Офисный рынок вновь ставит рекорды: за три квартала 2014 года было введено более 1 млн кв. м, рекордный показатель с 2009 года.

- Компания СBRE подвела итоги третьего квартала на офисном рынке Москвы -
– По данным нового исследования компании CBRE, крупнейшей компании в сфере коммерческой недвижимости в мире, главной характеристикой офисного рынка Москвы в третьем квартале стало восстановление спроса после провального второго квартала.
В III квартале 2014 года на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:
§ 496 000 кв. м было введено в эксплуатацию. Это рекордный объем ввода новых офисных площадей, сопоставимый с квартальными показателями за 2008 год:
u более половины объема новых офисных площадей соответствуют классу А: Водный, Лотос, Комсити, Романов Двор III, Dominion Tower
§ Увеличение объема заключенных сделок относительно показателя за II квартал на 175% до 231 800 кв. м
u 80% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В, 20% – на помещения класса А
u Основной спрос приходит со стороны российских компаний, 84% от общего объема сделок
u Офисные блоки до 1 000 кв. м пользуются наибольшим спросом, 74% от общего количества сделок
u В продолжение тенденций II квартала основной объем сделок концентрируется в центре города: зоне внутри Третьего Транспортного Кольца (56%). В то же время основные объемы нового строительства (85% от общего объема площадей, введенных в эксплуатацию) приходятся на зону за пределами ТТК
§ Общий объем свободных площадей увеличился с 14,5% до 15,1%
u Увеличение объема свободных помещений в сегменте класса В - с 12% до 12,3%, в сегменте класса A - с 24% до 24,5%
§ Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением как геополитических проблем, формирующих негативный макроэкономический фон, так и большого объема нового офисного строительства
§ Максимальное снижение ставок аренды было зарегистрировано на офисные помещения в сегменте класса В. Это связано с тем, что там запрашиваемая ставка аренды очень часто формируется в рублях, а в III квартале произошло существенное ослабление курса рубля к доллару США
За три квартала 2014 года объем сделок составил 530 000 кв. м, что на 37% меньше аналогичного показателя за 2013 год. В III квартале объем сделок составил 231 800 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось – 45 900 кв. м (20%), на помещения класса В – 185 900 кв. м (80%). Несмотря на то, что III квартал традиционно характеризуется низкой бизнес активностью в связи с сезоном летних отпусков, итоги квартала оказались позитивнее предыдущего периода: увеличение на 175%. Безусловно, столь значительный скачок объясняется, в том числе, рекордно низким объемом сделок за II квартал.
Объем сделок за III квартал в целом соответствует показателю за аналогичный период 2011-2013 годов: 2011 год – 260 900 кв. м, 2012 год – 203 000 кв. м, 2013 год – 291 500 кв. м.
Объем сделок в сегменте класса А составил 45 900 кв. м (20%), что на 15 000 кв. м больше показателя за II квартал. Как правило, в условиях кризиса, в первую очередь, основной удар приходится на сегмент класса А. В ситуации неопределенности арендаторам помещений класса А сложнее решиться на смену офисного помещения, поэтому они предпочитают продлевать договоры аренды в текущем месте.
Самой крупной сделкой III квартала в сегменте класса А стала аренда офиса международной компанией Oracle в бизнес-парке Comcity (6 300 кв. м). Данная сделка подчеркивает, как тенденцию децентрализации, так и стремление компаний к оптимизации расходов на аренду. Стоит отметить, что это единственная сделка в сегменте класса А, которая была заключена за МКАД в III квартале.
Значительная доля площадей в сегменте класса А была арендована российскими компаниями: 27 000 кв. м, международными – 18 900 кв. м. Безусловно, в текущих условиях международные компании с большей осторожностью подходят к своему дальнейшему развитию в России.
Офисные площади в сегменте класса В традиционно составляют большую часть от общего объема сделок, 80% (185 900 кв. м). Основная доля сделок пришлась на российские компании, 166 900 кв. м, на международные – 19 000 кв. м. Самой крупной сделкой стала аренда офиса компанией РЕН ТВ в офисном здании в Партийном переулке (10 300 кв. м).
