Частные инвесторы увеличили вложения в петербургскую недвижимость. "Ведомости. Санкт-Петербург". 29 декабря 2021

Средний чек на покупку квартиры в Петербурге для сдачи или перепродажи за год вырос на 1,5-1,9 млн руб.
Минимальная сумма инвестиций частных инвесторов в жилую недвижимость Петербурга за год увеличилась с 2,5 до 3,5 млн руб. Об этом "Ведомостям" рассказала вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. По ее словам, средняя сумма инвестиционных вложений за год изменилась, в первую очередь, из-за удорожания недвижимости. Площади стали меньше, а цены – выше, говорит эксперт.
"Учитывая, что за 3,5 млн рублей найти объект, на самом деле, очень сложно, начальная сумма инвестиций возрастает до 4-4,5 млн рублей", — добавляет Соболева.
Согласно данным аналитиков "Циана", средний чек сделки на первичном рынке жилья Петербурга в этом году среди тех, кто заключил 1-2 сделки за год, составил 6,92 млн руб. Годом ранее эта сумма была на 1,5 млн руб. меньше. У инвесторов, заключивших от трех до пяти сделок, этот показатель за год вырос на 1,9 млн до 8,6 млн руб.
Средняя площадь покупаемых квартир на первичном рынке города практически осталась неизменной. Среди начинающих инвесторов (одна-две сделки за год) в 2021 г. это 41,3 кв. м, в 2020 г. — 41,5. А среди инвесторов с тремя-пятью сделками — 46,8 кв. м против 45,7 кв. м годом ранее, приводят данные в "Циане".
Большинство потенциальных инвесторов в недвижимость Петербурга – это люди с бюджетом от одного до двух млн руб. Их доля – 52,34% от общего числа частных инвесторов, подсчитали в пресс-службе инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед". Эту тенденцию подтверждают и в Becar Asset Management. По словам Соболевой, многие люди действительно начинают инвестировать с небольшими деньгами на руках – от 500-600 000 руб. на первоначальный взнос, остальная сумма привлекается ими на оплату ипотечных платежей во время строительства.
Сооснователь и руководитель "Рентавед" Руслан Сухий говорит, что с бюджетом до 2 млн в Петербурге сейчас можно приобрести комнату площадью 15-20 кв. м недалеко от станции подземки. Также на эти деньги можно найти микроапартаменты площадью 9-13 кв. м в пешей доступности от метро.
Те, кто купил квартиру в новостройке в конце прошлого или начале этого, смогли заработать на ее продаже в конце этого года до 33% годовых, подсчитали в "Циане" и "Финаме" (за 2020 г. цены выросли в среднем на 24%). Если сейчас 1 кв. м жилья в городе стоит в среднем 198 900 руб., год назад цена была 150 400 руб. В ноябре 2021 г. стоимость квадратного метра в новостройках впервые за всю историю стала выше, чем на вторичке, отмечают в Becar.
За год выросла в цене и аренда. Средняя ставка аренды в 2021 г. начала увеличиваться осенью и показала по итогам года рост на 19,6-34,3% в зависимости от количества комнат, подсчитали в "Циане". По оценке Сухий, покупка небольших апартаментов или микростудии вблизи метро для сдачи в аренду сейчас может принести инвестору 8-9% годовых.
Как отмечает эксперт "Циан.Аналитики" Виктория Кирюхина, назвать точную долю инвесторов среди приобретателей недвижимости сложно, поскольку не каждый покупатель указывает цель приобретения. Доля же "пакетных" договоров снижается. Среди тех клиентов, которые в одном проекте купили три-пять квартир, доля таких сделок на первичном рынке Петербурга от общего числа сделок c физлицами в этом году составила 4,7%. Каждый год она постепенно снижается: еще в 2019 г. она составляла 5,5%, в 2020 г. — 5%.
Как рассказала Соболева, в 2021 г. произошло перетекание частных инвесторов из жилья в апартаменты. Объясняет она это тем, что в 2020 г., когда действовала субсидированная ставка 6% годовых с суммой кредита до 12 млн руб., люди более активно приобретали жилье. Но когда резко подскочили цены, рынок стал менее интересным. "При этом апартаменты стоили относительно недорого – инвесторы стали активнее покупать их", — заявила Соболева.
Генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев рассказал, что сейчас на рынке апартаментов повышенным спросом пользуются сервисные апартаменты с минимальной ценой. "Однако, если год назад минимальный порог входа был на уровне 1,8 млн руб., то сейчас бюджет покупки городского сервисного апартамента начинается от 2,5 млн руб.", — говорит он.
Аналитик ФГ "Финам" Наталия Пырьева отмечает еще одну общую тенденцию этого года: наибольшее число договоров на покупку квартир наблюдалось в комфорт-классе, поскольку именно этот сегмент занимает самую большую долю от всех предложений на рынке.
При этом наблюдался и значительный прирост числа заключенных договоров в бизнес-сегменте. Пырьева объясняет это тем, что в 2021 г. появился спрос со стороны более обеспеченной части россиян, которые намеренно инвестировали в недвижимость с целью заработать на растущем рынке. При этом выбор часто останавливался именно на премиум сегменте, потому что потенциальная прибыль по таким объектам выше, чем в "экономе" или "комфорте".
По мнению Пырьевой, рынок недвижимости в 2022 г. будет по-прежнему интересен с точки зрения инвестиций, однако стоит иметь в виду, что рост цен и спроса постепенно замедляются, поэтому изменится "инвестиционный горизонт". "Рынок должен сбалансироваться, но в долгосрочной перспективе будет сохраняться восходящая тенденция", — говорит Пырьева.
С этим соглашается и Соболева. По ее мнению, в 2022 г. спросом будут пользоваться и жилые, и нежилые объекты. "Большую часть продаж получат застройщики, которые будут субсидировать процентные ставки по ипотеке за свой счет, снижая их с 10% до 5-6%", — добавляет она.