Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы.

Аналитики компании "Метриум Групп" подвели итоги года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы, без учета проектов апартаментов. Объем предложения вырос в три раза. Средняя цена увеличилась за год почти на 18%, тогда как в прошлом году всего на 9%.
В 2014 году на рынке новостроек бизнес-класса Москвы отмечена несопоставимо более высокая динамика выхода новых проектов относительно массового и элитного сегментов. По данным "Метриум Групп", продажи открылись в 20 высокобюджетных жилых комплексах (не считая объекты с возобновившимися продажами), что почти в 3 раза превышает показатель прошлого года.

По итогам 2014 года в Москве первичные продажи велись в 64 жилых комплексах бизнес-класса. Относительно конца 2013 года объем предложения увеличился на 11,4% и составил около 8 000 квартир . Несмотря на высокую девелоперскую активность, доля бизнес-класса в структуре предложения новостроек Москвы за год уменьшилась на 4,4 п.п. Это связано с меньшим масштабом проектов относительно массового сегмента, доля которого напротив выросла. Тем не менее, на новостройки бизнес-класса по-прежнему приходится почти половина реализуемых квартир - 47,7%.
Как отмечают аналитики "Метриум Групп", если новые проекты в течение года выходили во всех округах, то жилые комплексы, в которых первичные продажи были завершены, преимущественно расположены в западной части города. Именно в престижных западных округах города в течение долгого периода возводилось основное количество новостроек бизнес-класса. Сейчас объекты, строительство которых началось 4-7 лет назад постепенно уходят с рынка. Так в ЗАО в 2014 году завершились первичные продажи в шести проектах: "Эмеральд", "Доминион", "Обыкновенное Чудо", "Катрин Хаус, "Рублевские Огни", "Квартал Триумфальный".
В результате, преобладающая еще в конце 2013 года доля запада в структуре предложения новостроек Москвы существенно сократилась. Год назад на ЗАО, ЮЗАО и СЗАО в сумме приходилось более 60% жилых комплексов и квартир, сейчас - менее половины (48,4% проектов и 47% квартир). В то же время доля восточных округов выросла по количеству проектов до 25%, по числу реализуемых квартир - до 30,1%.
Средневзвешенная цена кв.м по итогам года выросла на 17,8% и составила 243 740 руб. В зависимости от округа зафиксирован рост от 9,95% до 19,7%. Снижение средней цены кв.м отмечено в трех округах, что связано с выходом преобладающего объема предложения в новых проектах по более низким ценам. В ЮВАО средняя цена уменьшилась на 10,3%, в ЦАО - 3,4%, в САО -- 1,9%.
По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса составила 13 млн руб., двухкомнатной - 20,5 млн руб., трехкомнатной - 27,8 млн руб. По сравнению с 4 кв. 2013 года она выросла на 19,3%, 16,5% и 22,5% соответственно.
Основные тенденции 2014 года на рынке бизнес-класса Москвы:
" Высокая девелоперская активность. Несмотря на усугубление экономической ситуации, застройщики в течение всего года выводили на рынок новые жилые комплексы бизнес-класса. Предпродажная подготовка проекта от разработки концепции до получения разрешительной документации зачастую занимает не один год. Многие из недавно вышедших проектов появились на бумаге еще в 2011-2012 гг., когда экономика восстанавливалась после кризиса 2008 года, и рынок жилья развивался активными темпами. В то же время образование валютного кризиса и реакция на него рынка жилья, выраженная увеличением покупательской активности, подтолкнули девелоперов к форсированию открытия продаж к концу года в своих проектах, пока имеется платежеспособный спрос.
" Увеличение спроса. Повышенная покупательская активность отмечена в прошедшем году во всех сегментах первичного рынка жилья Москвы. Бизнес-класс не стал исключением. Однако в отличие от массового сегмента к выбору квартиры в высокобюджетных новостройках покупатели относились более осознанно: популярностью пользовались объекты зарекомендовавших себя застройщиков, проекты с удачной концепцией и оптимальным соотношением цена-качество, жилые комплексы на старте продаж с высоким потенциалом роста цены. Максимальный спрос отмечен во время наибольших валютных колебаний - в феврале-марте и октябре-декабре.
" Рост цен. Опасения потерять накопленные средства подтолкнули население вкладывать их в недвижимость, как в наиболее стабильный актив, что спровоцировало повышение цен на рынке. Средняя цена по бизнес-классу увеличилась за год почти на 18%, тогда как в прошлом году - на 9%. Наиболее активно стоимость квартир выросла в новых проектах, вышедших на старте продаж по привлекательным ценам. Аналогично динамике спроса максимальный рост цен отмечен в 1 и 4 кварталах года.
" Продолжение расслоения бизнес-класса. В 2014 году жилые комплексы бизнес-класса вышли во всех подсегментах - нижнем ("Консент", "Кристалл", "Крылатский" и пр.), среднем ("1147", "Сердце Столицы", "Дом на Самаринской" и пр.) и высоком (RedSide, Egodom, "На Шлюзовой набережной"). В целом, новые проекты характеризуются своим разнообразием не только по ценовой политике, но и ряду других факторов:
" по географии строительства. Проекты вышли во всех округах Москвы, что оказало влияние на перераспределение предложения по географическому признаку. Относительно предыдущего года существенно сократилась доля реализуемых жилых комплексов в западной части города - традиционной для бизнес-класса локации, тогда как в восточной, напротив выросла;
" по объемам строительства. Новые жилые комплексы существенно различаются между собой по масштабу - от клубных домов (ранее прерогативе элитного класса) до проектов квартальной застройки;
" по архитектурно-планировочным решениям. Среди проектов 2014 года имеются как комплексы с "классическими" для бизнес-класса габаритными, так и небольшими квартирами (от 35-40 кв.м), в большей степени характерными для комфорт-класса, а также проекты с европланировками (с объединенной кухней-гостиной).
" Появление проектов, отражающих актуальный вектор формирования градостроительной политики. Новые направления развития города, обозначенные властями (реновация промзон, квартальная застройка, преобразование набережных), нашли свое отражение в некоторых проектах бизнес-класса. Пока их не так много (RedSide, "Сердце Столицы", "На Шлюзовой набережной", "1147"), однако в перспективе, вероятно, их число будет увеличиваться.
Прогноз на 2015 год:
"Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, - подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". - Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате, рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности ввиду ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый сегмент, где доля ипотечных сделок составляет около половины. Тем не менее, влияние кризиса на рынок высокобюджетной недвижимости может быть значительно сильнее, чем на рынок эконом- и комфорт-класса. Дорогое жилье не является предметом первой необходимости, и процент населения, который может позволить себе купить его значительно меньше. Кроме того, ажиотажная покупательская активность в 2014 году привела к удовлетворению платежеспособного спроса, в связи с чем корректировка числа сделок была бы в 2015 году даже в условиях стабильной экономики.
В 2008 году рынок жилья бизнес-класса оказался самым уязвимым: часть проектов оказалась замороженной, часть подверглась реконцепции. Предстоящий год может стать еще сложнее. Если во время мирового финансового кризиса курс доллара по отношению к рублю вырос на четверть, то в 2014 году он увеличился как минимум в 1,5 раза. Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации - с одной стороны их затраты значительно увеличатся, с другой - в условиях падения спроса им будет сложно повышать цены. В результате, в предстоящем году мы скорее всего увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний".