"Метриум": Рейтинг самых доходных студий в новостройках Москвы.

Несмотря на снижение активности инвесторов на первичном рынке, вновь набирает популярность покупка квартир и апартаментов для сдачи в аренду. "Второе дыхание" данная инвестиционная стратегия получила благодаря распространению студий. Эксперты "Метриум" проанализировали рынок студий в новостройках массового сегмента Москвы с точки зрения потенциала прибыли от сдачи таких объектов в аренду. Аналитики пришли к выводу, что наиболее перспективная студия принесет арендодателю до 327 тыс. рублей в год или 13% годовых, а срок окупаемости данного объекта составит немногим больше семи с половиной лет.
В 2014-2015 гг. на рынке новостроек Москвы начали активно распространяться студии – малогабаритные квартиры или апартаменты площадью 16-30 кв. м. По итогам 2017 года данный формат составил 8,5% от общего объема предложения столичных новостроек массового сегмента. Данные объекты обладают небольшим бюджетом покупки (от 2 до 7,7 млн рублей, а в среднем – 4,3 млн рублей) по сравнению со стандартными однокомнатными квартирами (3,1–14,8 млн руб., в среднем – 5,7 млн рублей), при этом они не менее привлекательны для арендаторов. Арендные ставки на малогабаритные студии и полноценные однокомнатные квартиры практически не различаются. Именно это делает студии наиболее доходными предложениями столичного рынка жилой недвижимости с точки зрения вложений для последующей сдачи в аренду.
Аналитики компании "Метриум" проанализировали первичный рынок московских новостроек массового сегмента и выбрали десять жилых и апартаментных комплексов с наиболее доступными по цене студиями. В расчет принимались только объекты с отделкой от застройщика, так как это позволяет минимизировать временные и финансовые затраты инвестора на ремонт для дальнейшей сдачи квартиры в аренду. Из выборки были исключены комплексы, расположенные более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро (фактор, также крайне важный для привлекательности объекта под аренду). В каждом проекте была выбрана только одна самая доступная по цене студия.
На следующем этапе эксперты "Метриум" оценили выбранные объекты по двум критериям: доходность и ликвидность. Для расчета доходности были использованы средние арендные ставки в студиях и однокомнатных квартирах, которые на текущей момент представлены на локальном рынке. Также учитывались примерные расходы на эксплуатацию, коммунальные услуги и уплату налогов.
Затем аналитики "Метриум" проанализировали ликвидность студий, то есть способность быстро привлечь внимание арендаторов, минимизировав тем самым простои. Во внимание принимались площадь объекта, расстояние до ближайшей станции метро, а также удаленность от центра Москвы.
По результатам анализа, наиболее перспективными для сдачи в аренду объектами стали следующие объекты:
– студия площадью 18 кв. м в апарт-комплексе "Гостиница Восток" (13% годовых);
– квартира площадью 20 кв. м в ЖК "ВЛюблино" (12%);
– апартаменты площадью 22,7 кв. м в ЖК "Level Амурская" (11%).
По этим параметрам из тройки лидеров выделяется студия в ЖК "Level Амурская" несмотря на то, что она уступает в доходности объектам в "Гостинице Восток" и ЖК "ВЛюблино". Студия в "Level Амурская" больше, чем у конкурентов. Кроме того, сам комплекс находится ближе к метрополитену (9 минут пешком до станции "Черкизовская"), чем "ВЛюблино". Время в пути до центра Москвы почти в два раза меньше, чем у более доходных вариантов: вместо 25 и 22 минут – 13 минут. Таким образом, объект в ЖК "Level Амурская" будет пользоваться наибольшим спросом у арендаторов, а значит риски вложений в него минимальны.
"При выборе объекта для сдачи в аренду, я бы не рекомендовал инвестору пренебрегать оценкой всех качественных характеристик проекта, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Если по расстоянию до метро и центра города у проекта может быть много конкурентов с похожими характеристиками на вторичном рынке, то собственной инфраструктурой, современным оборудованием, подземным паркингом может похвастаться далеко не каждый комплекс даже первичного рынка. Соответственно, когда арендатор оценивает второстепенные преимущества, с большей степенью вероятности он отдаст предпочтение современному проекту комплексной застройки".
Эксперты "Метриум" отмечают, что все вошедшие в рейтинг объекты дают более высокую доходность, чем банковский вклад. По данным ЦБ РФ, средняя ставка по вкладам крупнейших банков России составляет 7,08%. По мере сокращения ключевой ставки ЦБ уменьшается и доходность финансовых инструментов. Данная тенденция стимулирует инвесторов вкладываться в более консервативные активы, в частности, в жилую недвижимость.
"Сегодня многие инвесторы применяют комбинированную стратегию инвестиций на первичном рынке жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE. – Суть ее заключается в следующем: приобретается объект на ранней стадии строительства с наибольшим потенциалом роста цены. От старта строительства до сдачи здания в эксплуатацию капитализация объекта возрастает на 20–30%. Затем квартира или апартамент сдаются в аренду, генерируя пассивный доход. При продаже такого объекта инвестор получает, по сути, двойной доход за счет арендной выручки и капитализации".
Самые доходные студии в новостройках массового сегмента Москвы

	Проект	Станция метро	Бюджет покупки, млн руб.	S, кв.м	Ставка аренды, руб./ мес	Потенциал доходности	Срок окупаемости, лет	Время до метро, минут ходьбы	Удаленность центра,[1] минут езды
1	Гостиница Восток	Окружная	2,5	18,1	28975	13%	7,6	9	25
2	ВЛюблино	Люблино	3,1	20,1	31075	12%	9,3	12	22
3	Level Амурская	Черкизовская	3,1	22,7	31000	12%	8,4	9	13
4	Столичные поляны	Улица Скобелевская	3,1	20,1	28930	11%	8,6	10	38
5	Ясеневая, 14	Домодедовская	3,2	19,9	28650	10%	9,7	15	28
6	Лефортово Парк	Авиамоторная	4,3	20,6	34375	9%	10,8	7	13
7	Аннино Парк	Аннино	4,5	25,1	35000	9%	11,2	4	28
8	SREDA	Нижегородская	4,6	24,2	36170	9%	11	7	30
9	Барбарис	Бибирево	4,9	33,8	30140	8%	12,3	7	20
10	Дом 128	Коньково	4,8	32,5	35590	7%	15,2	4	25

(1) Время в пути до ближайшей станции метро в пределах Бульварного кольца.

Для справки: Название компании: Метриум, ООО (Метриум Групп) Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]