Рынок новостроек массового сегмента Москвы в 3 квартале.
07.10.2016 в 11:16 | INFOLine, ИА (по материалам компании) | Advis.ru
Аналитики компании "Метриум Групп" подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения по итогам квартала вырос на 13,4%, с начала года – на 22,9%. Средневзвешенная цена в сентябре показала незначительное снижение (-0,4%). Однако за квартал квадратный метр подорожал в среднем на 2,9%.
По итогам третьего квартала 2016 года рынок новостроек массового сегмента пополнился двумя новыми комплексами: ЖК "Петра Алексеева, 12а" (ГК INGRAD) и ЖК "Пикассо" (ООО "Мангазея Девелопмент"). Продажи квартир в этих проектах стартовали в июле. Несмотря на то, что в августе и сентябре новых объектов не выходило, за отчетный период предложение увеличилось за счет начала продаж квартир в новых корпусах и секциях в уже реализуемых комплексах.
Проекты (корпуса), вышедшие на рынок новостроек массового сегмента в 3 квартале 2016 г.
Источник: "Метриум Групп"
По данным "Метриум Групп", в июле в реализацию поступили новые корпуса в следующих комплексах: "Ясный", "Золотая Звезда" и "Фили Град", в августе список проектов расширился: "Водный", мкрн "Северный", "Некрасовка", SREDA, "Варшавское шоссе 141". В сентябре в ЖК "Кварталы 21/19" в продажу вышли новые корпуса второй очереди строительства (корп. №6, 8). Кроме того, в ЖК "LIFE-Митинская Ecopark" покупателям начали предлагать квартиры в корпусе №3 третьей очереди. В ЖК "Некрасовка" в реализацию поступили квартиры в новом панельном доме серии П-44Т (№16-16а).
Стоит отметить, что в июле были приостановлены продажи в ЖК "Терлецкий парк" (ГК NBM). В августе возобновилась реализация ЖД "Ельнинская 14Б" (ГК "ПИК").
Таким образом, по данным аналитиков "Метриум Групп", по итогам сентября на первичном рынке массового сегмента экспонировалось 47 объектов, в которых насчитывалось 17 160[1] квартир. Относительно августа объем предложения практически не изменился (-0,5%). При этом по итогам квартала отмечен прирост на уровне 13,4%, с начала года – на 22,9%.
В третьем квартале 2016 года в структуре предложения по административным округам первые две позиции за собой сохранили ЮВАО и ЮАО. Доля округов в сентябре составила 26,8% и 18,9% соответственно. Причем ЮВАО за квартал прибавил 4,4 п.п. за счет выхода новых корпусов и секций в следующих ЖК: "Некрасовка", "Кварталы 21/19", SREDA, "Домашний". В Южном округе в августе стартовали продажи квартир в двух новых корпусах ЖК "Варшавское шоссе 141", что нивелировало вымывание предложения по округу в целом. Объем выборки остался практически неизменным, квартальный прирост составил всего 0,4 п.п.
Тройку лидеров замыкает ЗАО. В сентябре доля округа на рынке составила 12%. Колоссальный прирост предложения здесь был зафиксирован в июле (+107%). В продажу поступило два новых комплекса: ЖК "Петра Алексеева, 12а" и ЖК "Пикассо", а также новые корпуса и секции в следующих проектах: МФК "Фили Град" (2-я оч.), ЖК "О7", возобновились продажи лотов в ЖД "Ельнинская 14Б". Квартальный прирост составил 4,6 п.п.
По остальным округам было зафиксировано сокращение предложения. Самые заметные изменения отмечены в ЮЗАО (-4,5 п.п.), СВАО (-2,4 п.п.) и ВАО (-1,6 п.п).
Источник: "Метриум Групп"
По типологии квартир структура предложения сохранились. Одно- и двухкомнатные лоты преобладали на рынке: 40,9% и 41,3% соответственно. За квартал доля однокомнатных лотов уменьшилась на 1,3 п.п., двухкомнатных, напротив, увеличилась на 1,2 п.п. Значительно меньший объем занимали трехкомнатные квартиры – 12,5% (+0,4 п.п.). Студии и многокомнатные лоты представлены в наименьшем объеме: 4,2% (-0,2 п.п.) и 1,1% (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – сентябрь 2016 г., средний круг – июнь 2016 г., внутренний круг – декабрь 2016 г.)
