Бренды для апартаментов. "РБК+". 26 сентября 2018
26.09.2018 в 12:01 | РБК+ | Advis.ru
Формат брендированных апартаментов, управляемых мировыми гостиничными операторами, давно приобрел популярность в разных странах. В России он только начинает появляться, но эксперты пророчат сегменту быстрый рост.
Проекты апарт-комплексов, в которые владельцы приглашали именитые управляющие компании, среди которых Marriott International, Ritz-Carlton, Four Seasons, Kempinsky и т.д., получили распространение в Европе и США в 1980-е годы. И с тех пор этот сегмент динамично рос. По словам управляющего партнера российского офиса ведущей международной группы Savills Дмитрия Халина, по сравнению с посткризисным периодом конца нулевых сегодня количество брендированных апартаментов в мире увеличилось в десять раз. Такие темпы, полагает эксперт, сохранятся и в будущем.
По данным Savills, сегодня в мире насчитывается более 400 подобных проектов (в совокупности 55 тыс. апартаментов). Лидером выступают США — на эту страну приходится 32% в структуре рынка брендированных апартаментов. За ними следуют ОАЭ, Мексика, Индонезия и Китай. В этом сегменте работают 40 основных гостиничных операторов. Самый активный игрок — Marriott International (31% всех брендированных комплексов). "Купить апартаменты с сервисом отелей можно во всем мире. Но инвесторы чаще всего выбирают те страны и точки на карте, где видят туристический или бизнес-потенциал. Поэтому апартаменты с сервисом от мировых брендов появляются в основном в знаковых местах мировых мегаполисов и курортных центрах", — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group.
Секрет успеха
Апартаменты под управлением известных на рынке компаний лучше всего отвечают запросам состоятельных клиентов, а также являются наиболее доходным продуктом в luxury-сегменте с точки зрения инвестиций. Этим участники рынка объясняют популярность формата. По данным исследований компании Knight Frank, 81% опрошенных финансовых консультантов, которые работают с наиболее обеспеченными людьми мира, отметили, что их клиенты все больше интересуются форматом брендированных апартаментов.
Апартаменты с сервисом от мировых брендов — это гарантированно высочайший уровень обслуживания и эксплуатации: клининг, рум-сервис, возможность аренды конференц-зала и прочее, считают эксперты. "Этот формат объединяет в себе безукоризненный сервис, качественное архитектурное и дизайнерское исполнение, все составляющие элитного жилья и доходный готовый бизнес", — говорит Екатерина Румянцева.
Директор департамента продаж инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Валерий Ручий добавляет, что формат может быть интересен при достаточно продолжительном (более месяца) и регулярном (несколько раз в год) проживании, например для компаний, часто отправляющих своих сотрудников в командировки в разные страны и регионы.
Как правило, создание апартаментов под брендом отелей — это результат партнерства застройщиков и отельеров. Хотя, как говорит Дмитрий Халин, в последние годы в мире высокие дизайнерские бренды сами проявляют все больший интерес к данному формату и начинают конкурировать с девелоперами — брендированные апартаменты в среднем стоят на 30% дороже, поэтому инвестировать в подобные проекты при грамотном подходе выгодно.
Впрочем, стоит учитывать, что себестоимость строительства здесь тоже выше. Она, по оценкам Savills, может оказаться примерно на четверть больше, чем в проекте с апартаментами без бренда. Это связано с тем, что владельцы премиальных гостиничных брендов очень щепетильны в вопросах качества. "Застройщику, как правило, приходится пользоваться услугами архитекторов и дизайнеров, которые работают с обладателем брендов, осуществлять отделку только по утвержденным ими дизайн-кодам, и сэкономить на чем-либо под пристальным "авторским" контролем вряд ли получится", — отмечает Дмитрий Халин. Как правило, эксплуатационные расходы в таких комплексах тоже существенно выше. Кроме того, по словам риелтора, владелец комплекса брендированных апартаментов должен платить правообладателю бренда роялти при продаже каждого апартамента: премия может составлять от 2 до 6% от стоимости сделки. Несмотря на все это, говорит глава российского офиса Savills, затраты практически всегда окупаются. Исключение могут составлять проекты в наиболее развитых локациях элитной недвижимости, где объекты всех типов отличаются высоким качеством. "К примеру, в Нью-Йорке недавно вышедшие на рынок брендированные апартаменты реализуются по меньшей цене, чем эксклюзивные небрендированные проекты", — уточняет Дмитрий Халин.
