Как переход на эскроу-счета отразится на рынке элитной недвижимости. "РосБизнесКонсалтинг". 17 апреля 2019

Переход на проектное финансирование в меньшей степени затронет девелоперов элитных новостроек, считают эксперты
С 1 июля 2019 года продажи квартир в строящихся домах должны перейти на новую схему финансирования — только через специальные счета эскроу. Переход на проектное финансирование, безусловно, повлияет на весь рынок, в том числе на проекты премиальной недвижимости. О том, как изменятся цены на высокобюджетные проекты, как эти изменения отразятся на рынке и застройщиках, "РБК-Недвижимости" рассказали эксперты.
Масштаб рисков
Cтепень рисков девелоперов зависит от масштабности проекта: при строительстве элитного клубного дома их, безусловно, меньше, чем при возведении микрорайона комплексной застройки, говорит директор по развитию компании Contact Real Estate Вячеслав Антропов. На первичном элитном рынке проекты не столь масштабные, поэтому многие застройщики всерьез рассчитывают, что будут реализовывать их за счет собственных средств, согласен управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Тренд последнего года — интерес к московскому рынку застройщиков, которые не являются его профессиональными участниками, но инвестируют в эту область средства из других бизнесов. По словам Халина, чаще всего за такими компаниями стоят мощные финансово-промышленные группы, которые позволяют решить вопрос с финансированием как за счет собственных средств, так и за счет внутрикорпоративного кредитования.
Банки вместо дольщиков
Сегодня на столичном рынке подавляющее большинство по крайней мере крупных проектов премиального сегмента финансируются за счет привлечения заемных средств, отмечают эксперты. По данным Savills, в премиальном сегменте продажи не такие массовые и гарантированные, как в классах эконом и комфорт, поэтому застройщики, чтобы не рисковать кассовыми разрывами, привлекают банковское финансирование. Для обеспечения строительства необходимо четкое, гарантированное финансирование, и практически каждый проект, который сейчас реализуется, финансируется банком, а значительная часть средств, полученных от продаж, направляется на погашение банковского кредита.
По оценкам Contact Real Estate, основной спрос приходится на дома с высокой стадией готовности (52%) и распределяется следующим образом: 42% сделок заключается на стадии получения первого свидетельства о собственности, 10% — на этапе завершения строительно-монтажных работ. На нулевом цикле приобретается 15% от общего объема квартир, остальная доля сделок приходится на стадии строительства проекта.
"Спрос на объекты элитной недвижимости более равномерен и обычно склонен увеличиваться в соответствии со стадией готовности. Покупателю важно выбрать тот или иной объект, имея возможность увидеть его вживую, оценить качество материалов, уровень отделки, соответствие заявленным характеристикам", — говорит первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли" Александр Красавин.
Что будет с предложением
Эксперты не ожидают каких-то кардинальных изменений в объемах предложения на рынке элитных новостроек из-за перехода на проектное финансирование. В 2018 году количество новых проектов в этом сегменте значительно увеличилось. По данным Savills, на рынке уже сейчас находится рекордный объем предложения, которого должно хватить минимум на четыре-пять лет. Многие из этих проектов соответствуют критериям, по которым можно продолжать работать без эскроу-счетов, поэтому такого резкого удара после 1 июля по рынку премиальных новостроек Москвы не произойдет, уверен Халин.
"Застройщики верят в то, что им удастся реализовать проект даже после изменения правил игры. Соответственно, отличие элитного сегмента от массового в том, что в первом проекты изначально высоко маржинальные, поэтому застройщикам придется, конечно, поделиться частью прибыли с банком, но при этом девелоперы не будут обделены — им все равно удастся заработать на подобных проектах", — считает Халин.
Однако Антропов предполагает, что в этом году на рынке элитной недвижимости столицы возможно незначительное сокращение объема новых проектов. В результате перехода застройщиков на эскроу-счета также вероятно снижение количества сделок как результат того, что девелоперы не смогут предлагать инвестирование на начальном этапе строительства, предполагает он.
Что будет с ценами
Повышение цен в элитном сегменте будет менее заметно, поскольку девелоперы постараются частично нивелировать возросшую себестоимость, жертвуя собственной маржинальностью, прогнозирует Красавин. В то же время он не исключает, что полностью взять на себя возросшие расходы они не смогут, поскольку в элитном сегменте зависимость от внешних факторов, например, колебания курса валют, гораздо выше.
По оценкам Антропова, рублевый рост цен на элитные новостройки может составить около 8–10%, долларовый — в зависимости от курса. Рынок элитных новостроек не такой эластичный, как в массовом сегменте, поэтому если повышение цен произойдет, то не так сильно ударит по бюджетоспособному спросу, считает Халин. "Такое жилье приобретается не на последние деньги, ипотечных сделок немного, поэтому эластичность спроса по цене невелика. Так что легкое повышение цен на рынке никак не отразится", — прогнозирует эксперт.
Риски для самых богатых
Переход на проектное финансирование должен в большей степени защитить покупателей. Законом гарантируется, что в случае банкротства застройщика покупатель получит компенсацию в размере 10 млн руб., но это касается главным образом массового сегмента: цена 1 кв. м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб.
"Такой бюджет (10 млн руб.) для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости. И если покупатель будет наполнять эскроу-счет, а потом вдруг что-то случится с банком, то пока нет ответа на вопрос, за счет каких средств предполагается покрывать разницу между этими 10 млн руб. и суммой, оплаченной дольщиком сверх нее", — отмечает Халин. Таким образом, обеспеченные покупатели жилья по ДДУ окажутся менее защищенными, чем покупатели массового сегмента, но определенных гарантий у покупателей нет и сейчас, поэтому нельзя сказать, что введение эскроу-счетов как-то ухудшит их существующее положение, резюмирует управляющий партнер Savills.

Для справки: Название компании: Contact Real Estate Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: **********

Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: **********

Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]