Каким будет 2017 год на рынке недвижимости?

2016 год подходит к концу, и участники рынка недвижимости начинают готовиться к новому деловому циклу. Вопрос выбора оптимальной бизнес-стратегии прямо связан с прогнозом развития рынка на будущий год. Партнеры "Метриум Групп" поделились своими ожиданиями от наступающего 2017 года и рассказали о том, как будут вести себя цены и спрос в разных сегментах и локациях.
Москва. Массовый сегмент
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс" (девелопер ЖК "Кварталы 21/19):
"Наиболее крупный сектор рынка московского региона, динамика которого определяет "погоду" на всем первичном рынке – это столичные новостройки массового сегмента. В уходящем году именно в этом сегменте была сосредоточена самая высокая активность как покупателей, так и девелоперов, которая привела в итоге к преломлению тенденции к снижению стоимости "квадрата" и началу ее роста.
В наступающем году 2017 году наиболее вероятный сценарий – дальнейшее повышение цен на жилье. Многие застройщики работают на грани рентабельности – им просто некуда снижать цены даже при всем своем желании. В то же время наблюдается достаточно мощный спрос, поэтому смысл в демпинге постепенно исчезает. В наиболее ликвидных проектах Москвы за прошедший год цены выросли на 10-15%. В частности, в нашем ЖК "Кварталы 21/19", который стартовал в мае, средняя стоимость "квадрата" уже увеличилась на 8%. Предполагаю, что в будущем году цены на новостройки массового сегмента Москвы повысятся примерно на 10-15%. В среднем по рынку каждый месяц стоимость квадратного метра будет увеличиваться примерно на 1%".
Москва. Премиальный сегмент
Павел Телушкин, исполнительный директор компании "ФЦСР" (девелопер "Квартала Триумфальный"):
"Премиальный сегмент первичного рынка Москвы в 2017 году, на мой взгляд, сохранит текущие темпы роста цен и продаж. Полагаю, что главным источником позитивных тенденций в высокобюджетном сегменте Москвы в 2017 году станут вести со "внешнего контура". Уже известно о том, что новая администрация избранного Президента США Дональда Трампа разрабатывает план нормализации отношений с Россией. Скорее всего, он будет связан с полным или частичным снятием санкций. Это значит, что российский деловой и политический истеблишмент почувствует уверенность в своем будущем и будет активнее совершать дорогостоящие приобретения.
На мой взгляд, рост стоимости квадратного метра на рынке премиум-класса может составить примерно 1–1,5% в квартал. Однако нужно понимать, что инвестиционная привлекательность премиальных новостроек все равно сохранится: со старта строительства до ввода объекта в эксплуатацию увеличение цен в ликвидном проекте по-прежнему составляет 30%. Также полагаю, что в 2017 году окончательно вернется интерес обеспеченных клиентов к квартирам с большим метражом – премиальный рынок уже достаточно насыщен камерным форматом".
Подмосковье. Загородный рынок
Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп":
"В 2017 году я рассчитываю на высокую покупательскую активность. На рынке загородного жилья сейчас накопился большой отложенный спрос – его сформировали те клиенты, которые не решались на сделку на протяжении последних двух лет. Помимо вероятного улучшения отношений с другими странами, принятие решение о покупке может ускорить и вероятное укрепление рубля ввиду сокращения добычи нефти уже с января следующего года. Обеспеченные клиенты не заинтересованы в ослаблении доллара, поскольку в таком случае им придется отдать за объект большую сумму в рублевом эквиваленте. Вероятность такого события может подстегнуть спрос. Поэтому уже в первом квартале 2017 года мы прогнозируем увеличение покупательской активности. При этом бюджет покупки тоже, скорее всего, вырастет. В том числе за счет новых клиентов. Если еще пару лет назад основной костяк покупателей составляли работники нефтегазовой отрасли и чиновники, то в 2016 году к ним присоединились специалисты IT отрасли, а также топ-менеджеры в сфере производства сельскохозяйственной продукции, которые расширили свой бизнес за счет введения продовольственного эмбарго. Причем любопытно, что бюджет их покупки часто достигает 150 млн рублей, что в полтора-два раза больше, чем в среднем по рынку".