Еще один фактор популярности формата — привлекательность для частных "квартирных" инвесторов и рантье. "Мировая практика показывает, что доходность апартаментов под управлением известного мирового бренда может составлять от 3 до 10% годовых за вычетом всех расходов, связанных с коммунальными услугами и обслуживанием жилья. По подсчетам наших аналитиков, для реализуемых на московском рынке сервисных апартаментов вполне реальна доходность на уровне 10% годовых", — говорит Екатерина Румянцева. (Для сравнения: аналогичный показатель для элитной недвижимости в Москве, по данным Savills, — 2–4% годовых.)
Российский сегмент
В Москве попытки создавать проекты под управлением известных брендов, по словам Дмитрия Халина, долгое время были неудачными, хотя названий он из соображений профессиональной этики не приводит. Однако в последние годы ситуация изменилась. И уже сегодня на столичном рынке есть несколько успешных проектов, не уступающих зарубежным аналогам.
Один из них — премиальный комплекс в Хамовниках Roza Rossа от девелопера KR Properties. Он позиционируется как бутик-отель под управлением оператора Metropol. "Уникальность предложения с полной дизайнерской отделкой от ведущего итальянского дизайнера Пьеро Лиссони в том, что минимальный бюджет покупки апартаментов здесь составляет всего 20 млн руб. Проект неоднократно входил в число лидеров покупательского спроса", — рассказывает Екатерина Румянцева.
Комплекс "Звезды Арбата" от Балтийской строительной компании предлагает покупателям апартаменты от 60 до 195 кв. м разнообразной планировки с отделкой или без отделки и возможностью пользоваться всеми услугами Marriott Novy Arbat. Жильцам доступны фитнес и SPA-центр, рестораны и бары, салон красоты, конференц-залы, переговорные и прочие привилегии проживания в отеле класса люкс.
Отельный сервис для всех апартаментов предлагает также Fairmont & Vesper Residences. "Это совместный проект российской инвестиционно-строительной компании Vesper и легендарной мировой сети Fairmont, представляющей свой первый проект в России. Пятизвездочный отель и апартаменты располагаются в разных зданиях, но объединены общими этажами с торговой галереей, фитнес-центром с бассейном, ресторанами, конференц-залами и другой инфраструктурой. Для каждого из 36 апартаментов, которые предлагаются к покупке, разработаны уникальные авторские интерьеры от Rockwell Group. Завершение строительства запланировано на 2020 год, и этот проект, по мнению риелторов, может стать новой доминантой на элитном рынке.
В апреле этого года компания Capital Group представила проект отеля на Новом Арбате, реализованный совместно с международным гостиничным оператором Penta Hotels Worldwide; в него входят 104 сервисных апартамента под управлением Intermark Hospitality.
Проекты апарт-комплексов, в которые владельцы приглашали именитые управляющие компании, среди которых Marriott International, Ritz-Carlton, Four Seasons, Kempinsky и т.д., получили распространение в Европе и США в 1980-е годы. И с тех пор этот сегмент динамично рос. По словам управляющего партнера российского офиса ведущей международной группы Savills Дмитрия Халина, по сравнению с посткризисным периодом конца нулевых сегодня количество брендированных апартаментов в мире увеличилось в десять раз. Такие темпы, полагает эксперт, сохранятся и в будущем.
По данным Savills, сегодня в мире насчитывается более 400 подобных проектов (в совокупности 55 тыс. апартаментов). Лидером выступают США — на эту страну приходится 32% в структуре рынка брендированных апартаментов. За ними следуют ОАЭ, Мексика, Индонезия и Китай. В этом сегменте работают 40 основных гостиничных операторов. Самый активный игрок — Marriott International (31% всех брендированных комплексов). "Купить апартаменты с сервисом отелей можно во всем мире. Но инвесторы чаще всего выбирают те страны и точки на карте, где видят туристический или бизнес-потенциал. Поэтому апартаменты с сервисом от мировых брендов появляются в основном в знаковых местах мировых мегаполисов и курортных центрах", — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group.
Секрет успеха
Апартаменты под управлением известных на рынке компаний лучше всего отвечают запросам состоятельных клиентов, а также являются наиболее доходным продуктом в luxury-сегменте с точки зрения инвестиций. Этим участники рынка объясняют популярность формата. По данным исследований компании Knight Frank, 81% опрошенных финансовых консультантов, которые работают с наиболее обеспеченными людьми мира, отметили, что их клиенты все больше интересуются форматом брендированных апартаментов.
Апартаменты с сервисом от мировых брендов — это гарантированно высочайший уровень обслуживания и эксплуатации: клининг, рум-сервис, возможность аренды конференц-зала и прочее, считают эксперты. "Этот формат объединяет в себе безукоризненный сервис, качественное архитектурное и дизайнерское исполнение, все составляющие элитного жилья и доходный готовый бизнес", — говорит Екатерина Румянцева.
