Олег Михайлик Кто продает и кто покупает в Подмосковье дома за 1 млрд рублей. "РБК-Недвижимость". 6 июня 2018

За прошедший год объем предложения подмосковных особняков стоимостью от 1 млрд руб., по нашим данным, увеличился на чуть более 20%. В конце мая 2017 года в этом ценовом сегменте в основных локациях элитной загородной недвижимости Подмосковья был выставлен 81 объект, сейчас - 99.
Причина столь неплохого роста предложения заключается не в бегстве капиталов из страны, а особенностью этого сегмента рынка. Дома стоимостью свыше 1 млрд руб. долго продаются, в среднем срок экспозиции одного особняка начинается от двух лет. В случае когда объект морально устарел (с фасадом из красного кирпича, недостаточное число гардеробных, санузлов в каждой спальне и т. д.), а собственник не готов снижать на него цену, срок экспозиции может длиться пять - восемь лет.
Вторая причина: сделки с высокими бюджетами на загородном рынке - большая редкость. Например, в 2016 году на Рублевке и Новой Риге не было продано ни одного дома стоимостью свыше 1 млрд руб. В прошлом году состоялись три сделки: покупателями выступили крупные бизнесмены и чиновники.
На сегодняшний день участников рынка "домов за миллиард" можно разделить на три категории: помимо названных чиновников и бизнесменов, к ним относятся частные девелоперы. Они строят элитные дома и продают их конечным пользователям, имея при этом примерно 50-100% прибыли. Правда, эти игроки давно работают в данном сегменте, хорошо знают предпочтения покупателей и грамотно выстраивают экономику проекта.
Первые "дома за миллиард" начали появляться с середины 2000-х годов, когда в России была эпоха дорогой нефти и быстро развивался крупный бизнес. Тогда строительство особняков шло с размахом: архитектурные проекты представляли собой классические дворцы огромной площади, внутренне наполненные позолотой и парчой. Встречались, конечно, и исключения: например, дом бизнесмена Владислава Доронина спроектирован архитектором Захой Хадид, конструкция похожа на летающий аппарат из фильма "Звездные войны". Другой дом известной персоны был построен в форме звезды Давида.
Сегодня предпочтения премиальных покупателей сильно не поменялись: по-прежнему им нравится классика, но уже более легкая. Новая волна клиентов "домов за миллиард" - это, как правило, молодые люди 35-40 лет, которые заработали свои деньги на акциях, инвестициях или IT-технологиях. Они много путешествуют и постоянно повышают свой социальный статус: часто происходит так, что клиент перерастает свое жилье или целый поселок. Например, жил на Новой Риге, но ездил к друзьям или на ужин на Рублевку. Потом получил продвижение по службе, стал больше зарабатывать, пользоваться премиальными услугами - и текущее место жительства со временем его перестает устраивать, он перебирается в новый дом.
В целом первоначальная стоимость домов для миллиардеров складывается из затрат собственника. Они часто говорят нам: "Я вложил в него миллиард рублей и хочу продать за эту же цену". Но, как правило, рынок не разделяет их позицию и в итоге дисконт может составлять 30-50%.