Новостройки с отделкой пользуются повышенным спросом из-за кризиса. "РБК-Недвижимость". 2 марта 2015
02.03.2015 в 15:18 | РБК-Недвижимость | Advis.ru
На первичном рынке недвижимости Москвы и области наиболее востребованным продуктом становятся квартиры с ремонтом. При этом постепенно увеличивается дисбаланс между спросом и предложением на такое жилье – преобладающая часть жилых комплексов, в которых сейчас идут продажи, ориентирована на докризисную конъюнктуру рынка, когда наиболее популярными были квартиры "под отделку".
На рынке новый всплеск спроса на жилье с ремонтом
Как отмечает директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян, по предварительным оценкам, в феврале спрос на квартиры без отделки сократился на 20–30% по сравнению с аналогичным месяцем 2014 года. "Это является следствием снижения покупательской способности граждан, которую не может компенсировать даже сохраняющийся высокий интерес к недвижимости", – говорит эксперт.
Сейчас, по оценкам риелторов, в 70% случаев покупатели высказывают пожелания о приобретении готовых к проживанию квартир.
Между тем, по данным компании "Миэль-Новостройки", в старых границах Москвы доля проектов с отделкой составляет всего 7%, в области на расстоянии 30 км от МКАД "под ключ" продается порядка 20% квартир в новостройках. На территории Новой Москвы соответствующих предложений больше – 26% от общего количества.
Раньше такое распределение в ассортименте было сбалансировано. Квартиры с отделкой покупали в основном представители регионов и стран ближнего зарубежья, которые были заинтересованы в быстром въезде, без затрат времени и сил на ремонт, а также частные инвесторы – они приобретали квадратные метры с целью сдачи в аренду.
"Однако большинство покупателей предпочитали квартиры без отделки, чтобы произвести планировку и обустроить квартиру согласно своим запросам и возможностям, – говорит заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. – Многие застройщики в свою очередь не хотели нести дополнительные издержки на разработку проектов по отделке и проведение ремонтных работ".
В отношении типового ремонта у значительной части клиентов долгое время существовал негативный стереотип. До кризиса 2008 года квартиры с отделкой предлагались только в домах, возведенных по муниципальному заказу. "Однако в конце нулевых застройщики стали испытывать острый дефицит ликвидности и были вынуждены пойти на дополнительные маркетинговые шаги, чтобы увеличить скорость продаж", – рассказывает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Сейчас рынок переживает очередной всплеск популярности квартир с отделкой. Основной причиной является существенное удорожание товаров для дома и ремонта, особенно импортных, цены на которые выросли вслед за валютным курсом.
Плюс они были подогреты ажиотажем, который возник в конце прошлого года и продолжался до начала текущего. "Многие клиенты торопились с закупками отделочных материалов по старым" ценам", – говорит коммерческий директор ремонтно-строительной компании "Вира-АртСтрой" Александр Губанов. Это происходило на фоне общего снижения покупательской платежеспособности и ограничений по ипотеке.
Застройщику ремонт обходится дешевле
Для покупателей жилье с отделкой – более бюджетный вариант. Ремонт от застройщика, как правило, включается в цену квартиры. "При этом для девелопера разница в себестоимости аналогичных квартир с отделкой и без – не более 10%, поскольку строительные и отделочные материалы приобретаются оптом со скидкой иногда до 40%", – говорит Ирина Доброхотова.
Есть варианты, когда с отделкой сдается только часть корпусов в проекте. В частности, в ЖК "Новое Бутово" и ЖК "Белые Росы" 50-метровая квартира без отделки стоит примерно на полмиллиона рублей дешевле, чем с отделкой. Однако своими силами отремонтировать на такую сумму можно только одну комнату.
"В одном из жилых комплексов в Котельниках сегодня предлагаются квартиры как с отделкой, так и без, – приводит пример Ирина Доброхотова. – При этом однокомнатная квартира площадью 40,63 кв. м без отделки стоит около 5,5 млн руб. (135 тыс. руб. за 1 кв. м), а с отделкой – около 6 млн руб. (145 тыс. руб. за 1 кв. м). Разница – 10 тыс. руб. за каждый "квадрат" и 500 тыс. руб. – за всю квартиру.
Полная отделка (включая черновую, предчистовую и чистовую, но без обстановки) двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в панельной новостройке в районе Выхино обходится застройщику примерно в 720 тыс. руб. при стоимости самой квартиры в 8,5 млн руб. Ремонт своими силами будет стоить как минимум 1,4 млн руб.
При этом в сопоставимой по площади квартире бизнес-класса в районе метро "Университет" стоимостью 15 млн руб. самостоятельный ремонт обойдется не менее чем в 2,5 млн руб.
В некоторых проектах отделка предлагается как дополнительная опция с указанием цены за квадратный метр. В качестве примера можно привести ЖК "Аристово-Митино", где стоимость отделки составляет 6,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Тем временем, по словам коммерческого директора компании "Вира-АртСтрой" Александра Губанова, стоимость различных вариантов ремонта для розничных клиентов сегодня следующая:
минимальный бюджет, когда клиент хочет получить аккуратно сделанную квартиру с оптимальными вложениями в строительные работы и материалы, составляет порядка 30–35 тыс. руб. за кв. м;
средний бюджет, когда в комплекс отделочных работ включается дизайн помещений и при этом клиент выбирает отделочные материалы конкретных марок и производителей (не из низших ценовых категорий), будет равен примерно 40–50 тыс. руб. за кв. м;
высокий бюджет, когда клиент требует включить в комплекс работ подбор дорогостоящего оборудования, мебели, выполнение сложных инженерных решений, составит 50 тыс. руб. за кв. м и выше. Насколько выше – определяется запросами клиента.
В структуре затрат на подготовку квартиры "под ключ" 40% приходится на ремонтно-строительные работы (РСР), 20% – на строительные материалы и еще 40% – на отделочные материалы.
Как сократить издержки
Оптимизировать затраты можно в первую очередь за счет импортозамещения. "Сейчас на рынке есть относительно качественные сухие смеси, кафель, сантехника, фурнитура российского и китайского производства", – замечает Ирина Доброхотова. "Распространенный вариант оптимизации – замена испанской или итальянской плитки российскими аналогами", – добавляют в компании "НДВ Проект Концепт".
По словам генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, сократить расходы на отделку также можно за счет снижения к ней требований – вместо паркетной доски положить недорогой ламинат, не заменять стеклопакеты, которые установлены застройщиком.
"Магазины уже отреагировали на рост интереса к отечественной продукции, – констатирует Алексей Оленев. – Их ассортимент смещается в сторону наших материалов".
Для справки: Название компании: Est-a-Tet Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: **********
Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]