Директор департамента продаж инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Валерий Ручий добавляет, что формат может быть интересен при достаточно продолжительном (более месяца) и регулярном (несколько раз в год) проживании, например для компаний, часто отправляющих своих сотрудников в командировки в разные страны и регионы.
Как правило, создание апартаментов под брендом отелей — это результат партнерства застройщиков и отельеров. Хотя, как говорит Дмитрий Халин, в последние годы в мире высокие дизайнерские бренды сами проявляют все больший интерес к данному формату и начинают конкурировать с девелоперами — брендированные апартаменты в среднем стоят на 30% дороже, поэтому инвестировать в подобные проекты при грамотном подходе выгодно.
Впрочем, стоит учитывать, что себестоимость строительства здесь тоже выше. Она, по оценкам Savills, может оказаться примерно на четверть больше, чем в проекте с апартаментами без бренда. Это связано с тем, что владельцы премиальных гостиничных брендов очень щепетильны в вопросах качества. "Застройщику, как правило, приходится пользоваться услугами архитекторов и дизайнеров, которые работают с обладателем брендов, осуществлять отделку только по утвержденным ими дизайн-кодам, и сэкономить на чем-либо под пристальным "авторским" контролем вряд ли получится", — отмечает Дмитрий Халин. Как правило, эксплуатационные расходы в таких комплексах тоже существенно выше. Кроме того, по словам риелтора, владелец комплекса брендированных апартаментов должен платить правообладателю бренда роялти при продаже каждого апартамента: премия может составлять от 2 до 6% от стоимости сделки. Несмотря на все это, говорит глава российского офиса Savills, затраты практически всегда окупаются. Исключение могут составлять проекты в наиболее развитых локациях элитной недвижимости, где объекты всех типов отличаются высоким качеством. "К примеру, в Нью-Йорке недавно вышедшие на рынок брендированные апартаменты реализуются по меньшей цене, чем эксклюзивные небрендированные проекты", — уточняет Дмитрий Халин.
Еще один фактор популярности формата — привлекательность для частных "квартирных" инвесторов и рантье. "Мировая практика показывает, что доходность апартаментов под управлением известного мирового бренда может составлять от 3 до 10% годовых за вычетом всех расходов, связанных с коммунальными услугами и обслуживанием жилья. По подсчетам наших аналитиков, для реализуемых на московском рынке сервисных апартаментов вполне реальна доходность на уровне 10% годовых", — говорит Екатерина Румянцева. (Для сравнения: аналогичный показатель для элитной недвижимости в Москве, по данным Savills, — 2–4% годовых.)
Российский сегмент
В Москве попытки создавать проекты под управлением известных брендов, по словам Дмитрия Халина, долгое время были неудачными, хотя названий он из соображений профессиональной этики не приводит. Однако в последние годы ситуация изменилась. И уже сегодня на столичном рынке есть несколько успешных проектов, не уступающих зарубежным аналогам.
Один из них — премиальный комплекс в Хамовниках Roza Rossа от девелопера KR Properties. Он позиционируется как бутик-отель под управлением оператора Metropol. "Уникальность предложения с полной дизайнерской отделкой от ведущего итальянского дизайнера Пьеро Лиссони в том, что минимальный бюджет покупки апартаментов здесь составляет всего 20 млн руб. Проект неоднократно входил в число лидеров покупательского спроса", — рассказывает Екатерина Румянцева.
Комплекс "Звезды Арбата" от Балтийской строительной компании предлагает покупателям апартаменты от 60 до 195 кв. м разнообразной планировки с отделкой или без отделки и возможностью пользоваться всеми услугами Marriott Novy Arbat. Жильцам доступны фитнес и SPA-центр, рестораны и бары, салон красоты, конференц-залы, переговорные и прочие привилегии проживания в отеле класса люкс.
Отельный сервис для всех апартаментов предлагает также Fairmont & Vesper Residences. "Это совместный проект российской инвестиционно-строительной компании Vesper и легендарной мировой сети Fairmont, представляющей свой первый проект в России. Пятизвездочный отель и апартаменты располагаются в разных зданиях, но объединены общими этажами с торговой галереей, фитнес-центром с бассейном, ресторанами, конференц-залами и другой инфраструктурой. Для каждого из 36 апартаментов, которые предлагаются к покупке, разработаны уникальные авторские интерьеры от Rockwell Group. Завершение строительства запланировано на 2020 год, и этот проект, по мнению риелторов, может стать новой доминантой на элитном рынке.
В апреле этого года компания Capital Group представила проект отеля на Новом Арбате, реализованный совместно с международным гостиничным оператором Penta Hotels Worldwide; в него входят 104 сервисных апартамента под управлением Intermark Hospitality.