Премиальный негатив. "Строительный еженедельник". 22 сентября 2014

Бывшее опасное производство, свалка или кладбище после редевелопмента становятся привлекательной площадкой для застройки жильем. Как уверяют эксперты, негативная история места никак не способна повлиять на стоимость недвижимости в сторону понижения. Более того, земля на таких территориях нередко позиционируется как премиальная.
Уже много лет в Санкт-Петербурге идет редевелопмент территорий вредных промышленных производств. Ведь зачастую они сконцентрированы в местах, представляющих интерес для застройщиков элитной недвижимости. Но несмотря на неблагоприятную экологическую ситуацию, цена метра в объектах элитного сегмента не снижается, уверяет Юлия Барахтина, директор АН "Бекар".
Аналогична ситуация и с мусорными полигонами. Часть Приморского района некогда занимала свалка бытового мусора. Однако прошлое района не влияет на мнение покупателей качественной жилой недвижимости в новостройках и не влияет на ее стоимость.
Без раздражающих факторов
"Снижение стоимости квартиры на 10-15% имеет место в случаях соседства с действующей свалкой отходов и заводом. Они также затрудняют и снижают скорость продажи такой недвижимости", – поясняет госпожа Барахтина.
Например, существуют дома, во дворе которых находятся выходы вентиляционных коллекторов, из-за которых распространяется неприятный запах. Это весьма усложняет продажу жилья, поскольку при осмотре объекта потенциальным покупателем такой недостаток становится очевиден.
Что касается зоны аэропорта, то цены на жилье там в принципе ниже, поскольку такие районы удалены от основной части города. Наиболее заметна близость к аэропорту в округе "Сосновая поляна". Из-за нахождения в зоне траектории взлета и посадки самолетов стоимость объектов жилой недвижимости снижается на несколько процентов, считает госпожа Барахтина.
Впрочем, Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж проекта "Триумф Парк", с этим не согласна: "Хорошим примером в данном случае является наш жилой экокомплекс "Триумф Парк". До аэропорта можно добраться за 10 минут, железнодорожная станция находится в нескольких километрах, а наши покупатели рассматривают эти факты только с точки зрения удобства местоположения их дома. Наши квартиры приобретают и сотрудники аэропорта, и люди, которые работают в многочисленных офисных и торговых центрах, расположенных вокруг нашего комплекса. Разумеется, много у нас покупателей и из других районов города. Соседний с нами участок ранее занимал завод "Самсон". Сейчас эти земли предназначены в том числе под жилую застройку. Несколько участков уже выкуплены крупными компаниями. Так что скоро мы обзаведемся достойными соседями, и я не сомневаюсь, что и у них не будет проблем со спросом".
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP, добавляет: "Для снижения шумового воздействия рядом с действующими железнодорожными ветками или крупными автомагистралями устанавливаются специальные шумозащитные экраны".
Если разрешили, значит, можно
"По сути, если разрешение на строительство жилых и социальных объектов получено, это означает, что здоровью будущих жителей ничего не угрожает. С помощью грамотной политики продвижения товара на рынке "негативный шлейф" можно как скрыть, так и провести "разъяснительные мероприятия" для особо требовательных покупателей. В каждом конкретном случае в конкретной локации необходимо выбирать конкретные инструменты продвижения, и не всегда это будет ценовая политика", – уверена Альбина Ямалентдинова.
Юлия Жалеева говорит, что прежде чем начать строительство на месте, например, бывшего производства, девелопер проводит достаточно большое количество мероприятий по подготовке участка к строительству. "Последствия "вредной истории" уничтожаются полностью. Если же говорить о таких объектах, как аэропорт и железная дорога, то вплотную к ним строить жилье никто не разрешит – у них есть охранная зона и определенные нормативы, обязательные к соблюдению при строительстве жилья поблизости", – уверяет она.
Альбина Ямалентдинова добавляет: "От промышленных производств, свалок, аэропортов, железной дороги и прочих объектов, являющихся источниками негативного влияния на здоровье человека, устанавливаются санитарно-защитные зоны. В зависимости от класса опасности предприятия размер санитарно-защитной зоны может достигать до 1000 м. То есть на расстоянии до 1 км нельзя размещать соцобьекты и жилье без выполнения мероприятий по снижению вредного воздействия таких зон".
Генеральный директор ГК "Эталон" Антон Евдокимов считает, что спрос на квартиры в объектах, которые возводятся в рамках проекта редевелопмента территории, ничуть не меньше, чем на жилье, построенное на обычных участках. "Опасений по поводу "вредного прошлого" земли, на которой строится комплекс, у покупателей быть не должно, ведь перед началом возведения проекта на территории проводятся серьезные рекультивационные мероприятия. Что касается стоимости на квартиры в подобных объектах, то уровень цен на них не может быть ниже среднерыночных, ведь для возведения жилья на участке с "промышленным" прошлым застройщик несет ряд затрат, таких как снос существующих зданий, рекультивация земли и т. д.", – говорит господин Евдокимов.
Без ухищрений
Таким образом, неоднозначная для клиента неблагоприятная экологическая ситуа­ция, вызванная промышленным и бытовым загрязнением, не всегда влияет на стоимость жилья. На скорость продаж такое соседство может оказать негативное влияние, лишь если воздействие явное.
"Говорить о том, что такое жилье однозначно дешевле, или о том, что девелопер обязательно должен предпринять какие-либо ухищрения для привлечения клиентов, на мой взгляд, нельзя. Так, например, в Санкт-Петербурге большинство пятен под застройку, расположенных на месте бывших "промок", находятся в прекрасных местах – в центре, вдоль набережных, рядом с метро. Покупателей таких квартир, уверена, не смутит тот факт, что раньше на месте их дома был, например, завод", – полагает Юлия Жалеева.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, солидарен с коллегами: "На мой взгляд, наличие ранее на месте строительства дома свалки, промышленной зоны либо другого негативного фактора не приводит к снижению стоимости продаваемого жилья".