Источник: "Метриум Групп"
По стадии строительной готовности предложение распределилось неравномерно. На этапе освоения площадки/фундамента представлено 27,8% квартир (-11,1 п.п.) Превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на стадии возведения этажей – 43,0% (+11,2 п.п.). В новостройках на этапе отделочных работ продавалось 13,8% предложений (+1,5 п.п.). В корпусах, введенных в эксплуатацию, представлено 15,4% квартир (-1,6 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности
Источник: "Метриум Групп"
По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", по итогам 3 квартала 2016 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента составила 146 905 руб. за кв. м. В сентябре общий ценовой уровень показал незначительное снижение (-0,4%). Однако за квартал квадратный метр подорожал в среднем на 2,9%.
В третьем квартале 2016 года средний уровень цен практически по всем административным округам показал положительную динамику: ЗАО (+9,4%), ВАО (+6,6%), ЮАО (+5,0%) и СЗАО (+2,4%). В Северном и Юго-Восточном округах средняя цена кв. м сохранилась на уровне июня. Только в СВАО и ЮЗАО она снизилась на 3,1% и 1,3% соответственно.
Показатель средней цены квадратного метра по округам, руб.
Источник: "Метриум Групп"
Средний бюджет покупки по всем типологиям квартир увеличился. Студии в среднем подорожали на 3,8% до 4,2 млн руб. Средний бюджет одно- и двухкомнатных лотов составил 6,2 млн руб. (+2,3%) и 9,0 млн руб. (+3,0%) соответственно. Трехкомнатная квартира в среднем предлагалась по 12,4 млн руб. (+0,2%).
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат
Источник: "Метриум Групп"
Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2016 года:
мкрн "Северный": студия площадью 25,5 кв. м за 2,74 млн руб.;
ЖК "Столичные поляны": студия площадью 24,6 кв. м за 3,06 млн руб.;
мкрн "Домашний": студия площадью 26,8 кв. м за 3,31 млн руб.
Основные тенденции
"Третий квартал 2016 года оказался не типично активным для рынка новостроек Москвы, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп". – Несмотря на сезон отпусков, весь отчетный период отметился увеличенной покупательской активностью. Август по объему заключенных договоров долевого участия и вовсе побил все рекорды, включая беспрецедентный с этой точки зрения декабрь 2014 года (3 356 против 3 164 зарегистрированных ДДУ).
Высокий уровень спроса позволил преломить отрицательную ценовую динамику, наблюдаемую на рынке с середины 2015 года. За квартал средняя цена кв. м в новостройках массового сегмента увеличилась на 2,9%. Положительный тренд зафиксирован в июле (+2,8%) и августе (+0,5%). В сентябре средняя цена незначительно снизилась (-0,4%). Изменение структуры предложения (в частности увеличение доли самого дешевого округа – ЮВАО) не позволило положительному ценовому тренду продлиться на последний месяц квартала. Тем не менее, в сентябре в 19% проектов было отмечено повышение цен.
В третьем квартале на первичном рынке массового сегмента продолжилась тенденция увеличения объема предложения. Несмотря на то, что новых проектов вышло всего два, выборка существенно увеличилась за счет старта продаж новых секций и корпусов. В результате объем предложения за квартал вырос на 13,4%. С начала года выборка расширилась на 22,9%, превысив в сентябре 17 тыс. квартир.
В связи с завершением государственной программы субсидирования ипотечной ставки в конце 2016 года, в 4 квартале есть все основания ожидать увеличенного спроса на новостройки доступного ценового сегмента. Высокая покупательская активность подтолкнет вверх и цены на недвижимость. При условии отсутствия существенных изменений в структуре предложения, ценовой прирост в последнем квартале года может составить 2-3%".
В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
По итогам третьего квартала 2016 года рынок новостроек массового сегмента пополнился двумя новыми комплексами: ЖК "Петра Алексеева, 12а" (ГК INGRAD) и ЖК "Пикассо" (ООО "Мангазея Девелопмент"). Продажи квартир в этих проектах стартовали в июле. Несмотря на то, что в августе и сентябре новых объектов не выходило, за отчетный период предложение увеличилось за счет начала продаж квартир в новых корпусах и секциях в уже реализуемых комплексах.