В целом, по рынку доля международных компаний в общем объеме сделок в III квартале, как и в I квартале, составила 16%, доля российских – 84%, во II квартале – 25% и 75% соответственно.
III квартал, как и II квартал, отличается концентрацией заключенных сделок на офисные помещения внутри ТТК, 56%, из которых 26% приходится на ЦДР, 30% - на зону между СК и ТТК. Далее по убыванию следуют зона между ТТК и МКАД (34%) и зона за пределами МКАД (10%).
Отличительной характеристикой спроса в III квартале стало заключение на рынке ряда сделок новой аренды площадью более 4 000 кв. м, а именно, 8 транзакций. Однако даже на этом позитивном фоне офисы площадью менее 1 000 кв. м остаются наиболее популярными у арендаторов, 74% от общего количества сделок аренды.
В III квартале 2014 года в эксплуатацию было введено 496 000 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось 53% (263 600 кв. м), на помещения класса В - 47% (232 400 кв. м). По итогам трех кварталов общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию, составила более 1 млн кв. м (1 028 900 кв. м), из которых помещения класса А - 552 900 кв. м (54%). Впервые в истории на рынок выходит столь большой объем площадей класса А. Большая доля помещений класса А в объеме нового строительства свидетельствует о качественном развитии офисного рынка, арендаторы становятся все более требовательными к занимаемым офисам, а девелоперы, в свою очередь, готовы следовать этим требованиям. За всю историю рынка объем площадей А класса не превышал 36%, в среднем находился в диапазоне 20-30% от общего объема. По итогам 2014 года, согласно заявленным проектам на IV квартал, доля класса А составит около 53%.
По итогам трех кварталов общий объем качественных площадей в Москве составил 15 млн кв. м, доля помещений класса А - 21% или 3,25 млн кв. м.
По итогам III квартала общая доля свободных площадей увеличилась незначительно с 14,5% по итогам II квартал до 15,1%.
В сегменте класса А вакансия увеличилась с 24% до 24,5%, в сегменте класса В - с 12% до 12,3%.
В III квартале мы наблюдали бОльшую готовность собственников к предоставлению индивидуальных коммерческих условий относительно I полугодия. Собственники готовы идти на значительные уступки в переговорах с арендаторами, а именно: увеличение арендных каникул, в ряде случаев готовность выполнять отделку за свой счет и фиксировать курс доллара в договорах аренды. Стоит отметить, что последнее скорее исключение, чем правило, однако арендаторами все чаще поднимается данный вопрос. В целом по рынку диапазон запрашиваемых ставок аренды остается на уровне окончания I полугодия 2014 года: $1 050-$1 150 в сегменте класса А Прайм, $650-$750 в сегменте класса А, $400-$450 в сегменте класса В. Однако стоит отметить, что ставки находятся под давлением, и мы не исключаем понижения запрашиваемых ставок в IV квартале 2014 года - I квартале 2015 года.
Согласно прогнозам CBRE, по итогам года объем заключенных сделок составит около 800 000 кв. м, объем нового офисного строительства - 1,4 млн кв. м. В IV квартале к вводу в эксплуатацию заявлено около 390 000 кв. м, из которых помещения класса А составят около 190 000 кв. м.
Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует результаты отчета:
"Одной из характеристик рынка в III квартале стало восстановление спроса на офисную недвижимость. Мы увидели ряд крупных сделок более 4 000 кв. м, также сделки на помещения в сегменте класса А в центре города. Безусловно, часть сделок III квартала - это отложенный спрос II квартала, когда, несмотря на низкий объем сделок, мы отмечали высокую активность арендаторов на рынке в целом. Стоит отметь отдельно крупные международные и российский компании (с потребностью более 10 000 кв. м), которые стремятся получить лучшие коммерческие условия на падающем рынке. Как правило, данные компании ищут новые офисные площади с целью консолидации всех текущих офисов, а также с целью найти максимально эффективное помещение при сохранении баланса цена-качество. Несмотря на большие объемы ввода в эксплуатацию новых офисных площадей, выбор опций для таких компаний крайне ограничен, не более 10% от количества объектов, экспонируемых офисные площади для аренды. Помимо активности крупных компаний на рынке необходимо упомянуть еще одну характеристику спроса, это продление или пересмотр текущих договоров аренды".