Новая Москва
Александр Зубец, генеральный директор ООО "Новые Ватутинки":
"Несмотря на общее снижение платежеспособности, Москва, в том числе присоединенные к ней территории, по-прежнему остаются центром притяжения для людей со всей страны, поэтому девелоперы могут рассчитывать на сохранение спроса и в 2017 году. Это в свою очередь будет способствовать росту стоимости. В то же время вряд ли стоит рассчитывать на резкие увеличения цен. Ввиду высокой конкуренции на рынке, застройщики будут "прощупывать" рынок, периодически пересматривая прайс, но в пределах 1-2%. Это позволит регулировать спрос, оперативно реагируя на его изменения.
Думаю, что поддержке покупательской активности будет способствовать и дальнейшее снижение среднего уровня ипотечной ставки. Ведь ввиду завершения господдержки, в 2017 году "в игру" вступают небольшие коммерческие банки, которые ранее не могли конкурировать с кредиторами, участвующими в программе субсидирования. Все это в конечном счете на руку клиентам. Ведь в борьбе за спрос на рынке ипотеки появятся новые выгодные программы".
Московская область
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК "Новый Зеленоград"):
"В 2017 году мы прогнозируем сохранение острой конкуренции подмосковных и столичных новостроек, которую мы наблюдали весь этот год ввиду существенного снижения бюджета покупки в старых границах МКАД. С учетом того, что политика демпинга и "сверх" высокие скидки, на мой взгляд, уже не так эффективно работают, застройщики области ищут все новые стратегии "неценовых войн", сражаясь за клиентов другими способами, в том числе путем улучшения качества проектов. Именно такой политики придерживается наша компания. Мы строим "на класс выше", предлагая жилье с характеристиками более высоких сегментов, но по доступным ценам, что выражается в оригинальной архитектуре зданий, продуманной концепции общественных зон, разнообразии планировочных решений и т. д. В таких концептуально продуманных "идейных" новостройках и будет сосредоточен спрос на протяжении всего 2017 года.
Кроме того, с большой вероятностью увеличится и доля жилых комплексов с отделкой "под ключ", ведь именно такой продукт сегодня наиболее ликвиден. Темпы реализации квартир с ремонтом в среднем на 20-30% выше, чем жилья в черновой отделке. Поэтому девелоперы будут диверсифицировать риски, в том числе и с помощью опции ремонта от застройщика.
Что касается цен, то, по нашим прогнозам, их уровень на первичном рынке Московской области в 2017 году будет сравним с 2016 годом. Однако сохранение средней стоимости "квадрата" не означает его "заморозку". Ликвидные проекты по-прежнему стабильно будут дорожать. Однако массовый выход новых проектов с демпингом к рынку будет нивелировать данный рост, что и сдержит среднюю цену "квадрата" в Подмосковье".
Московский регион
Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп":
"На исходе 2016 года с уверенностью можно констатировать, что "дно" кризиса рынком недвижимости успешно пройдено, о чем свидетельствует рекордная активность покупателей новостроек. Чтобы спрос на первичном рынке и в будущем году не сдал завоеванных "высот", необходим устойчивый экономический рост, и большинство экспертов сходятся во мнении, что ВВП страны в 2017 году увеличится. По прогнозу МЭР валовый продукт увеличится на 0,2%, по данным МВФ – на 1,1%, согласно сведениям Всемирного банка – на 1,5%, а по мнению Morgan Stanley – на 1,2%.
Уверена, прекращение субсидирования ипотеки пройдет безболезненно для рынка. Сегодня и банки, и застройщики, и покупатели одинаково заинтересованы в снижении ипотечных ставок, поэтому даже без помощи государства они достигнут в следующем году, полагаю, около 11% годовых в среднем по рынку
Кроме того, в следующем году грядут знаковые изменения на законодательном уровне. 2017-й станет годом санации рынка от небольших и ненадёжных девелоперских фирм, так как вступают в силу поправки в 214-ФЗ. В общем и целом, они направлены на то, чтобы защитить покупателя от потенциальных долгостроев. В наступающем году многие девелоперские фирмы должны будут пересмотреть свои стратегии, чтобы остаться в числе наиболее сильных игроков, удовлетворяющих новым требованиям Закона о долевом строительстве
Таким образом, 2017 год с высокой вероятностью станет очередным "годом покупателя" на московском рынке жилья. Однако не стоит забывать о коварности рыночного цикла и общей непредсказуемости нашей эпохи – они могут сыграть злую шутку с излишне нерешительными клиентами".

Для справки: Название компании: Метриум Групп Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]