Серия отраслевых исследований
Предлагаем БЕСПЛАТНО! Получить Краткую версию исследования одной из интересующих Вас отраслей.
Специальное предложение: Клиенты INFOLine получают билет на Неделю Российского Ритейла
Онлайн-консультанты: Skype INFOLine
INFOLine проводит АКЦИЮ: Вам предоставляется пробная подписка в течение месяца на информационный бюллетень "Объекты инвестиций и строительства РФ"

Новости промышленности

 Услуги INFOLine

Периодические обзорыПериодические обзоры

Готовые исследованияГотовые исследования

Все исследования

Курс доллара США

График USD
USD 19.06 63.4838 +0.7987
EUR 19.06 73.4825 +0.9496
Все котировки валют
 Топ новости

Владелец Urban Group - РБК: "Я готов передать компанию за 1 рубль". "РосБизнесКонсалтинг". 5 июня 2018

В интервью РБК владелец Urban Group Александр Долгин рассказал о причинах передачи компании под санацию, переговорах с инвесторами и "силах, заинтересованных в жонглировании цифрами"
"Сейчас идет колоссальное жонглирование цифрами со многими нулями"

- Какой сейчас у Urban Group портфель проектов?
- По всем проектам Urban Group - это 2,137 млн кв. м. Из них в стадии строительства - 774 тыс. кв. м, остальное не начатое, на часть получены разрешения на строительство.
- О каком объеме проблемного жилья сейчас идет речь?
- Сейчас идет колоссальное жонглирование цифрами со многими нулями, а ущерб оценивают даже больше всех продаж компании. Но ситуация иная. Все квартиры в проектах компании и дома разбиты на три группы. Первая - это юридически проблемные дома, по которым просрочка девять месяцев. Такой всего один дом, и чтобы его достроить, нужно всего 6 млн руб., что составляет 1% его сметной стоимости. Этот дом готов на 99,9%, при наличии финансирования это около недели работы или даже три дня. Там нужно только марафет навести и сдать.
Вторая группа - это дома, в которых начато строительство и начаты продажи. Вот в этой группе домов 16 904 квартиры, из них около трети, 5368 квартир имеют просрочки шесть месяцев. Необходимый общий бюджет на достройку этих квартир - около 2 млрд руб., что равняется среднемесячной выручке Urban Group, домов - около 15-16 млрд руб. Есть еще третья группа: дома, в которых нет продаж, они свободны от обязательств. По этим домам прогнозные финансовые результаты, выручка, при минимальных ценах [за кв. м], и если отнять все затраты, которые нужны на выполнение обязательств по второй группе, то получится чистый доход более 26 млрд руб. Если взять цены чуть выше консервативной плюс 5%, доход будет 32 млрд руб. И при слегка оптимистичном варианте - минимальные цены плюс 10%, или 88 тыс. руб. за кв. м, - это 38,2 млрд руб. чистого дохода. Вот такие результаты компании.
Исходя из нашего расчета, в течение полутора лет нужно вложить примерно равными долями по 800 млн руб. в месяц, итого около 16 млрд. В итоге эти вложения окупятся, прибыль проекта составит от 32 млрд до 38 млрд руб. У проекта есть рентабельность, и он может финансироваться на коммерческих основаниях. Будет очень жалко, если финансирование ляжет бременем на государство. В ближайшие дни ситуация должна определиться: пойдет ли процесс по линии санации с помощью госбюджета или по линии бизнес-инвестирования. Я считаю, что правильно вкладывать деньги бизнеса, а не тратить деньги государства. Я сделаю все, чтобы соглашение с инвесторами состоялось, и я готов принимать любые условия. В том числе я готов передать компанию за символическую плату - за 1 руб., но при условии, что по ней не будет претензий. В прошлом, в будущем и так далее. Я готов.
- Кто эти инвесторы?
- Крупнейшие банки - Промсвязьбанк и ВТБ, а также крупные бизнес-компании. Это пул инвесторов. Сейчас идет взаимодействие с уполномоченными государственными органами, как этим инвесторам реализовать свои намерения. Решается вопрос, удастся ли договориться.
- С этими компаниями у вас устные предварительные договоренности или что-то подписано?
- Эти компании посмотрели всю фактуру по нам, это несложно. Например, Промсвязьбанк кредитовал компанию долгие годы, и он ее хорошо знает. У меня есть устные сообщения о положительном решении, сейчас оно должно обрести юридическую форму
- На каком уровне это решается?
