Рынок жилья в 20 крупнейших городах РФ: итоги 1 квартала 2017.

По итогам 1 квартала 2017 средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших региональных рынках России (*анализировались данные по стоимости квадратного метра на вторичном рынке по 19 крупнейшим агломерациям РФ и отдельно по Московской области) показала положительную динамику как к прошлому кварталу, так и в годовом выражении. Средневзвешенный уровень цен в 20 региональных рынках составил 102,2 тыс. руб за кв. м в этом квартале по сравнению с 101,9 тыс. руб по итогам прошлого квартала и 101 тыс. руб. 12 месяцев назад.
Стоимость квадратного метра выросла в 14-ти исследованных рынках, снизилась на 5-ти рынках, на рынке Москвы цены продемонстрировали нулевую динамику. Такой характер динамики развития рынка жилья, хотя и соответствует основному макроэкономическому тренду, но обусловлен, в основном внутриотраслевыми причинами.

Регион	Рынок	31.03.2015	30.06.2015	31.03.2016	30.06.2016	31.12.2016	31.03.2016	Изменение цены кв. м за квартал	Изменение цены кв. м за квартал
Волгоградская область	Волгоград	54 959	51 478	48 913	48 767	48 050	49 152	2,30%	0,50%
Воронежская область	Воронеж	53 525	47 621	47 102	46 725	45 913	44 286	-3,50%	-6,00%
Свердловская область	Екатеринбург	75 386	74 321	70 863	70 995	70 030	69 909	-0,20%	-1,30%
Удмуртская Республика	Ижевск	53 087	49 023	45 655	46 568	46 155	46 100	-0,10%	1,00%
Республика Татарстан	Казань	70 119	66 623	65 211	66 063	66 758	66 849	0,10%	2,50%
Краснодарский край	Краснодар	51 223	51 001	50 167	50 711	47 180	49 500	4,90%	-1,30%
Красноярский край	Красноярск	58 323	55 126	54 823	56 194	53 157	56 123	5,60%	2,40%
Москва	Москва	190 201	189 125	183 882	184 123	185 015	185 021	0,00%	0,60%
Московская область	Московская область	81 292	79 125	76 685	76 954	74 252	76 151	2,60%	-0,70%
Нижегородская область	Нижний Новгород	74 074	65 087	65 662	67 760	64 659	61 480	-4,90%	-6,40%
Новосибирская область	Новосибирск	63 215	61 100	57 125	60 062	58 119	60 001	3,20%	5,00%
Омская область	Омск	53 638	47 960	46 665	45 779	45 718	44 380	-2,90%	-4,90%
Пермский край	Пермь	60 491	56 456	52 627	52 837	51 936	54 123	4,20%	2,80%
Ростовская область	Ростов-на-Дону	63 098	61 500	60 437	61 866	58 413	61 964	6,10%	2,50%
Самарская область	Самара	63 341	61 228	58 333	58 431	57 844	58 135	0,50%	-0,30%
Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	102 962	103 620	101 515	102 742	101 001	103 025	2,00%	1,50%
Саратовская область	Саратов	44 777	43 129	40 001	39 901	40 382	40 568	0,50%	1,40%
Тюменская область	Тюмень	62 646	61 926	59 514	62 192	55 698	57 960	4,10%	-2,60%
Республика Башкортостан	Уфа	62 089	62 012	60 005	59 779	60 533	64 167	6,00%	6,90%
Челябинская область	Челябинск	49 218	45 125	44 788	44 116	42 632	43 951	3,10%	-1,90%
20 агломераций	-	105 929	104 043	101 009	101 907	101 925	102157	0,20%	1,10%

