"Сейчас все щупают рынок". Почему во время пандемии помещения на Невском освобождаются быстро, а заселяются медленно. "Фонтанка.ru". 29 сентября 2020

Торговые ряды на Невском проспекте заметно поредели во время пандемии. В числе "отколовшихся" и крупные сетевые игроки, и небольшие розничные точки. Судя по составу новых арендаторов, в дальнейшем центральную улицу заполонят предприятия общепита. А вот из "сувенирки" останутся единицы.
Среди крупных торговых сетей, покинувших в этом году главную магистраль города, такие, как "Дикси", Burger King, "Две палочки", "Нихао", 585 Gold, "Республика", Planeta Organica. Всего же, по подсчетам "Фонтанки", сейчас на Невском пустует около 45 коммерческих помещений. Часть из них простаивает еще с допандемийных времен, и их заполнение в разгар кризиса отсрочено на неопределенный срок, а некоторые освободились совсем недавно. Баннеры "аренда" висят всего на 21 помещении. Остальные либо полностью закрыты от глаз любопытных прохожих, либо одиноко простаивают в темноте.
Из тех, кто вышел на Невский относительно недавно, сеть пиццерий "Додо пицца", итальянский бутик Brunello Cucinelli (переехал с Большой Конюшенной), часовые магазины Breitling и Tissot, московский Pirat Marmelad и другие стрит-ретейлеры, а также музей "Яндекса". Кроме того, помещение на Невском, 23, уже арендовала ИКЕА, в бывшем "Стокманне" к ноябрю может открыться "Азбука вкуса" (вместо "Лэнда"), а в торговом центре "Пассаж" — EuroSpar. В числе закрытых также числятся и те пространства, где сейчас идут ремонтные работы. Ведь кто-то решил карантин и мертвый туристический сезон провести с пользой. Например, бутик брендовой одежды Babochka на Невском, 153.
Пошли на уступку
Некоторым собственникам во время пандемии пришлось совсем несладко — прежний арендатор съехал, новые твердят о "завышенной стоимости", третьи не подходят по параметру "платежеспособность". На фоне таких масштабных перестановок сохранить прежние цены было весьма непросто. Однако, как показывают исследования, снижались они по-разному.
Как отмечает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International, во втором квартале 2020 года минимальная аренда на Невском снизилась с 7 до 6 тыс. рублей за м2/мес., а верхняя осталась на уровне 18 тыс. рублей за м2/мес. На Старо-Невском была зафиксирована ставка от 2,5 тыс. рублей м2/мес. (раньше было 3 тысячи за "квадрат") до 4,5 тыс. рублей за м2/мес. (во втором квартале 2019-го — 5 тысяч).
"Освобождающиеся помещения занимали достаточно быстро, учитывая непростое для рынка время, — говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg. — Собственники понимали, что срок экспозиции зависит от ставки аренды, и поэтому снижали её на 20–30%". По её словам, ежемесячная арендная плата доходила до 5,2–12 тыс. руб. за м?/мес. При этом самые "крепкие" минимальные цены по итогам второго квартала были зафиксированы в JLL: на Невском — от 7,5 до 13 тыс. рублей за м2/мес., а на Старо-Невском — от 3 до 6 тыс. рублей за м2/мес.
Однако, по словам одного из собственников, массово арендная ставка не падала. "Это были личные договоренности с каждым отдельным арендатором. Если помещение на рынке стоит давно — естественно, любой собственник идет на уступки. В зависимости от того, какой арендатор к тебе приходит, ты уже понимаешь, какую скидку можешь дать, на какое время вы её зафиксируете. Все индивидуально", — рассказывает участник рынка.
По его словам, "уступки" могут проявляться абсолютно по-разному — например, кому-то выделяют больше времени на арендные каникулы, другим дают скидку на время ремонта, третьим — фиксируют ставку на несколько лет вперед. Некоторые собственники подходят к вопросу аренды довольно лояльно — с ними можно спокойно "поторговаться" и не переживать, что это скажется на дальнейшей работе. Однако есть и те, кто твердо стоит на своей позиции.