- На уровне самых высоких кабинетов. По моей информации, на уровне взаимодействия с Фондом защиты прав граждан [участников долевого строительства] и зампредседателя правительства Виталия Мутко. Я жду приглашения на деловые переговоры, в ходе которых я намереваюсь проявить добрую волю, направленную на общественное благо. А общественное благо - это достроить квартиры людям, использовать коммерческие деньги, а не государственные, сохранить работников компании, которым сейчас ой как не сладко и которые вместе со мной полностью осознают и принимают ответственность за то, что происходит.
- И инвесторы должны будут дать 16 млрд?
- Да, в течение полутора лет, может чуть больше. Это также зависит от того, как быстро будет восстановлена репутация компании и как быстро компания получит возможность продавать и восстановить собственные денежные потоки. Сделать это можно относительно быстро. Я думаю, в течение месяца при принятии положительных решений и прекращении раскачивания общественного мнения.
У компании и у меня лично в связи с этим есть несколько важных задач. Во-первых, как можно эффективнее передать эстафетную палочку инвесторам или фонду, чтобы развернуть работу как можно быстрее. Сейчас еще это можно сделать, потому что в компании есть команда, которая несет ее генетический код и знает, где рубильник, где подключаются дома, какие есть нюансы. Во-вторых, я заинтересован, чтобы проекты были построены в том виде, в котором они были спроектированы и анонсированы покупателям. Я знаю, что Фонд защиты дольщиков намеревается сделать это именно в таком виде, и это очень конструктивное положительное намерение. Сейчас мои усилия направлены на то, чтобы максимально сохранить компанию и стройки в таком состоянии, чтобы их было можно быстро возобновить. Если этого не сделать, процесс передачи может растянуться на годы.
- Оперативное руководство компанией, как считаете, должны будете осуществлять вы, или кто-то из группы инвесторов, или "Дом.РФ"?
- Я готов выступить в той роли, которую определит правительственный орган и инвесторы. Я готов все свои знания - знание команды, знание узловых точек передавать. Обеспечивать максимально плавную передачу всех дел. Я готов достраивать все начатое. Любой режим, который будет сочтен эффективным, я буду принимать. Я приступил к управлению компанией месяц назад в роли антикризисного директора, за это время получил результаты двух аудитов - внутреннего, проделанного самой компанией, и внешнего. Я получил детальную картину по каждому дому: сколько построено, сколько осталось построить, сколько осталось продать, сальдо по всем домам, по всем проектам вдоль и поперек. Эта картина в наличии. Параллельно ведется аудиторская проверка компанией Ernst&Young, привлеченной "Дом.РФ". Я приветствую это.
- Когда будут результаты этого аудита?
- На совещании у зампредседателя правительства, которое было в позапрошлую субботу, я слышал о том, что Ernst&Young попросила десять дней. Значит, это вот-вот должно произойти, посмотрим. Я жду этих результатов. Я против того, чтобы циркулировали цифры от балды, причем преувеличенные многократно, разжигающие ненужное. Говорится о каких-то безумных тысячах обманутых дольщиков - а в достройке всего один дом, который нужно достроить за неделю.
"Компания переоценила свои силы в санации СУ-155"
- Почему в принципе возникла ситуация, которая сейчас разворачивается?
- Компания переоценила свои силы в санации СУ-155 и в проекте "Лайково", приняв на себя финансовые обязательства и выполнив их примерно на 4 млрд руб. Но это ее и подкосило. То есть в этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением. В сложной ситуации менеджментом были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений. Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб. Вот эти минус 4 млрд руб. и сформировали то, обо что компания споткнулась. Надо было внимательнее смотреть на обязательства и занимать реалистичную позицию. Кроме того, проект "Лайково" полтора последних года находился под запретом Верховного суда, отменившего решение по землеустройству. Притом что на данный момент в апреле получено положительное решение в пользу компании Urban Group благодаря работе губернатора Московской области, благодаря работе Минстроя, но два с половиной года с момента своего старта гигантский проект находился под запретом. К чему это привело: примерно половина покупателей отказывалась от своей покупки, а другая половина соглашалась покупать, резонно требуя дисконт за эту неопределенность. Поэтому строительство целого города (площадью 116 га. - РБК), гигантский проект, практически взлетал, как перегруженный лайнер, ему было очень тяжело.