Проекты (корпуса), вышедшие на рынок новостроек массового сегмента в 3 квартале 2016 г.
| № | Название | Девелопер | Старт продаж |
| 1 | ЖК «Петра Алексеева, 12а» | ГК INGRAD | июль 2016 |
| 2 | ЖК «Пикассо» | ООО «Мангазея Девелопмент» | июль 2016 |
| 3 | ЖК «Ясный» (корп. 2) | MR Group | июль 2016 |
| 4 | ЖК «Золотая Звезда» (корп. 6-8) | ГК «Эталон» | июль 2016 |
| 5 | МФК «Фили Град» (2-я оч., корп. 7) | MR Group | июль 2016 |
| 6 | МФК «Водный» (корп. 6) | MR Group | август 2016 |
| 7 | мкрн «Северный» (корп. 2) | ГК «Мортон» | август 2016 |
| 8 | ЖК «Некрасовка» (кв-л 11, корп. 3Б, 11, 15, 16-16а, 18) | КТ «ДСК-1 и Ко» | август –сентябрь 2016 |
| 9 | ЖК SREDA (корп. Т3) | PSN Group | август 2016 |
| 10 | ЖК «Варшавское шоссе 141» (корп. 5, 8) | ГК «ПИК» | август 2016 |
| 11 | ЖК «Кварталы 21/19» (корп. № 6, 8) | ЗАО «Векторстройфинанс» | сентябрь 2016 |
| 12 | ЖК «LIFE-Митинская Ecopark» (3-я оч., корп. 3) | ГК «Пионер» | сентябрь 2016 |
Источник: "Метриум Групп"
По данным "Метриум Групп", в июле в реализацию поступили новые корпуса в следующих комплексах: "Ясный", "Золотая Звезда" и "Фили Град", в августе список проектов расширился: "Водный", мкрн "Северный", "Некрасовка", SREDA, "Варшавское шоссе 141". В сентябре в ЖК "Кварталы 21/19" в продажу вышли новые корпуса второй очереди строительства (корп. №6, 8). Кроме того, в ЖК "LIFE-Митинская Ecopark" покупателям начали предлагать квартиры в корпусе №3 третьей очереди. В ЖК "Некрасовка" в реализацию поступили квартиры в новом панельном доме серии П-44Т (№16-16а).
Стоит отметить, что в июле были приостановлены продажи в ЖК "Терлецкий парк" (ГК NBM). В августе возобновилась реализация ЖД "Ельнинская 14Б" (ГК "ПИК").
Таким образом, по данным аналитиков "Метриум Групп", по итогам сентября на первичном рынке массового сегмента экспонировалось 47 объектов, в которых насчитывалось 17 160[1] квартир. Относительно августа объем предложения практически не изменился (-0,5%). При этом по итогам квартала отмечен прирост на уровне 13,4%, с начала года – на 22,9%.
В третьем квартале 2016 года в структуре предложения по административным округам первые две позиции за собой сохранили ЮВАО и ЮАО. Доля округов в сентябре составила 26,8% и 18,9% соответственно. Причем ЮВАО за квартал прибавил 4,4 п.п. за счет выхода новых корпусов и секций в следующих ЖК: "Некрасовка", "Кварталы 21/19", SREDA, "Домашний". В Южном округе в августе стартовали продажи квартир в двух новых корпусах ЖК "Варшавское шоссе 141", что нивелировало вымывание предложения по округу в целом. Объем выборки остался практически неизменным, квартальный прирост составил всего 0,4 п.п.
Тройку лидеров замыкает ЗАО. В сентябре доля округа на рынке составила 12%. Колоссальный прирост предложения здесь был зафиксирован в июле (+107%). В продажу поступило два новых комплекса: ЖК "Петра Алексеева, 12а" и ЖК "Пикассо", а также новые корпуса и секции в следующих проектах: МФК "Фили Град" (2-я оч.), ЖК "О7", возобновились продажи лотов в ЖД "Ельнинская 14Б". Квартальный прирост составил 4,6 п.п.
По остальным округам было зафиксировано сокращение предложения. Самые заметные изменения отмечены в ЮЗАО (-4,5 п.п.), СВАО (-2,4 п.п.) и ВАО (-1,6 п.п).
Источник: "Метриум Групп"
По типологии квартир структура предложения сохранились. Одно- и двухкомнатные лоты преобладали на рынке: 40,9% и 41,3% соответственно. За квартал доля однокомнатных лотов уменьшилась на 1,3 п.п., двухкомнатных, напротив, увеличилась на 1,2 п.п. Значительно меньший объем занимали трехкомнатные квартиры – 12,5% (+0,4 п.п.). Студии и многокомнатные лоты представлены в наименьшем объеме: 4,2% (-0,2 п.п.) и 1,1% (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – сентябрь 2016 г., средний круг – июнь 2016 г., внутренний круг – декабрь 2016 г.)
