Александр Балабин: "Серебряное цунами": сколько стоит построить дом престарелых. "РБК-Недвижимость". 25 апреля 2019

Население земли стареет и создает спрос на новые услуги на рынке недвижимости. К 2030 году люди в возрасте 60+ сформируют объем потребления в $4,4 трлн, подсчитали аналитики McKinsey Global Institute. К 2050 году, по данным Всемирной организации здравоохранения, 2 млрд (22%) жителей Земли будут старше 80 лет — в 2018 году 125 млн жителей планеты относились к этой категории. Не обошло "серебряное цунами" — так называют эту тенденцию — и Россию.
На рынке недвижимости сегмент услуг для пожилых пока далек от насыщения. Дефицит койко-мест для потенциальных постояльцев так называемых домов престарелых в России составляет в 2019 году около 1 млн. В Москве и области требуется 200 тыс. таких мест. Для полного удовлетворения спроса в строительство новых и реконструкцию существующих объектов предстоит инвестировать не менее 500 млрд. В масштабе страны реконструкция таких объектов важнее, чем новое строительство: многие государственные учреждения работают в старых зданиях, которые не соответствуют нормам и, главное, не создают условий для достойной жизни.
Чтобы оценить необходимый объем инвестиций в строительство новых объектов и обновление инфраструктуры, возьмем за ориентир стоимость дома престарелых на 180 мест — это количество людей может обеспечить минимальную маржинальность объекта. В странах с наиболее качественной геронтологической медициной такие учреждения лучшего уровня, это дома как минимум на 30–60 человек при условии, что постояльцы состоятельные или проект благотворительный, дотируемый. Обычно же государственные и коммерческие структуры размещают не меньше 180 человек, пациентов разделяют по отделениям, по степени сохранности, другим потребностям. Так работает система ухода и реабилитации в Израиле, Франции, Германии.
Объект на 180 мест обойдется от 900 млн до 1,2 млрд при условии, что на участке уже проложены инженерные сети. Из чего складываются эти цифры? Комплексное генеральное проектирование обойдется примерно в 25 млн. Проектно-изыскательские работы — инженерно-геологические, инженерно-экологические и гидрология — это еще порядка 5–6 млн. Сама стройка стоит в районе ?800–850 млн.
Стоимость оснащения готового здания составит ориентировочно ?100 млн. Если инвестор хочет создать объект, где поддерживается человеческое достоинство постояльцев, то в оснащение придется инвестировать. Инвестор может сэкономить, если размещает по четыре — шесть человек комнате, но это негуманно — правильно селить по одному или по двое.
Потребуется приобрести специальную мебель, в том числе кровати с вертикализаторами, которые помогают лежачего резидента поднять, помыть, переодеть. Понадобятся безопасные кресла, столы и прочее, начиная о диспенсеров для туалетной бумаги, накладок на унитаз и заканчивая инвалидными колясками, телефонами для персонала. Но инвесторы стараются сэкономить, покупают неприспособленные стулья, столы. При этом специальный стул может стоить от $75 до $150, а обычный — $5, но такой стул опасен для постояльца — не выдержит нагрузки, когда тот будет на него опираться, расшатается, сломается, приведет к травмам. Отдельная статья затрат — оборудование мест личной гигиены. Специальные унитазы и рукомойники стоят дороже, но они создают комфорт, качество жизни и безопасны для человека с двигательными и ментальными нарушениями.
Следующая статья затрат — оборудование лечебно-физкультурного комплекса — также зависит от подхода и возможностей инвестора. Можно купить специальные тренажеры, которые реально улучшают клиническую картину каждого отдельного случая, а можно просто ходунки. А вот бассейны в доме престарелых не нужны. Если человек может ходить в бассейн и контролировать себя в нем, то он, скорее всего, будет жить дома. Бассейн может быть в таком учреждении, но это самое последнее, что нужно для поддержания и реабилитации пациентов старшего возраста.
Объем инвестиций в строительство зависит от наличия наружных сетей — электроэнергии, водо- и теплоснабжения, канализации, и чем больше требуется проектировать и достраивать, тем выше стоимость. Если же сетей на участке нет, инвестиции могут возрасти до ?5 млрд.
Создают также коммерческие дома на базе бывших пансионатов и санаториев. Но затраты на реконструкцию столь велики, что частному инвестору, заинтересованному в создании качественного объекта, проще построить с нуля объект, отвечающий сегодняшним требованиям.
Часто для соблюдения нормативов необходимо устройство дополнительной лестницы, эвакуационных выходов, установка лифтов, оборудование проемов в несущих конструкциях здания. Нередко требуется надстройка дополнительного этажа, замена фасада, окон, работа с прилегающей территорией. В итоге реконструкция существующих домов престарелых и преобразование их в актуальные объекты, равно как и приспособление под новую функцию старых пансионатов или домов отдыха, обойдется в среднем на 70% дороже нового строительства.