Максимальный прирост цены в 1-м квартале отмечен в Ростове-на-Дону, Уфе, Красноярске (более 5 процентных пунктов). По приросту в годовом выражении лидируют Уфа и Новосибирск (более 5 процентных пунктов).
Продолжается снижение средних цен квадратного метра в Омске, Нижнем Новгороде и Воронеже (на 3-5 процентных пунктов в квартальном выражении и на 5-6 процентных пунктов в годовом). Разрывы в ценах на рынке жилья в крупнейших агломерациях России продолжают увеличиваться. Квадратный метр в Екатеринбурге стоит почти 70 тыс. руб., а в Саратове - чуть больше 40 тыс. руб. (в начале 2010-х годов разрыв был почти в 2 раза меньше). Города продолжают выстраиваться в рейтинге цен на жилье в соответствии с современными трендами развития экономического потенциала их регионов, миграционной привлекательности их центров, качества городской среды в них.
По динамике цен наиболее уверенно выглядят привлекательные для внешних миграций центры макрорегионов страны (Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск). Практически вышли на докризисные уровни цен Краснодар и Тюмень (но динамика цен в этих городах имеет еще и ярко выраженную внутригодовую сезонность).

Регион	Рынок	Динамика цен 2 кв. 2015/1 кв. 2015	Динамика цен 1 кв. 2016/1 кв. 2015	Динамика цен 2 кв. 2016/1 кв. 2016	Динамика цен 4 кв. 2016/2 кв. 2016	Динамика цен 1 кв. 2017/1 кв. 2016
Республика Башкортостан	Уфа	-0,10%	-3,40%	-0,40%	1,30%	6,90%
Новосибирская область	Новосибирск	-3,30%	-9,60%	5,10%	-3,20%	5,00%
Пермский край	Пермь	-6,70%	-13,00%	0,40%	-1,70%	2,80%
Ростовская область	Ростов-на-Дону	-2,50%	-4,20%	2,40%	-5,60%	2,50%
Республика Татарстан	Казань	-5,00%	-7,00%	1,30%	1,10%	2,50%
Красноярский край	Красноярск	-5,50%	-6,00%	2,50%	-5,40%	2,40%
Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	0,60%	-1,40%	1,20%	-1,70%	1,50%
Саратовская область	Саратов	-3,70%	-10,70%	-0,20%	1,20%	1,40%
Удмуртская Республика	Ижевск	-7,70%	-14,00%	2,00%	-0,90%	1,00%
Москва	Москва	-0,60%	-3,30%	0,10%	0,50%	0,60%
Волгоградская область	Волгоград	-6,30%	-11,00%	-0,30%	-1,50%	0,50%
Самарская область	Самара	-3,30%	-7,90%	0,20%	-1,00%	-0,30%
Московская область	Московская область	-2,70%	-5,70%	0,40%	-3,50%	-0,70%
Краснодарский край	Краснодар	-0,40%	-2,10%	1,10%	-7,00%	-1,30%
Свердловская область	Екатеринбург	-1,40%	-6,00%	0,20%	-1,40%	-1,30%
Челябинская область	Челябинск	-8,30%	-9,00%	-1,50%	-3,40%	-1,90%
Тюменская область	Тюмень	-1,10%	-5,00%	4,50%	-10,40%	-2,60%
Омская область	Омск	-10,60%	-13,00%	-1,90%	-0,10%	-4,90%
Воронежская область	Воронеж	-11,00%	-12,00%	-0,80%	-1,70%	-6,00%
Нижегородская область	Нижний Новгород	-12,10%	-11,40%	3,20%	-4,60%	-6,40%
20 агломераций	-	-1,80%	-4,60%	0,90%	0,00%	1,10%