Источник: "Метриум Групп"
По стадии строительной готовности предложение распределилось неравномерно. На этапе освоения площадки/фундамента представлено 27,8% квартир (-11,1 п.п.) Превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на стадии возведения этажей – 43,0% (+11,2 п.п.). В новостройках на этапе отделочных работ продавалось 13,8% предложений (+1,5 п.п.). В корпусах, введенных в эксплуатацию, представлено 15,4% квартир (-1,6 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности
Источник: "Метриум Групп"
По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", по итогам 3 квартала 2016 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента составила 146 905 руб. за кв. м. В сентябре общий ценовой уровень показал незначительное снижение (-0,4%). Однако за квартал квадратный метр подорожал в среднем на 2,9%.
В третьем квартале 2016 года средний уровень цен практически по всем административным округам показал положительную динамику: ЗАО (+9,4%), ВАО (+6,6%), ЮАО (+5,0%) и СЗАО (+2,4%). В Северном и Юго-Восточном округах средняя цена кв. м сохранилась на уровне июня. Только в СВАО и ЮЗАО она снизилась на 3,1% и 1,3% соответственно.
Показатель средней цены квадратного метра по округам, руб.
Источник: "Метриум Групп"
Средний бюджет покупки по всем типологиям квартир увеличился. Студии в среднем подорожали на 3,8% до 4,2 млн руб. Средний бюджет одно- и двухкомнатных лотов составил 6,2 млн руб. (+2,3%) и 9,0 млн руб. (+3,0%) соответственно. Трехкомнатная квартира в среднем предлагалась по 12,4 млн руб. (+0,2%).
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат
| Кол-во комнат | Площадь, кв.м | Цена кв.м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| мин | среднее | макс | мин | среднее | макс | мин | среднее | макс | |
| студии | 22,50 | 28,34 | 34,50 | 107 605 | 148 870 | 215 065 | 2 744 000 | 4 228 095 | 6 224 040 |
| 1 комн. | 30,80 | 41,23 | 86,28 | 89 380 | 150 605 | 280 000 | 3 526 000 | 6 161 150 | 15 465 715 |
| 2 комн. | 42,88 | 63,00 | 93,30 | 74 525 | 142 755 | 320 000 | 4 715 000 | 9 002 315 | 20 617 000 |
| 3 комн. | 58,11 | 85,39 | 139,60 | 76 030 | 144 760 | 320 000 | 6 712 190 | 12 370 375 | 33 485 200 |
| многокомн. | 98,80 | 115,27 | 274,40 | 80 000 | 176 155 | 255 000 | 8 656 800 | 20 305 030 | 62 637 750 |
Источник: "Метриум Групп"
Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2016 года:
мкрн "Северный": студия площадью 25,5 кв. м за 2,74 млн руб.;
ЖК "Столичные поляны": студия площадью 24,6 кв. м за 3,06 млн руб.;
мкрн "Домашний": студия площадью 26,8 кв. м за 3,31 млн руб.
Основные тенденции
"Третий квартал 2016 года оказался не типично активным для рынка новостроек Москвы, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп". – Несмотря на сезон отпусков, весь отчетный период отметился увеличенной покупательской активностью. Август по объему заключенных договоров долевого участия и вовсе побил все рекорды, включая беспрецедентный с этой точки зрения декабрь 2014 года (3 356 против 3 164 зарегистрированных ДДУ).
Высокий уровень спроса позволил преломить отрицательную ценовую динамику, наблюдаемую на рынке с середины 2015 года. За квартал средняя цена кв. м в новостройках массового сегмента увеличилась на 2,9%. Положительный тренд зафиксирован в июле (+2,8%) и августе (+0,5%). В сентябре средняя цена незначительно снизилась (-0,4%). Изменение структуры предложения (в частности увеличение доли самого дешевого округа – ЮВАО) не позволило положительному ценовому тренду продлиться на последний месяц квартала. Тем не менее, в сентябре в 19% проектов было отмечено повышение цен.
В третьем квартале на первичном рынке массового сегмента продолжилась тенденция увеличения объема предложения. Несмотря на то, что новых проектов вышло всего два, выборка существенно увеличилась за счет старта продаж новых секций и корпусов. В результате объем предложения за квартал вырос на 13,4%. С начала года выборка расширилась на 22,9%, превысив в сентябре 17 тыс. квартир.
В связи с завершением государственной программы субсидирования ипотечной ставки в конце 2016 года, в 4 квартале есть все основания ожидать увеличенного спроса на новостройки доступного ценового сегмента. Высокая покупательская активность подтолкнет вверх и цены на недвижимость. При условии отсутствия существенных изменений в структуре предложения, ценовой прирост в последнем квартале года может составить 2-3%".
В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.