Например, до начала пандемии на Невском, 88, работала семейная кулинария "Лавка Хлебосолов". Как рассказывает её владелец Игорь Мостовский, во время карантина спрос понизился "драматически" — в апреле продажи были на уровне 20% от показателей прошлого года. Единственным спасением оставалось снижение арендной платы.
"Не удалось договориться с собственником. Сначала долго ждали хоть каких-то ответов, но, к сожалению, не нашли решение, — говорит Игорь Мостовский. — Сокращали часы персонала, ставки, все остальные расходы снижали по максимуму. Сейчас вот постепенно восстановили зарплаты, рассчитываем, что на продажи 2019-го сможем выйти хотя бы к концу этого года". В итоге эту точку пришлось закрыть.
Несмотря на это, владельцы бизнеса продолжают поиск новых мест — и не только на Невском. Но пока что за "разумную" цену им ничего не попадалось. Предыдущее помещение сейчас, похоже, пустует — по крайней мере, там темно и нет никаких признаков жизни.
Наелись до отвала
Больше всего во время карантина пострадали общепит (43% от всех закрытий в первом полугодии 2020 года), «ювелирка» (12%) и сувенирные магазины (10%). Но чаще всех за этот период открывались те же заведения общепита (52%), продуктовые магазины (26%) и салоны сотовой связи (8%), подчеркивает Анна Лапченко.
За период пандемии с Невского почти с концами ушли рестораны «Две палочки» (Невский, 22, и Невский, 96). Сейчас на центральной улице осталось только одно действующее заведение сети. Эта сеть дышала на ладан еще до коронавируса, и теперь у нее из 22 ресторанов в разных частях Петербурга осталось всего два. Как рассказывают «бывшие соседи» по одному из адресов, помещение, которое находится неподалеку от станции метро «Невский проспект», сдано в аренду — его займет еще одно предприятие общепита.
Зато другой участник рынка уже строит планы по увеличению своего присутствия на центральной улице Петербурга. «Партнеры планируют открыть еще несколько точек на Невском», — отмечает Максим Трубников, руководитель департамента франчайзинга ГК «Шоколадница». По его словам, рестораны «Кофе Хауз» сейчас ребрендируются в кофейни «Шоколадница» в новом дизайне.
«Первым полноценным месяцем работы в Санкт-Петербурге стал август, и по ряду объектов спрос в настоящий момент восстановился на уровне 2019 года», — подчеркнул Максим Трубников.
Помещение на Невском, 5, куда поселилась «Шоколадница», было в аренде и до пандемии. Так что можно сказать, что «пустовать» ему не пришлось. Но, увы, так повезло не всем. Более печальная судьба ждала помещение на Старо-Невском, где до февраля 2020 года работал ресторан «Нихао». Однако там, скорее, история успеха: компания построила собственное здание и переехала. А точка пустует до сих пор — договор так ни с кем и не заключен.
«Мы выбираем арендатора, у нас уже есть несколько предложений, — рассказывает помощник собственника освободившегося помещения. — Еще до пандемии локацию рассматривал «ВкусВилл», но мы не успели подписать договор, хотя он был согласован. Компания на полгода приостановила открытия в розничных сетях и стала активно развивать онлайн-магазины».
По его словам, сейчас данной локацией интересуются предприятия общепита (в том числе с новыми форматами работы), продуктовые магазины и fashion-ретейлеры. Площадь помещения составляет около 340 кв. м. Если считать по минимальной арендной ставке (учитывая снижение во время пандемии), начиная с февраля собственник уже потерял от 6 до 11 млн рублей. И такой пример не единственный.
По адресу: Невский, 30, раньше находился ресторан «Иль Патио». Как удалось узнать «Фонтанке», сейчас помещение тоже пустует — договор ни с кем не заключен. Можно предположить, что будущих нанимателей отпугивает стоимость аренды — помещение находится в том же здании, что и станция метро «Невский проспект». А как подсказывают участники рынка, именно в таких локациях фиксируется максимальная арендная ставка.
