Рынок Новой Москвы в 1 квартале.

Аналитики компании "Метриум Групп" подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения снизился на 14,5%. Средняя цена квадратного метра практически не изменилась (-0,5%) и составила 105 160 руб.
В 1 квартале 2016 года новых проектов на первичном рынке Новой Москвы[1] не появлялось, предложение пополнялось исключительно за счет выхода корпусов в уже реализуемых комплексах. Так, стартовали продажи в новых домах ЖК "Андерсен", "Татьянин Парк", "Борисоглебское", "Испанские кварталы", "Новое Бутово", "Переделкино Ближнее" и "Бунинские луга". Одновременно завершилась первичная реализация квартир в ЖК "Николин парк" и "Изумрудный", а несколько корпусов в ЖК "Бунинские луга", "Татьянин парк" и "Переделкино Ближнее" были выведены из продажи.
Таким образом, по данным аналитиков "Метриум Групп", по итогам 1 квартала 2016 года на рынке новостроек Новой Москвы экспонировалось 34 проекта. Совокупный объем предложения оценивался на уровне 7 600[2] квартир, что на 14,5% меньше, чем в начале года. Сокращение объема реализуемого на первичном рынке жилья по большей части было вызвано закрытием продаж в нескольких корпусах крупнейших проектов.
По-прежнему основной объем предложения локализован в НАО. За отчетный квартал его доля благодаря выходу новых корпусов в местных проектах выросла на 2,4 п.п. и достигла 83,2%. На ТАО приходятся остальные 16,8% предложения.
[1] В отчете представлен обзор рынка новостроек Новой Москвы без учета апартаментов.
[2] Объем предложения в ЖК "Акварель", "Ново-Никольское", "Бунинские луга", "Рассказово" и "Марьино Град" рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Как отмечают аналитики "Метриум Групп", доля жилья в многоэтажных новостройках повысилась на 12,2 п.п. и теперь составляет 65,3%. В то же время процент квартир, продаваемых в мало- и среднеэтажных корпусах, сократился на 4,2 и 8 п.п. соответственно (до 18,8 и 15,9%).

По стадии готовности структура предложения сместилась в сторону новостроек, где ведется монтаж этажей. В общей сложности на них приходится 39% квартир, прирост относительно начала года составил 5,2 п.п. Далее следуют корпуса на стадии отделочных работ, в них сконцентрировано 32,1% предложения (-12,2 п.п. за квартал). Еще 17,2% лотов продается в полностью готовых домах, остальные локализованы в новостройках на начальном этапе возведения.

Как подсчитали аналитики "Метриум Групп", средняя цена квадратного метра на рынке новостроек Новой Москвы по итогам квартала составила 105 160 руб., по сравнению с началом года она практически не изменилась (-0,5%). При этом в округах наблюдалась разнонаправленная динамика: в НАО отмечено сокращение на 2,2% (до 112 750 руб.за кв. м), а в ТАО - рост на 5% (до 67 580 руб. за кв. м). Причиной произошедших изменений в большей степени послужило перераспределение предложения после вывода на рынок новых корпусов и закрытия продаж в уже реализуемых.
Рейтинг жилых комплексов Новой Москвы с наиболее доступным бюджетом покупки возглавляет эко-район "Борисоглебское". Следом за ним следует ЖК "Кутузовские березы", по-прежнему замыкает тройку ЖК "Спортивный квартал":
" 2 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 33,4 кв. м (эко-район "Борисоглебское");
" 2,210 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 40,93 кв. м (ЖК "Кутузовские березы");
" 2,256 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 27,79 кв. м (ЖК "Спортивный квартал").
Средний бюджет покупки по сравнению с началом года сократился на 4% и составил по итогам квартала 5,805 млн руб. Также отмечено снижение средней стоимости одно- и двухкомнатных квартир (на 3% и 5% соответственно).

Основные тенденции
"В первом квартале 2016 года на рынке новостроек Новой Москвы девелоперская активность была невысокой, - отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп". - Новых проектов не выходило, предложение пополнялось за счет старта продаж в корпусах уже реализуемых комплексов. При этом совокупный объем продаваемых квартир снизился на 14,5%. Основной причиной сокращения предложения послужило закрытие продаж сразу в нескольких корпусах крупнейших проектов. Кроме того, в феврале на первичном рынке ТиНАО отмечен всплеск спроса, связанный с неопределенностью относительно продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки. По отдельным наиболее привлекательным проектам число сделок увеличилось в два раза по сравнению с январем. В марте спрос стабилизировался и вернулся на привычные позиции.
В первом квартале 2016 года прямое повышение цен было отмечено в большинстве новостроек ТиНАО. Однако за счет перераспределения предложения средний ценовой показатель практически не изменился и составил 105 160 руб. В начале года застройщики продолжили активно использовать инструменты стимулирования спроса, скидки по отдельным проектам доходили до 10%.
Также в начале года на первичном рынке жилья Новой Москвы получила продолжение зародившаяся еще в 2015 году тенденция к сокращению бюджета покупки квартиры за счет минимизации ее площади. По итогам первого квартала средняя площадь экспонируемой однокомнатной квартиры сократилась на 2%, а двухкомнатной - на 1%. В результате средний бюджет покупки упал на 3% и 5% соответственно. Наиболее ярко иллюстрирует вышеописанную тенденцию квартирография во вновь выходящих домах уже реализуемых проектов. Так, в корпусах ЖК "Испанские кварталы", стартовавших в феврале 2016 года, представлены однокомнатные квартиры площадью от 33,3 кв. м и двухкомнатные квартиры от 47,5 кв. м. При этом в предыдущих корпусах того же комплекса, выведенных в продажу в апреле 2015 года, аналогичные площади составляли 37,4 и 59,7 кв. м соответственно. Похожая ситуация наблюдается и в ЖК "Новое Бутово". В корпусе, вышедшем в реализацию в марте 2016 года, предлагаются однокомнатные квартиры площадью от 25,8 кв. м, тогда как ранее в проекте нельзя было купить жилье менее 36 кв. м.".
Прогноз
"Новостройкам ТиНАО все сложнее конкурировать с проектами старой Москвы, - заключает Анна Соколова. - Обладая более низкой транспортной доступностью и обеспеченностью инфраструктурой, они постепенно утрачивают свое единственное значимое преимущество - доступную цену. Уже сегодня на старте продаж квартиру в московской новостройке в пределах МКАД можно приобрести за 3,1 млн руб. Зачастую бюджет покупки в проектах ТиНАО, расположенных в радиусе 15 км от города, сопоставим с этой цифрой или превышает ее. Усиливающаяся ценовая конкуренция, вероятно, приведет к дальнейшему распространению тенденции к снижению бюджета покупки во вновь выходящих в продажу корпусах и проектах. Для этого застройщики могут пойти по пути сокращения площадей квартир или выводить новые объемы жилья по демпинговым ценам.
Кроме того, сложная ситуация на рынке побудит девелоперов более внимательно относиться к разработке новых проектов. Только качественная концепция в сочетании с разумной ценовой политикой позволят получить максимально ликвидный продукт.
Главным драйвером спроса в ближайшее время по-прежнему останется ипотека, поскольку реальные доходы населения продолжают падать и привлечение заемных средств остается для многих единственной возможностью решить жилищный вопрос. По-прежнему важным инструментом стимулирования спроса останутся скидки и выгодные рассрочки, наличие которых позволит охватить максимально широкую аудиторию покупателей".

Для справки: Название компании: Метриум Групп Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]