Острая фаза кризиса закончилась, экономический рост вернулся в зону положительных значений, отмечается укрепление национальной валюты и снижение инфляции до минимальных значений за всю современную историю России.
Но в отличие от восстановления после кризиса 2008-2009 гг., цены на жилье не спешат возвращаться к росту. Отчасти это связано с меньшей глубиной падения. 9 лет назад цены за острую фазу кризиса снизились на 30-35%, тогда как сейчас снижение составило около 10 процентных пунктов.
Против возобновления роста цен сейчас играет целый комплекс факторов.
Макроэкономические факторы:
" Темпы экономического роста в ближайшие годы останутся низкими (даже при сохранении текущих уровней нефтяных цен и даже при их умеренном росте). Кризис 2015-2016 гг. не сопровождался ростом безработицы или снижением загрузки мощностей в промышленности, поэтому выход из него не будет сопровождаться заметным восстановительным экономическим ростом.
" Реальные доходы населения продолжают снижаться. Восстановление реальных доходов до уровней 2013 года в прогнозных моделях органов исполнительной власти, аналитических центров банков и рейтинговых агентств ожидается только в 2019-2020 гг. При этом, возможно усиление разрывов между доходами в государственном и частных секторах экономики, что особенно важно для региональных центров, где рост потребления в первой половине 2010-х был связан именно с ростом доходов в госсекторе.
Отраслевые факторы:
" Конкуренция со стороны новостроек. В начале 2010-х рынок новостроек оказывал лишь умеренное влияние на ценовые уровни на рынке в целом. Объем предложения и число сделок на нем было меньше, чем на вторичном рынке. В настоящее время в столичных регионах на первичном рынке экспонируется в 2-2,5 раза больше квартир, чем на вторичке (к примеру, в Московском регионе сейчас в предложении находится около 140 тыс. лотов в новостройках и около 55 тыс. уникальных предложений на вторичке; в Санкт-Петербурге и прилегающей части Ленинградской области соотношение 64 тыс. и 37 тыс. предложений соответственно). В борьбе за клиента застройщики последовательно снижают метражи квартир, предлагают более привлекательные ипотечные условия, активнее ведут свои рекламные кампании. Конкуренция за покупателя вынуждает застройщиков снижать цену сделки, в локациях, где реализуются крупные проекты, формируется переизбыток предложения и от первичных, и от вторичных квартир.
" Снижение инвестиционного потенциала жилья. В предыдущее десятилетие до 30% сделок совершалось с инвестиционными целями. Наиболее удачливым и предусмотрительным игрокам на нем удавалось выйти на уровни доходности, кратно превосходившие ставки по банковским депозитам. В последние 3-4 года инвестиционный потенциал рынка снизился.
В частности, на первичном рынке Московского региона доля инвестиционных сделок с жильем за прошедшие четыре года снизилась в 2,5 раза: в 2012 году на инвестиционные сделки приходилось 17,2% сделок, по итогам первого квартала 2017 года - 7,1%. На вторичном рынке цены стагнируют; на рынке новостроек не всегда удается заработать даже при переходе проекта на более высокие стадии готовности (так как многим девелоперам темпы продаж стали едва ли не более важны, чем выручка с единицы площади), растет стоимость владения жилья (из-за перехода начисления налогов исходя из кадастровой стоимости жилья не только приблизившейся к рыночной, но и в ряде случаев превосходящих ее; за счет усложнения нелегальной сдачи квартир).
В прошлом году рост цен не удалось разогнать даже словесными интервенциями руководителей строительного комплекса федерального и столичного уровня. Похожая ситуация разворачивается и сейчас на информационном фоне о "сносе пятиэятажек" в столице. О грядущем повышении цен как в подпадающих под эту программу домах, так и в самих районах, которые подвергнутся комплексной реконструкции, говорят многие участники рынка, но статистического выражения этой тенденции нет.
" Демографическая волна. В активный возраст приобретения квартир в ближайшие годы начинает выходить наиболее малочисленное поколение, родившихся в 1990-е годы. Это "бьет" по наиболее устойчивому драйверу спроса на рынке жилья - низким показателям обеспеченности недвижимостью по сравнению с развитыми странами.
В 2017 году мы ожидаем сохранения тренда на стагнацию цен на рынке жилья. Динамика рынка, настроения его участников будут определяться не только изменением стоимости квартир в экспозиции, но и его иными параметрами - сроками экспозиции и размером скидок в процессе "торга" от цены объявления до сделки. В Московском регионе в последние 6 месяцев оба указанных показателя снижаются. Средний срок экспозиции в эконом- и комфорт-классе сократился с 6,5 до 4-4,5 месяцев, а величина дисконта снизилась с 7-8 до 5 процентных пунктов. С другой стороны, к реальному росту цен это пока не привело. Ценовой индекс в Московском регионе по итогам 1 квартала 2017 остался без изменений.