Эксплуатация идет двумя путями из трех. "Строительный еженедельник". 29 сентября 2014

Способ эксплуатации многоквартирного дома выбирают общими усилиями все собственники жилья. Но из трех вариантов, предусмотренных Жилищным кодексом, реально действуют только два. У каждого есть свои плюсы и минусы.
Эксплуатация жилого дома предполагает техническое обслуживание инженерных сетей, благоустройство, обеспечение безопасности жителей, регулярные профилактические осмотры, текущий и капитальный ремонт всего, что находится на территории дома: канализации, системы отопления, проводки, общих окон, крыш, дворовой территории и множества других деталей бесперебойной и здоровой работы организма дома.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом: либо непосредственное управление собственниками помещений, либо управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо силами сторонней управляющей компании.
При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются поставщиком с каждым собственником помещения, в договорах на поставку жилищных услуг одной из сторон выступают все собственники жилья в этом доме. В случае управления посредством ТСЖ или жилищного кооператива договоры заключаются между этим юридическим лицом и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Если в доме работает управляющая компания, договоры на поставку услуг заключаются с нею.
Активисты из местных
В первом случае не существует затрат на содержание штата сотрудников, занимающихся содержанием дома, в остальных двух это является обязательным бременем для всех собственников жилья.
Сократить расходы на эксплуатацию дома в варианте с ТСЖ можно, перераспределить часть работы на собственных сотрудников (например, по уборке помещений), получая из местного бюджета средства на капитальный ремонт и обучение персонала, а также зарабатывать, занимаясь коммерческой деятельностью, например сдавая в аренду стену дома под размещение рекламы или оборудования оператора мобильной связи. В случае с управляющей компанией можно либо сократить объем выполняемой ею работы, либо поискать конкурента с более гуманными расценками.
Более прозрачный
Евгений Пургин, председатель совета СРО "Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере", называет способ непосредственного управления собственным домом более прозрачным и экономным для владельцев имущества. "Каждый собственник получает отдельную квитанцию на воду, на отопление, на уборку, на вывоз мусора. И если он видит, что уборка не производится, он может не платить за нее. Это то же самое, как иметь несколько мобильных телефонов и пополнять счета у разных операторов", – говорит господин Пургин.
Однако, по его словам, этот способ управления практически не представлен в Петербурге и России в целом, поскольку требует от собственников значительной активности и вовлеченности в этот процесс.
Председатель Ассоциации ТСЖ Цент­рального района Владимир Семенов называет выбор сторонней управляющей компании для эксплуатации дома хорошим решением для ленивых людей. "За вас все будут решать, но минус в том, что вы будете платить за услугу, которая чаще всего оказывается качеством ниже, чем необходимо за эти деньги. Все дело в том, что любые дополнительные деньги для управляющей компании – это прибыль, вкладывать их в развитие вашего дома никто не будет", – говорит господин Семенов.
По его мнению, преимуществом ТСЖ является финансовая прозрачность работы. Правда, Евгений Пургин констатирует, что в ТСЖ нередко появляются сомнения в честности председателя товарищества.
Чуть больше сотни
По оценкам экспертов, в Петербурге работают 44 государственные компании (каждая из этих организаций подчиняется Жилищному комитету) и 60 менее крупных частных фирм, занимающихся эксплуатацией жилых домов. В новых домах работают в основном управляющие компании, созданные или выбранные самим застройщиком, в старых домах – преимущественно жилкомсервисы.
По оценке Евгения Пургина, частные компании оказывают более качественные услуги, нежели государственные. Он объясняет это отсутствием конкуренции для представителей эксплуатационного бизнеса, представляющих государство.
Наиболее крупными частными управляющими компаниями в городе являются "Сити-сервис", "Проминвест" (обе работают совместно с государством, которое владеет 20% акций каждой из компаний), "Уютный дом", РЭС ТСВ, "Стакс", "Сервис-Недвижимость".
Представитель компании "Сервис-Недвижимость" уверен, что собственники жилья выбирают управляющую компанию, учитывая ее опыт работы на рынке, качество исполнения законодательства, в том числе по поводу раскрытия информации, финансовое состояние организации и квалификацию сотрудников. По его оценке, в Петербурге хватает работы и для государственных, и для частных управляю­щих компаний.