Улучшение макроэкономических показателей станет основным фактором сокращения доли свободных площадей и повышения арендных ставок на европейских рынках офисной недвижимости в течение ближайших пяти лет.

- Москва обещает стать самым активным офисным рынком в ближайшие 5 лет -
По данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, ожидается, что к концу 2016 года доля свободных площадей на европейском рынке офисной недвижимости вернется к уровню 2009 года, а затем продолжит снижение вплоть до 2020 года. В крупных городах Европы темпы строительства офисной недвижимости отстают от спроса, растущего благодаря положительной динамике занятости. В связи с этим почти на всех ключевых рынках офисной недвижимости в течение следующих пяти лет ожидается сокращение доли свободных площадей и ускоренный рост арендных ставок.
Нил Блейк, директор отдела исследований CBRE в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал:
"Последние события вокруг переговоров о пересмотре условий греческого долга заслонили собой устойчивое, хотя и неравномерное, восстановление европейской экономики, которое начинает проявляться на крупных европейских рынках офисной недвижимости. Во многих городах темпы строительства офисной недвижимости отстают от растущего спроса, поэтому почти на всех ключевых рынках в течение следующих пяти лет ожидается сокращение доли свободных площадей и ускоренный рост арендных ставок на фоне положительной динамики занятости. Города с восстанавливающейся экономикой будут в ближайшие пять лет лидировать в рейтингах роста занятости благодаря укреплению корпоративной уверенности и осуществлению планов расширения. Как следствие, на большинстве рынков ожидается период устойчивого роста арендных ставок".
В крупных городах занятость офисных работников растет, примерно вдвое опережая темпы роста общей занятости в Европе. Самый быстрый рост офисной занятости в течение ближайших пяти лет прогнозируется в Стамбуле, Варшаве, Мадриде, Барселоне, Лондоне, Лиссабоне и Бухаресте. Стамбул остается лидером по показателям роста занятости, несмотря на возможную краткосрочную экономическую и политическую нестабильность, связанную с долгосрочными прогнозами роста экономики Турции.
В то время как почти на всех крупных рынках офисной недвижимости прогнозируется рост арендных ставок, наблюдавшаяся в последнее время девелоперская активность и сдаваемые в эксплуатацию новые площади в таких городах, как Варшава, Стамбул и Прага, значительно сгладят ожидаемый рост арендных ставок. Лондон и Дублин, которые в настоящее время испытывают самый быстрый рост арендных ставок, также являются крупными рынками, реагирующими на спрос повышением девелоперской активности. Это может привести к замедлению темпов роста арендных ставок и, возможно, даже к их снижению к концу 2020 года.
Совокупная доля свободных площадей в крупных городах уже снизилась с пиковых 9,6%, наблюдавшихся в конце 2010 года, до 8,9% в настоящее время. CBRE ожидает, что к середине 2016 года показатель снизится до 8,4% (что соответствует показателю июня 2009 года), а затем продолжит падение до 8,1%, прогнозируемых к концу 2020 года, что является 10-летним минимумом. Сокращение доли свободных площадей будет сопровождаться ростом арендной активности. Прогнозируется, что в крупных городах Европы объемы аренды в 2015 и 2016 годах в совокупности увеличатся почти на 12%, а в Мадриде, Барселоне, Мюнхене, Вене, Брюсселе и Варшаве рост достигнет 20%.
Большая доля свободных площадей сохранится в таких городах, как Амстердам, Будапешт, Дублин, Мадрид, Прага и Варшава. Тем не менее, на этих рынках все-таки ожидается рост арендных ставок, поскольку вакантные площади становятся экономически избыточными из-за проблем, связанных с устаревшим дизайном или местоположением. Фактически, через пять лет доля вакантных площадей в Лондоне будет больше, чем сейчас, учитывая новые здания, сдаваемые в эксплуатацию.
Если геополитическая ситуация стабилизируется, к концу 2020 года рынок недвижимости Москвы будет лидировать по показателям. Ожидаемый отскок на рынке Москвы сменит резкое падение, наблюдавшееся в 2014 году, и будет обусловлен, по крайней мере, частичным снятием экономических санкций и восстановлением цен на нефть до уровня, превышающего 80 долларов США за баррель, к 2020 году.
Московский рынок офисной недвижимости также испытывает проблемы, связанные с тем, что ставки аренды установлены в долларах США, в то время как арендаторы получают доходы в рублях (с учетом значительной девальвации). По данным исследования среди арендодателей, проведенного CBRE, о том, что арендодатели готовы смягчить эту проблему, предложив "арендные каникулы", хотя они по-прежнему не согласны на установление ставок арендной платы на будущие периоды в рублях вместо долларов.
По прогнозам, рост арендных ставок будет самым сильным в Мадриде, Барселоне и Москве (с оговорками): в течение пяти лет вплоть до конца третьего квартала 2020 года ожидается рост на 4% в год. В настоящее время средняя арендная ставка на офисную недвижимость в Мадриде составляет 306 евро за кв. м, что на 4,1% выше минимального значения, отмеченного год назад. Как ожидается, средняя ставка достигнет 321,3 евро за кв. м к марту 2016 года и 441,8 евро за кв. м к концу 2020 года.
Нил Блейк добавил: "Положительный экономический фон и состояние занятости означают, что почти на всех европейских рынках офисной недвижимости прогнозируется увеличение возврата на инвестиции в офисную недвижимость. Степень оптимизма относительно восстановления рынка характеризует то, что в следующем году в Лондоне, на одном из самых доходных рынков, мы ожидаем снижения доходности еще на 50 базисных пунктов. Тем не менее, в течение следующих пяти лет мы ожидаем наибольшего возврата на инвестиции на таких рынках, как Будапешт, Рим, Мадрид и Милан, а также Москва.
Политический риск является наибольшей угрозой для перспектив рынка на протяжении ближайших нескольких лет. Начиная с российско-украинских отношений и греческого долгового кризиса и заканчивая исходом выборов в Испании, текущему росту может угрожать целый ряд факторов. Однако в долгосрочной перспективе волатильность на рынках акций и облигаций маловероятна, и мы не видим никаких оснований для продолжительного воздействия на рынки недвижимости в других странах Европы".
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, сказал:
"Улучшение перспектив европейских офисных рынков связано, в первую очередь, с ожидаемым среднесрочным ускорением экономического роста в еврозоне. В большинстве центров европейской деловой активности новое предложение офисов в последние годы было достаточно сдержанным под влиянием нестабильной экономической конъюнктуры. Кроме того, деловые районы там в целом уже сформированы и оставляют мало возможностей для заметного расширения предложения в сложившихся популярных локациях. Соответственно, Европа стоит на пороге нового цикла роста интереса инвесторов к коммерческой недвижимости. Тем не менее, риски срыва данного сценария все еще остаются значимыми: это и экономические проблемы наиболее слабых стран еврозоны, и возможные существующие геополитические очаги напряженности.
В России 30-40% снижение ставок аренды за последние 1,5 года связано с более чем 2-кратным падением цен на нефть и последствиями геополитических проблем. Ликвидация любого из этих факторов способна запустить достаточно быстрый процесс восстановления арендных ставок к предкризисным уровням. Соответственно, на ближайшие несколько лет потенциал роста арендных ставок является одним из наиболее сильных в Европе. Однако время его реализации все еще остается достаточно неопределенным вследствие как негативной динамики нефтяных цен, так и отсутствия позитивного прогресса в решении геополитических проблем".