Картина маслом: офисная недвижимость в Москве подешевела.

Минимизация расходов или повышение эффективности бизнеса.
Москва остается в топ-10 мировых городов по стоимости аренды офисов, по оценкам JLL. При его составлении компания учитывала не только заявленные ставки аренды, но и комплексные затраты на площади в премиальных бизнес-центрах. Однако, отмечают в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", ситуация на рынке далеко не так радужна, как может показаться, и девелоперы прекрасно об этом осведомлены.
Москва в рейтинге JLL занимает восьмую строчку с арендными платежами на уровне в $1130 за кв. м в год. "Премиальные офисы, расположенные в самом центре столицы и отвечающие всем требованиям взыскательных арендаторов, поддерживают запрашиваемые арендные ставки на высоком уровне. В совокупности с дополнительными затратами арендаторов, включающими операционные расходы, услуги управляющей компании и НДС, это позволяет Москве входить в список мировых лидеров, несмотря на экономическую ситуацию, – комментирует Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В то же время в целом по рынку фактические ставки аренды являются предметом переговоров и зависят от ряда факторов, в том числе от объема вакантных площадей в конкретном объекте".
Прайс-листы и реальные сделки
Последняя оговорка эксперта весьма значима. Оценки другой крупной международной консалтинговой компании CBRE по Москве скромнее. По ее данным, офисы "А-прайм" можно арендовать за $800-900 за кв. м в год. На обычный класс А уже целиком распространяются рублевые ставки - большинство арендаторов и арендодателей давно договорились об этом. Наиболее дальновидные сделали это еще в середине 2014 года. Такие площади можно снять на 19 000-25 000 руб. за кв. м в год, а класс В "уходит" по 13 000-23 000 руб.
В 2015 году количество арендаторов в целом по рынку офисной недвижимости практически не менялось: ситуация в экономике по-прежнему остается тяжелой, поэтому новые компании не появляются, отмечают в ГК"ЭКООФИС". Доля вакантных площадей в каждом проекте офисной недвижимости меняется исключительно в связи с ротацией арендаторов. Другими словами, сдача в аренду площадей в одном бизнес-центре автоматически означает увеличение вакантности в другом. А пополнение в одном объекте возможно исключительно за счет "переманивания" компаний из других. Поэтому многие собственники сегодня всеми силами стараются не только удержать "своих" арендаторов, но и максимально заинтересовать в переезде в свой проект компании из других БЦ.
Смотрите сами: объем заключенных сделок по итогам 2015 года составил 870 400 кв. м, что на 18% больше показателя за 2014 год. Но максимальная доля пришлась на сделки по продлению и пересмотру коммерческих условий. Их объем достиг исторического максимума - 566 000 кв. м. Компании предпочитали зафиксировать лучшие коммерческие условия с целью снижения затрат на аренду по действующим договорам. Правда, в 2016 году специалисты CBRE не ожидают, что такие сделки будут носить массовый характер.
Простаивать невыгодно
Конечно, если брать в расчет только наиболее топовые объекты, то в них и ставки остаются высокими, и дополнительные расходы на содержание помещений не маленькие. Но и найти клиентов не так просто. По данным CBRE, объем свободных площадей увеличился с 16,6% по итогам 2014 года до 17,7% по итогам 2015 года; в сегменте класса В - с 12,8% до 14,8%, в сегменте класса А уменьшился с 28% до 26%. То есть в классе А пустует четверть помещений.
Правда, опосредованную помощь рынку высококлассной коммерческой недвижимости неожиданно оказало государство. Новыми хозяевами кабинетов в дорогих офисах становятся чиновники - как представители обычных госструктур, так и компаний с государственным участием. Значительная доля в общем объеме сделок пришлась на них, по данным CBRE, - например, структуры правительства Москвы в "ОКО", структуры правительства Московской области в БЦ "Орбита", компания "Транснефть" в БЦ "Эволюция".
Маркетинг - это не только дисконт
Тем, кто не смог привлечь чиновников, нефтяников или крупные транснациональные корпорации, приходится идти на затратные или нестандартные шаги для поиска клиентов. И не только с помощью обычных дисконтов.
В 2008 году владельцы офисных помещений попросту демпинговали, говорят в ГК "ЭКООФИС". Тогда это было вполне эффективно, поскольку стоимость аренды коммерческой недвижимости была завышена. Сегодня ситуация кардинально изменилась, ставки достигли разумного минимума. Многие арендодатели взамен традиционных инструментов привлечения - скидок - начали предлагать сервисные опции, качественный ремонт, высокоскоростной интернет, различные опции от управляющей компании. Но и этого сегодня уже оказывается недостаточно. Арендодателям приходится придумывать новые способы для привлечения клиента. Одно из подобных новшеств - это дополнительные бонусы, которыми собственник компенсирует часть расходов потенциального арендатора.
"Например, мы недавно запустили акцию "бесплатный переезд", - объясняет собственник ГК "ЭКООФИС" Андрей Ковалев. - Некоторым новым арендаторам в бизнес-парки "Дербеневский", "Кожевники" и БЦ "ЭКООФИС" на Тверской мы оплачиваем расходы, которые они потратили на переезд в наши БЦ".
Среди других вариантов - превращение обычных офисов в "комбинаты" по обеспечению жизнедеятельности бизнеса. Офисные центры предоставляют сразу "пакет по обеспечению" жизнедеятельности бизнеса, который помимо непосредственно комнат для работы включает услуги IT-специалистов, инженеров связи, клининга, персональной охраны, дизайнеров, специалистов по отделке и даже маркетологов и рекламистов.
"Уборка помещений, налаживание работы компьютеров и телефонов, заказ наружной рекламы и сувенирной продукции, организация охраны помещений компании, ремонт и приобретение мебели, - вот лишь неполный перечень проблем, которые возникают в ежедневной деятельности компании, - говорит Андрей Ковалев. - Все эти проблемы должны решаться службами арендодателя, если он хочет быть конкурентным на сегодняшнем рынке".
Больше того, арендодатели начинают предпринимать определенные шаги, направленные и на поддержку и развитие бизнеса арендаторов. "Прежде всего, мы "знакомим" новых клиентов компанию с остальными арендаторами, - рассказывает эксперт. - Зачастую получается, что контрагентов и подрядчиков для малого бизнеса можно найти буквально на том же этаже".
Также собственники БЦ сами пользуются услугами своих арендаторов, включая их в комплексное предложение управляющей компании. К примеру, при организации крупного мероприятия они в качестве субподрядчика привлекают компании, которые занимаются кейтерингом либо оформлением залов, для организации переезда предлагают услуги транспортной компании-арендатора и т.д. Таким образом, собственник БЦ получает надежного подрядчика, возможно даже на льготных условиях, а также лояльного и платежеспособного арендатора.
"На фоне сокращения объемов предложения и сохранения умеренного уровня деловой активности с целью выбора наилучшего по качеству и цене объекта уровень вакантных площадей немного снизится. Наибольшим спросом в этом году будут пользоваться продуманные концептуальные объекты, предлагающие арендаторам дополнительные возможности для комфортного ведения бизнеса. Выигрышной политикой для девелоперов станет проведение ремонта за свой счет и предоставление арендных каникул", - подчеркивает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.
Некоторые крупные объекты офисной недвижимости, заявленные к вводу в 2016 г.


Для справки: Название компании: JLL (ранее Джонс Лэнг ЛаСаль, ООО) (Офис в Санкт-Петербурге) Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]