Кризис отделал жилье под "финиш". "Строительный еженедельник". 5 ноября 2014

В кризисный период всегда происходит рост инвестпокупок, особенно в проектах масс-маркета. Такое жилье стремятся приобретать сразу с отделкой, чтобы сдавать в аренду, не вкладываясь в ремонт. Потому в последнее время спрос на жилье под ключ вырос.
Квартира с готовой отделкой – идеальный вариант для тех, кто планирует как можно скорее въехать в новую квартиру и начать там спокойную нормальную жизнь без постоянного шума, грязи и посторонних людей в доме. Она также подходит для инвесторов, нацеленных на сдачу квартиры внаем, правда, при этом косметический ремонт квартиры придется обновлять после каждого арендатора.
Конечная доля
Согласно различным измерениям, в зависимости от региональных особенностей доля жилья с отделкой в общем объеме предложения первичного рынка варьируется сегодня в диапазоне 15-30%. Преимущественно объекты с отделкой представлены в низком и среднем ценовом классе объектов недвижимости. По некоторым оценкам, для Санкт-Петербурга сейчас характерна высокая доля проектов с отделкой, показатели формируются ближе к верхней границе диапазона. Саша Лукич, управляющий директор и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, полагает, что доля такого жилья в Петербурге даже несколько выше – более 40% предложения. Он говорит: "Квартиры с чистовой отделкой пользуются гораздо более высоким спросом, чем это было еще 2-3 года назад, поскольку с тех пор качество отделки значительно возросло, стали предлагаться различные варианты фактуры и расцветок материалов".
В целом можно отметить, что в последние годы наблюдается устойчивый рост доли проектов с первичной отделкой или отделкой под ключ. "В среднесрочной перспективе данный показатель продолжит расти. Эти процессы развиваются под влиянием нескольких ключевых изменений на рынке. Во-первых, несмот­ря на то что рынок недвижимости по большому счету остается рынком продавцов, уровень конкуренции все-таки постепенно растет. На наиболее насыщенных локальных рынках качественная отделка, несмотря на некоторую премию к цене, вполне может стать значительным конкурентным преимуществом. При этом стоит учитывать, что, оперируя большими объемами отделочных работ, за счет эффекта масштаба застройщик добивается в целом конкурентных цен на ремонтные работы и может сделать конечному покупателю довольно выгодное предложение. Во-вторых, стоит учитывать, что за последние несколько лет серьезно выросла доля сделок с привлечением ипотечного кредита – на их долю приходится в среднем уже примерно треть всех покупок жилой недвижимости. В значительной части случаев при приобретении недвижимости в ипотеку большое значение играет возможность получить уже полностью готовое для проживания жилье. Это значительно снижает возможные дополнительные издержки, связанные с длительным ремонтом и вынужденной арендой временной жилплощади. Дополнительный фактор – довольно высокая доля инвестиционных покупок жилой недвижимости, ориентированных на извлечение рентного дохода. В этом случае готовый ремонт под ключ также является конкурентным преимуществом", – рассуждает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".
Отделка отделке рознь
В среднем наценка за отделку в крупных проектах составляет сейчас около 8-10 тыс. рублей за 1 кв. м.
Что касается полной отделки, то подобное предложение на петербургском рынке ограничено. "Этот сегмент может быть интересен для покупателей в премиум-сегменте, когда предлагается квартира с индивидуальной отделкой от знаменитых дизайнерских звезд, но таких предложений мало, поскольку себестоимость вырастает примерно на 500 EUR за 1 кв. м только за проект, плюс около 2,5-4 тыс. EUR за отделку и столько же за мебель и декор. Такая практика пока в России применяется для отделки пентхаусов и клубных домов с небольшим количеством квартир в подъезде", – рассказал господин Лукич.
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO, уточняет: "В ЖК "Гранвиль" предоставляется услуга по отделке квартир. Примерный порядок цен за услугу в нашем объекте варьируется от 15 до 24 млн рублей. Для предоставления данной услуги SOLO сотрудничает с петербургскими и итальянскими дизайнерами. При покупке квартиры клиенту предоставляется бесплатно на выбор один из трех дизайн-проектов отделки: классика, арт-деко и минимализм. Если он пожелает воспользоваться предложением, то дальше составляется смета, где указаны конкретные марки, техники и материалы. Клиент также может заказать уникальное оборудование, мебель или паркет, привезенный из какой-нибудь страны, или найти аналог в салонах и магазинах города. После утверждения перечня материа­лов и сметы заключается договор. Если же клиент приходит со своим дизайнером, то мы просим познакомить его с нами еще на стадии строительства, чтобы объяснить и показать ему расположение коммуникаций в квартире".
Экологичная тенденция
В последнее время все больше развивается тенденция к использованию экологичных и натуральных материалов, а также современных инженерных решений.
Кроме того, сам рынок отделочных материалов очень активно развивается, и, соответственно, как и сами покупатели, так и застройщики стараются идти в ногу со временем и применять новинки. "Появилось много интересных элементов на основе дерева: деревянные панели в отделке стен, потолков; деревянные полы высококачественной выделки с экзотическим рисунком и разнообразных форм досок. Все больше и больше используется в интерьерах сочетание современных экологичных материалов и интересных световых решений", – рассказывает Люд­мила Тэор.
Основной минус жилья с отделкой – это прежде всего отсутствие возможности выбора и реализации собственных идей в контексте собственного жилого пространства. Именно по этой причине жилье с отделкой больше представлено в объектах эконом- и комфорт-класса, где покупатели ориентированы на скорейшее заселение. У покупателей элитного жилья обычно есть время и средства на то, чтобы заниматься отделкой самостоятельно.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, полагает, что в элитном сегменте около 9% объектов предлагаются с полной отделкой. "В то время как в бизнес-классе высока доля объектов с предчистовой отделкой (подготовка под чистовую отделку: стяжка на полу, выровненные и оштукатуренные поверхности стен и потолка, гидроизоляция в санузлах, разводка электричества, отопительные приборы, металлические входные двери) – 23% предложения. В сегменте С в последнее время набирает популярность предложение квартир с чистовой отделкой (44% предложения). Это повышает привлекательность объекта для потенциального покупателя. Жилье массового спроса, как правило, приобретается населением с целью дальнейшего проживания, поэтому возможность получения квартиры с готовым ремонтом ускоряет процесс переезда в новую квартиру, а также снижает затраты на отделку (поскольку отделка от застройщика дешевле, чем ремонт "своими силами")", – говорит госпожа Попова.
Мнение:
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест":
– Готовая отделка квартир у нас обычно представлена в качестве дополнительной опции. Стоимость отделки начинается от 8,8 тыс. рублей за 1 кв. м, включая сантехнику и светильники. По опыту нашей компании, отделку заказывают нечасто – 90% покупателей предпочитают самостоятельно разрабатывать дизайн своей будущей квартиры. Однако в последнее время наметилась обратная тенденция: квартиры с отделкой становятся более востребованным товаром на рынке. Увеличение интереса потребителей мы связываем с растущим качеством отделки помещений, использованием более качественных материалов. Многие застройщики сегодня сдают с отделкой целые жилые корпуса – причем не только в эконом-классе, но и в более высоких ценовых сегментах. И все они находят своего покупателя.