В Москве выросли ставки аренды магазинов после благоустройства улиц.

Городская программа реконструкции улиц оказала положительное влияние на рынок торговых помещения на центральных улицах столицы, считают аналитики ведущих брокерских компаний
Во втором квартале 2017 года минимальная ставка аренды на торговые помещения в центре Москвы увеличилась на 15-20% по сравнению с первым кварталом. Ставки выросли на Тверской, Кузнецком Мосту, Мясницкой и Новом Арбате, рассказала «РБК-Недвижимости» директор департамента стрит-ритейла Colliers International Екатерина Подлесных.
В целом, городская программа реконструкции улиц оказала положительное влияние на рынок стрит-ритейл, отмечают специалисты международных консалтинговых компаний Colliers International и JLL. На улицах, которые уже пережили ремонтные работы, поток горожан и туристов возрос в разы, что привлекает потенциальных арендаторов для открытия своих новых магазинов и заведений общественного питания, отмечают эксперты.
«На фоне возросшей конкуренции со стороны потенциальных арендаторов собственники наиболее ликвидных недорогих помещений стали поднимать ставки. В результате мы наблюдали существенный рост нижнего порога ставок аренды на ключевых торговых коридорах, однако наиболее дорогие помещения пока экспонируются по ставкам, заявлявшимся и в предыдущие периоды», — говорит Екатерина Подлесных.
Также аналитики Colliers International и JLL отмечают сокращение пустующих помещений на торговых улицах после окончания реконструкции. Летняя реконструкция 2016 года отобразилась на улицах Новый Арбат и Тверская. Если ранее вакантность на этих торговых коридорах была выше 10%, то сейчас на Тверской вакантность снизилась до 8%, а на Новом Арбате до 4%, отмечает Екатерина Подлесных.
«За последние пять лет почти все центральные улицы Москвы были обновлены по программе реконструкции «Моя улица», что поспособствовало снижению уровня вакантных площадей, росту ставок аренды, а также появлению флагманских магазинов международных брендов», — подтверждает данную тенденцию руководитель направления аналитики торговой недвижимости компании JLL Оксана Копылова.
Есть и обратная тенденция: во время реконструкции число пустующих магазинов может вырасти, а ставки аренды упасть. Так, по данным JLL, на протяжении последних пяти лет тройку дорогих торговых коридора возглавляли Столешников переулок, улицы Петровка и Кузнецкий Мост. Во втором квартале 2017 года Петровка опустилась на четвертое место. «Это связано с ремонтными работами, которые проводятся на ней летом 2017 года в рамках программы «Моя улица». Однако мы ожидаем восстановления ставок аренды на улице после ее окончания», — говорит Оксана Копылова.
Самые дорогие торговые улицы
Топ-10 торговых коридоров Москвы оставался практически неизменным на протяжении последних пяти лет, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». В рейтинг, как правило, входят центральные улицы в пределах Садового кольца, с высокой пешеходной проходимостью. Из-за разных факторов они могут менять в рейтинге, но в целом десятка остается прежней.
Оксана Копылова из JLL вспоминает, что в конце 2015 года Тверская улица «вышла» из пятерки самых дорогих улиц Москвы. Но на сегодняшний день ставки аренды на ней восстанавливаются, добавляет она.
В целом во время кризиса показатели всего рынка стрит-ритейла ухудшились — выросла вакантность торговых площадей вместе со снижением ставок аренды. Кроме того, рынок аренды Москвы перешел на рублевые ставки, отмечает Оксана Копылова. Если говорить о мировом рейтинге самых дорогих улиц, то традиционно, Тверская входила в 20-ку самых дорогих улиц мира. Впервые Тверская потеряла место в 20-ке самых дорогих улиц мира в 2014 году на фоне наступившего кризиса в экономике, резкого скачка курса доллара и нестабильности курса валют, говорит Екатерина Подлесных.
В 2014 году максимальная ставка аренды на рынке торговых коридоров Москвы составляла $4,5 тыс., в 2017 году данный показатель, по данным JLL, составляет 250 тыс. руб., что по курсу ЦБ РФ на 15.08 составляет $4,1 тыс.
Эксперты отмечают, что благоустройство улиц повлияло на изменения их профиля, например на Кузнецком Мост и Тверской. Первая сейчас представляют собой улицы для прогулок с кафе и летними верандами, городскими фестивалями. Ранее на них присутствовало большое количество модных бутиков одежды и аксессуаров, отмечает Екатерина Подлесных. Во многом это произошло из-за проведенной реконструкции улицы и ее перевода в статус «пешеходной», поясняет она.
Что касается Тверской улицы, то, по словам Подлесной, наибольшее влияние на данную магистраль оказали события последних трех лет — как общеэкономические (экономический кризис, девальвация рубля и резкий рост курса доллара), так и городские (реконструкция улицы и последующее сокращение, либо полное исчезновение парковки вдоль Тверской).
Однако, как отмечают аналитики JLL, снижение ставок аренды на реконструируемых улицах является временным явлением, которое будет компенсироваться в дальнейшем. По оценке экспертов, на отремонтированных улицах аренда дорожает быстрее.
Ранее в исследовании Colliers отмечалось, что среди крупнейших магистралей Москвы больше всего торговых площадей пустует на Садовом кольце, Кутузовском проспекте и Тверской улице — 13%, 12% и 8% соответственно. Для сравнения: в среднем на центральных улицах столицы этот показатель составляет 7%.