Зато, по информации «Фонтанки», освободившийся во время пандемии продуктовый супермаркет «Корзина» на Старо-Невском может занять ресторан грузинской кухни. Какой конкретно — собственник точки пока не говорит.
По словам одного из собственников помещения на Невском, основные претенденты на вакантное место — действительно заведения общепита. Арендодатели, в общем-то, не против — такие предложения самые интересные для туристических локаций. Однако шанс пройти так называемый «кастинг» есть не у всех.
«Прежде всего это должен быть платежеспособный арендатор, у которого есть финансовая подушка, и, скорее всего, сетевой. Потому что, например, просто кофейня при второй волне может сломаться, — рассказывает предприниматель. — Естественно, мы идем на уступки, но нам не хотелось бы прыгать от арендатора к арендатору, мы нацелены на стабильность».
Опасения рантье не беспочвенны: в 2020 году на Невском и Старо-Невском также закрылись бургерная #Farш, Сушишоп, кофейня Cup n cup и другие заведения.
А как же магнитик с поездки?
Сувенирные магазины испытывали в этом году самые большие трудности. Границы закрыты, туристов нет — бизнес еле выживал. Как отмечает Вероника Лежнева, в центре закрылось 9 сувенирных магазинов — например, сети «Наследие».
«Они направлены на внешний рынок — на приезжих туристов. Матрешки, хохлома и так далее — это все хорошо продается иностранцам, — рассказывает собственник помещения, где раньше работал сувенирный магазин. — К сожалению, они не смогли пережить карантин и закрылись».
По сути, к тем же сувенирам можно отнести и книжные магазины. Их за время пандемии тоже стало меньше. В конце мая сеть книжных магазинов «Республика» объявила о релокации, но после снятия ограничительных мер двери не открыла ни одна петербургская точка. Сейчас освободившиеся помещения по-прежнему никто не занял.
Однако, как подчеркивают в компании, сеть магазинов в Петербург вернется, и вполне возможно, что в обновленном формате: «концепт-сторов с социальными пространствами и кофе-пойнтами».
Конкурент компании — сеть магазинов «Буквоед» — также отмечает, что на Невском сокращается число книжных точек. Однако сама сеть свои пространства не закрывала — «рано еще говорить про полное восстановление трафика, но мы делаем все, чтобы покупатели поскорее вернулись в книжные».
В целом из-за отсутствия туристов рынок заметно поредел. При этом, как объясняет Анна Лапченко, это достаточно стандартная история — «в любой кризис Невский проспект ротируется сильнее всего, поскольку здесь самые высокие ставки, а потрясения рынка сказываются и на проходимости, и на покупательской способности».
По оценкам Вероники Лежневой, во втором квартале 2020 года уровень вакантности Невского проспекта вырос до 14,4%. Для сравнения: во II квартале прошлого года он составлял лишь 3%. Другие показатели приводит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева: за год вакантность в стрит-ретейле увеличилась с 5,8% до 10%. И такая динамика наблюдается уже второй год подряд.
Из еще не перечисленных в этом году помещений также освободили магазины Pandora, Tumi, Incanto, Librederm, ювелирный дом Ринго, Буре, магазин одежды Free Lance, «Дикая Орхидея», бутик Togas на углу Владимирского и Невского, продуктовый магазин «Дикси» — на его месте появится Brunello Cucinelli, и другие розничные точки.
Кроме того, вывеску «аренда» сейчас можно увидеть на здании, где работает аптека «Петрофарм». Как говорит один из сотрудников, аптека функционирует, но в помещении есть свободные места и для других компаний. «Это просто планы по реализации объекта. Здесь рядом особый контингент людей — выше среднего либо среднего класса. Мы рассматриваем бутики, ведем переговоры с магазинами элитной одежды», — рассказывает участник рынка.
По его словам, площадь помещения составляет больше тысячи квадратных метров. При этом сильно вперед он не заглядывает — «в целом сейчас все щупают рынок, ничего конкретно сказать нельзя».