Business Planner провел анализ рынка апарт-отелей в городах миллионниках РФ.

Апартаменты - это помещение, оборудованное для временного проживания, имеющее статус нежилого помещения. В отчете проанализированы рынки апартаментов российских городов-миллионников. По данным Booking.com в настоящее время по России формируют предложение по аренде порядка 54 тыс. апартаментов.
Апартаменты - это помещение, оборудованное для временного проживания, имеющее статус нежилого помещения. Сдача апартаментов относится к разряду услуг гостинично-туристического профиля
Основным плюсов апартаментов в сравнении с квартирами является их более низкая стоимость (разница составляет порядка 20%). Еще одно преимущество - высокий уровень сервиса - клининг, прачечная, круглосуточная доставка продуктов и др. услуги.
В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку, но можно оформить временную пятилетнюю регистрацию. На этот тип жилья не распространяются требования к застройщикам по оборудованию детской площадки, парковки у дома и зоны благоустройства.
Основные потребители данного типа жилья - работающие люди, использующие апартаменты как место жительства рядом с офисом и молодежь, выбирающая первое жилье из наиболее дешевых вариантов. Также в апартаментах может быть зарегистрирован офис компании. Основная цель покупки апартаментов - сдача в аренду. Для семей этот формат не востребован.
В феврале 2018 года был принят Федеральный закон 16-ФЗ об обязательной классификации гостиниц, вступающий в силу с января 2019 г. Согласно данному закону всем гостиницам необходимо обеспечить классификацию с присвоением определенной категории ("звезд"):
" До 01.07.2019 г. - отелям с номерным фондом более 50 номеров;
" До 01.01.2020 г. - с фондом более 15 номеров;
" До 01.01.2021 г. - всем гостиницам.
Согласно действующему законодательству апарт-отели (гостиницы согласно разрешительной документации) признаются нежилыми помещениями, но относятся к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения. Предоставление апартаментов квалифицируется как оказание услуг в рамках туристской деятельности, а предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории повлечет за собой административную ответственность. Исключить апартаменты из сферы действия новых требований, возможно в том случае, если они будут выделены в специальную категорию, не подлежащую обязательной классификации.
В октябре 2017 г. Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов, основная цель которого - ввести понятие "апартамент", распространить действие жилищного кодекса на нежилые помещения, а также установить правовой механизм перевода нежилых помещений в апартаменты, определить возможности постоянной регистрации в апартаментах. Сглаживание разницы между одним и другим форматами может привести к росту цен на апартаменты и снижению величины ставок дисконтирования на этот формат.
В данном отчете проанализированы рынки апартаментов российских городов-миллионников. В настоящее время в России насчитывается 15 таких городов. Их список с указанием численности населения по данным на 2017 г. представлен в следующей таблице.
Табл. 1. Города-миллионники РФ, 2017 г.

Источник: statdata.ru
По данным Booking.com в настоящее время по России формируют предложение по аренде порядка 54 тыс. апартаментов.
Наибольшие доли в структуре рынка аренды апартаментов по городам-миллионникам в натуральном выражении (по количеству объявлений о сдаче в аренду занимают Санкт-Петербург и Москва. Также значительные доли занимают Екатеринбург, Казань, Н.Новгород, Красноярск и Новосибирск. Структура рынка апартаментов по российским городам-миллионникам выглядит следующим образом. Региональные миллионники занимают около 40% в структуре рынка без учета городов России с численностью населения менее 1 млн чел.
Наиболее высокие средние цены на покупку апартаментов (расчеты без учета элитного сегмента) на кв.м. в Москве и Санкт-Петербургу. Региональный лидер по стоимости апартаментов за кв.м. - Казан. Наиболее низкая средняя цена зафиксирована в Перми и Воронеже. На следующем рисунке представлено сравнение средних цен на покупку апартаментов в городах-миллионниках в расчете на кв.м.
Наиболее высокая средняя стоимость аренды апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге. Наиболее низкая - в Перми.
Доходность при сдаче апартаментов в аренду составляет до 14%. В следующей таблице представлены нормы выручки при посуточной сдаче в аренду апартаментов средней стоимости в городах-миллионниках при 65% среднегодовой заполняемости помещений на основании средних цен за посуточную аренду апартаментов в городах-миллионниках.
Табл. 2. Годовая выручка от сдачи в посуточную аренду апартаментов по средним ценам в городах-миллионниках, 2018 г., руб./год

Источник: анализ по данным Travel.ru
(*) - города, в которых отсутствуют "классные" апарт-отели.
Таким образом, рынок апарт-отелей развит преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге. В остальных городах такой формат только начинает появляться. В наибольшей степени среди региональных городов-миллионников апартаменты представлены на рынках Екатеринбурга, Казани, Н.Новгорода и Красноярска.
Норма доходности по объектам посчитана в период проведения Чемпионата Мира по футболку. И если в Петербурге и Москве наблюдается избыточное предложение, то в других городах собственники могут позволить себе поднять арендные ставки, что приводит к уменьшение сроков окупаемости в расчетах.
Более подробная информация о рынке апартаментов в российских городах-миллионниках представлена далее.