После возникновения этого кассового разрыва возникла блокировка договоров долевого участия, процесс пошел по нарастающей. Проблемы у компании есть, но они многократно преувеличены. Мы вскрыли нецелевое расходование средств, строительные нарушения, прочую муть и т.д. Но по сути, основное в том, что компания споткнулась. Баланс компании сугубо положительный - от 26 млрд до 38 млрд руб. в зависимости от прогнозных цен. Идеальным решением с точки зрения экономики было бы продолжение строительства через эскроу-счета, когда банк финансирует, надеюсь, под не очень высокую ставку строительство домов до их завершения, а продаваться они могут только в законченном виде.
- Зачем вы взяли проект СУ-155 - не оценили риски?
- Urban Group видела свою миссию и я лично в том, чтобы создать в стране образцы комфортного жилья для среднего класса в массовом сегменте. По сути, Urban Group строила бизнес-класс и продавала его по цене экономкласса. Такие же в точности дома, расположенные в Москве, строят в три раза дороже. Но мы научились строить эти дома предельно экономично. Да, вся красота, которая в них вложена, которая при первоначальном расчете была 10% инвестиционной стоимости, в реальности обошлось дороже. Объективно - мы тренировались. Но в любом случае это кратно меньше, чем умеют делать другие компании на рынке. Поэтому когда предоставилась возможность построить не просто проект в виде одного района, а настоящий город, это была мечта. Вот мечты и миссия привели к тому, что компания надорвалась.
- Складывается впечатление, что вы дистанцируетесь от истории с СУ-155, потому что не вели тогда оперативные процессы?
- У компании был генеральный директор; я акционер, я работал над развитием, получал лишь обобщенную информацию, в трюмы компании не погружался. Это же очень сложная конструкция, над которой работали лучшие умы. Но я не знал, что проект будет запрещен Верховным судом, в тот момент и что это продлится два с половиной года.
- Генеральный директор, о котором вы говорите, - Андрей Пучков, ему принадлежала доля в компании. Сейчас он остается акционером?
- Это была неоформленная доля. На данный момент он не акционер и не генеральный директор компании, поскольку мы разошлись во взглядах на то, как нужно управлять. Я также увидел, что средства направлялись не в те проекты, в которые должны были.
- Нецелевое расходование средств? Возможно, какое-то судебное или уголовное преследование? Кто виноват?
- Это сейчас выявил аудит. Оценку этому я еще не получил. Про преследование без комментариев - это не мое дело, на это есть уполномоченные органы. Свою первую задачу я выполнил: я эксплицировал реальное экономическое положение компании, я понимаю ее реальную экономику. Своевременное оказание помощи сейчас позволит компании очень быстро восстановиться и приняться строить с удвоенной скоростью. Если эту помощь не оказать, будет то же, что происходит в обычной медицине.
Сейчас много сил и внимания привлечено к тому, чтобы докопаться до причин прошлого. Я бы очень приветствовал, чтобы такая же активность была в настоящем и в будущем. Вопрос идет о том, будет ли все заморожено на год и потом как-то из пепла восстанавливаться, или все будет передано так, как высокими мастерами передается эстафетная палочка, и она дальше пойдет.
Другой вопрос, с моим участием или без моего участия [будет идти процесс восстановления] - это как решат. Я признаю ответственность за то, что произошло, как акционер я должен был следить. Недоглядел.
"Финансовая дыра - это скоропортящийся продукт в магазине"
- У вас есть версии, откуда взялась оценка финансовой дыры в компании вплоть до 50 млрд руб.?
- Это то, что я называю жонглированием. Во-первых, что такое дыра компании? Баланс компании положительный, от 26 млрд до 38 млрд руб. Да, у компании есть кассовый разрыв, я его размер назвал - это 800 млн руб. в месяц инвестиций. Представьте себе, что мы работаем в рыбном магазине, нам выключили холодильник с морепродуктами и сказали: "Ну чего теперь, как ты будешь продавать, какая у тебя финансовая дыра?" Финансовая дыра - это скоропортящийся продукт в магазине. Если же можно продавать дальше и холодильник включить, тогда другая. Если восстановить репутацию компании, если сюда придет коллектив инвесторов, если будет строитель, тогда все получается. Тогда это возвращается в русло нормального девелоперского проекта.
- Но сейчас-то выключен холодильник: Росреестр не регистрирует договоры с покупателями. Звучавшее объяснение этому - компания перестала отчислять деньги в Фонд дольщиков.
