рыночной ситуации не ранее 2020 года.

Рынок жилищного строительства живет в ожидании глобальных перемен. С началом 2018 года начнется поэтапное замещение долевого строительства проектным финансированием. Пока вопросов о том, как в реальности будет работать предлагаемая законодателями модель больше чем ответов. Но девелоперы настроены оптимистично и уверены, что опытные застройщики смогут приспособиться к новой системе координат. Возможные сценарии развития рынка жилья на ближайшие годы эксперты рынка обсуждали в ходе Рождественского саммита в Санкт-Петербурге.
Организаторами мероприятия выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов. Официальный партнер Саммита в Санкт-Петербурге: Группа "Эталон". Правовой эксперт: Пепеляев Групп. Партнеры: Адвокатское Бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры", Ингосстрах, Miele. Эксперт Саммита: NAI Becar.
Законодательные изменения, вступающие в силу с июля 2018 года, заметно отразятся на рыночной ситуации не ранее 2020 года, считают девелоперы. На ближайшие два-три года большинство девелоперов обеспечены работой.
Как рассказал Александр Вахмистров, координатор Ассоциации "Национальное объединение строителей" по Санкт-Петербургу, застройщики в настоящее время концентрируют внимание на подготовке проектной документации и получении разрешений на строительство. "Закон обратной силы не имеет, все, на что получено разрешение на строительство будет реализовано по ныне действующим правилам. Застройщики активно делают запас на 2018-2020 годы", - сказал Александр Вахмистров. В настоящее время в Санкт-Петербурге ежедневно выдаются десятки разрешений на строительство, отметил представитель НОСТРОЙ.
"Через 3 года мы окажемся в совершенно других условиях в части реализации строительных проектов и привлечения клиентов для покупки жилья", - сказал в ходе Рождественского саммита глава Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Предложение жилья на рынке будет снижаться, а цены вырастут. При этом чёткий контроль за целевым использованием финансовых потоков в целом окажет положительное влияние на рынок, обеспечив меньшие риски для дольщиков, считает эксперт.
О снижении объемов предложения говорил также заместитель Председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин. По итогам 2017 года в Ленобласти ожидаются рекордные показатели по вводу жилья – до 3 млн кв. метров. Однако в перспективе таких цифр ожидать не стоит. В 2016 году было выдано 79 разрешений на строительство на 2,6 млн м. кв, в этом году – всего 22 разрешения на возведение многоквартирных домов общей площадью около 1,4 млн м.кв. Ориентиром для региона остается качество, а не количество, подчеркнул Михаил Москвин. Кроме того, в области остается "задел" в виде 8,7 млн. кв. метров, строящийся в настоящий момент. В дальнейшем в 47 регионе будет вводиться не менее целевого показателя – 1 кв. м в год на одного жителя, то есть не менее 1,8 млн кв. м в год.
Некоторые застройщики сегодня предлагают покупателям жилье по ценам, которые не покрывают даже себестоимость строительства, и такие проекты, безусловно, находятся в зоне риска, отмечают девелоперы. Свести к минимуму возможность появления обманутых дольщиков – это основная цель глобальной трансформации отрасли и перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Однако большинство застройщиков сегодня не готовы удовлетворить требования, предъявляемые банками к заемщикам и проектам. Кредитные организации, в свою очередь, не хотят брать на себя повышенные финансовые риски.
По словам вице-президента Банка ВТБ (ПАО), вице-президента НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" Александра Ольховского, основная угроза для рынка не в отмене долевого участия, а в практическом применении новой модели финансирования. Проектное финансирование предполагает максимальную погруженность банка во все процессы, связанные с реализацией проектов. Застройщики должны хорошо понимать уровень требований и контроля, предъявляемый банками. Во избежание проблем, теоретическая часть должна быть отработана на практике. "Профессиональные застройщики должны обратиться в банки заранее с тем, чтобы отработать схемы, которые будут впоследствии реализованы. Такие обращения уже есть от крупных застройщиков", - отметил эксперт.
Очевидно, что нововведения приведут к удорожанию стоимости жилья, а дополнительные затраты лягут на плечи покупателей. С учетом роста задолженности потребителей перед кредитными организациями, в том числе и по выплатам ипотечных кредитов, и заметного снижения реальных доходов населения, ситуация выглядит угрожающей, говорят девелоперы.
Рынок недвижимости не в первый раз переживает тектонические потрясения и испытывает девелоперов на прочность, но строители смогут адаптироваться к новой ситуации. "С проектным финансированием работать можно", - подчеркнул в своем выступлении Максим Жабин, заместитель генерального директора компании "ЛенРусСтрой". По словам эксперта, при правильном использовании банковских продуктов даже сегодня можно достичь проектной ставки на период строительства до 5%. "Если этот тренд будет продолжаться, то проектное финансирование будет жить, и мы будем жить вместе с ним", - заявил Максим Жабин.
Рождественские саммиты – серия ежегодных деловых мероприятий, в рамках которых ведущие игроки рынка недвижимости крупнейших российских городов подводят итоги уходящего года, отмечают важные тенденции и дают прогноз развития отрасли. В мероприятиях принимают участие более 500 топ-менеджеров российских и зарубежных компаний, инвестиционных структур и банков. В 2017 году Саммиты состоятся в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Тюмени, Омске и Самаре.