- Это совсем не так. Все деньги в фонд перечислены. Мы написали много писем, запросов, претензий по этому поводу. Какое-то время это называли технической ошибкой, потом еще как-то, но официального ответа нет. У меня складывается ощущение, что есть некие силы, которые заинтересованы в жонглировании цифрами, но их мотивы мне не ясны.
- Каким образом появилось решение о фактической санации компании за счет средств фонда, о которой было объявлено в минувшую пятницу, 1 июня?
- К сожалению, мне не дали информацию по этой публикации ["Дом.РФ"], поэтому я могу только лишь догадываться. Я об этом знаю ровно столько, сколько написано на сайте "Дом.РФ". Мне не до конца все в этом понятно, например предполагает ли участие фонда взаимодействие компании с инвесторами. Надеюсь, что да. Есть конкретные механизмы, но их конкретный дизайн или схема пока до меня не доведены.
- То есть не было никаких консультаций с вами по этому вопросу?
- Я хотел бы большего объема консультаций со мной, тем более что я располагаю цифрами, за которые отвечаю. Я хотел бы таких консультаций, чтобы пресечь домыслы и раздувание того, что на деле на порядок меньше, чем об этом говорится.
Положительное решение инвесторов было донесено до меня в пятницу вечером, 1 июня. И ровно в тот момент, так совпало, когда была опубликована на сайте "Дом.РФ" та информация, которую выдал уполномоченный орган правительства.
- Но вы донесли уже свою позицию до Минстроя или "Дом.РФ"?
- Вот доношу.
"Красота потребовала жертв"
- У вас есть долги перед подрядчиками?
- И у подрядчиков по отношению к компании. И в целом эта дебиторская и кредиторская задолженность на уровне 1 млрд руб. где-то сбалансирована.
- Какой объем кредитного портфеля Urban Group?
- Общая сумма кредитов по девелоперским проектам - 6,4 млрд руб. от восьми банков: Сбербанк, "Российский капитал", ПСБ, Московский инвестиционный банк, "Возрождение", МИА Банк, "Тройка Диалог", СДМ. Все примерно в равных суммах: минимальная [сумма кредита] - 400 млн руб., максимальная - в "Российском капитале" - 1,424 млрд руб. Такой портфель, исходя из активов застройщика, считается сравнительно низкой нагрузкой в отрасли. Это примерно меньше трети годовой выручки компании.
- Нет проблем с обслуживанием в текущей ситуации?
- Проценты выплачиваются. Затруднения возникли по телу кредита, в котором была просрочка оплаты МИА Банка. 28 апреля не погасили тело кредита, поскольку средства должны были идти в стройку. Проценты обслуживаются.
- Получается, тем, кто возьмется спасать компанию, инвесторам нужно будет еще вопросы решать с кредитами?
- Да. И этим вариант привлечения коммерческих инвесторов для банков, мне кажется, может быть предпочтительнее. Потому что если это будет идти по сценарию жесткому, то банки там будут не в первой очереди.
- По жесткому - вы имеете в виду, если будет банкротство?
- Я не знаю сейчас форм, которые в итоге будут приняты Фондом защиты дольщиков. Просто я сказал, что мой интерес начать стройку как можно быстрее.
- Ситуация, которая возникла с Urban Group, - единичный случай и стечение обстоятельств или можно прогнозировать, что такое в сложившейся на рынке ситуации может случиться и с другими компаниями?
- Отягчающим обстоятельством для Urban Group было стремление строить красиво, а красота потребовала жертв. Я лично вложил в эту компанию очень большие средства на старте - свыше 4 млрд руб., или с учетом разницы курсов около $100 млн. Эти же проекты не брались ниоткуда, их никто тогда не кредитовал в 2005-2006 годах. Считайте, средства мной потеряны. Да, я признаю, что недоглядел, но я за это все потерял. Компания, капитализация которой еще два года назад исчислялась большими суммами, сейчас представляет интерес только сильным группам. Потому что если ей еще какое-то время не давать денег, то будет, как в холодильнике с морепродуктами.
- То есть у вас это уникальный и единичный случай и другие компании сейчас не могут тоже в такой ситуации оказаться?
- Если бы мне положили на стол отчет аудитора про другие компании, я бы мог судить обоснованно.
- Сейчас у строительной отрасли новый вице-премьер, новый министр. Повлияло ли это как-то на вас или рынок?
- Трудно сказать.
- Отношения с предыдущим руководством строительной отрасли были лучше?
- Нет. Как я сейчас вижу, они были отлажены бывшим гендиректором далеко не лучшим образом.
Рейтинг:
Увеличить шрифт Увеличить шрифт | |  Версия для печати | Просмотров: 10
Введите e-mail получателя:

Укажите Ваш e-mail:

Получить информацию:

Вконтакте Facebook Twitter Yandex Mail LiveJournal Google Reader Google Bookmarks Одноклассники FriendFeed
 Специальное предложение

Специалисты INFOLine предлагают воспользоваться специальным предложением на приобретение комплекса аналитических отчетов по направлению Судостроение на 2018 г.:

50 % СКИДКА  на подписку "Тематические новости: Судостроительная промышленность РФ и ближнего зарубежья" + ПОДАРОК Реестр "120 крупнейших судостроительных и 50 проектных компаний России". Итоги 2017 года

"Тематические новости: Судостроительная промышленность РФ и ближнего зарубежья" - это собранная со всего рынка и систематизированная оригинальная информация о событиях судостроительной отрасли РФ и зарубежья. На основе данных из проверенных авторитетных и профильных источников формируется новостной бюллетень – постоянно обновляющаяся информационная карта для вашего бизнеса.

Реестр "120 крупнейших судостроительных и 50 проектных компаний России". Итоги 2017 года НОВЫЙ продукт INFOLine, содержащий сведения обо всех крупнейших судостроительных и судоремонтных предприятиях, а также о проектно-конструкторских бюро в сфере судостроения России. В Реестре представлены контактная информация, сведения о руководстве, количестве сданных и законтрактованных судов.


Воспользоваться СПЕЦИАЛЬНЫМ ПРЕДЛОЖЕНИЕМ Вы можете ЗДЕСЬ или задать вопросы по e-mail: transport@infoline.spb.ru

или по телефону +7 (812) 3226848 доб.302, +7 (495) 7727640

Менеджер проекта: Евгения Надточаева