Объекты "Красного треугольника" снимут с охраны перед редевелопментом. "Деловой Петербург". 3 октября 2022
03.10.2022 в 09:40 | Деловой Петербург | Advis.ru
Для реализации инвестпроекта на "Красном треугольнике" планируют застроить прилегающие к этому старинному заводу территории. На самом предприятии ряд аварийных и перестроенных корпусов снимут с охраны.
На днях комитет по охране памятников обнародовал акт историко–культурной экспертизы по "Красному треугольнику". Сейчас этот промышленный ансамбль имеет статус временно выявленного памятника архитектуры.
В исследовании уточняется и обосновывается, что именно надо брать под охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения. Заказчиком проведения экспертизы выступило ООО "Катрос–маркет" — один из собственников объектов на территории завода (по данным "Контур.Фокус", его соучредителем ранее выступал нынешний директор "Горэлектротранса" Денис Минкин).
Минус 13
В акте экспертизы под охрану предлагается взять 51 корпус, который более или менее хорошо сохранился. "Корпуса завода представляют историко–культурный интерес своими типовыми архитектурными характеристиками, принадлежащими кирпичному стилю, а также как опыт последовательного сотрудничества различных архитекторов начиная с середины XIX века до 1920–х годов", — говорится в акте.
Ещё 13 объектов (производственные корпуса, галереи и пристройки) рекомендуется снять с государственной охраны. Среди последних в основном переходы между корпусами, но есть и достаточно крупные здания, например корпус № 25 (длинный цех, ориентированный с юга на север, см. инфографику).
Он "утратил большую часть особенностей, представляющих историко–культурную ценность, в связи с поздними перестройками". Другие корпуса "пришли за период эксплуатации в руинированное состояние", так что "физически утрачены конструктивные элементы зданий, элементы архитектурно–художественного оформления фасадов". Кроме того, несколько зданий (четыре корпуса) больше не будут охраняться в составе "Красного треугольника", поскольку они "не связаны исторически с территорией" завода, так как "относились к кондитерской фабрике Конради" (известной также как шоколадная фабрика "Фритюр"). Правда, они присоединены к "Треугольнику" около 100 лет назад.
Наконец, уточнена атрибуция памятника: теперь считается, что на территории стоит не 80 корпусов, а 62 и ещё 18 переходных галерей.
Выходящий на Обводный канал лицевой корпус, на котором в начале нынешнего года произошло обрушение (и который как будто не спешат восстанавливать), остаётся под охраной.
На южной границе
Как сообщал "ДП", это уже вторая экспертиза на выявление "Красного треугольника". Первая была подготовлена ещё в 2016 году, тогда её сделали за бюджетный счёт, обнародовали для общественных обсуждений, но так и не утвердили. Как сообщал ранее источник "ДП", прошлое исследование "очень долго пролежало" из–за неразберихи с множеством собственников. Дело в том, что срок годности для экспертиз, которые не были утверждены, составляет 3 года.
Автор обеих экспертиз искусствовед Маргарита Штиглиц в комментарии "ДП" отметила, что на месте снимаемых с охраны корпусов, по её данным, строительство не планируется. Аварийные здания будут "воссоздавать" и "реконструировать". При этом "инвестор предполагает, что все новые строения будут находиться южнее, то есть за пределами границ памятника".
Отметим, что территория памятника занимает лишь около половины квартала между Старо–Петергофским пр., наб. Обводного канала, ул. Розенштейна и подъездными путями, ведущими к Балтийской железной дороге.
Оставшаяся же, южная половина также застроена различными производственными корпусами "Красного треугольника" и других предприятий, в основном советского периода. Также у южной границы этой территории есть, например, расселённый жилой дом, построенный архитектором Марианом Лялевичем (ул. Розенштейна, 39). Как сообщал недавно "ДП" со ссылкой на комитет имущественных отношений, это здание "планируется вовлекать в рамках развития территории "Красный треугольник" в рамках КРТ (комплексного развития территорий. — Ред.) в соответствии с Градостроительным кодексом". Сейчас "ведётся проработка данных механизмов, сроки не определены". То же, вероятно, касается и других зданий по соседству, ведь, как отмечали в комитете по инвестициям, "прорабатывается возможность вовлечения территории в инвестиционный оборот".
Целый парк пива
Хотя по поводу комплексного развития территорий жаркие дискуссии в Петербурге не стихают, чиновники говорят, что преобразованию "Красного треугольника" это помехой не является. "Приостановка тех частей закона о КРТ, которые касаются жилых территорий, не влияет на проработку проекта на территории "Красного треугольника"", — сообщили "ДП" в комитете по инвестициям.
Эксперты предполагают, что благодаря применению механизма КРТ можно будет изымать недвижимость у собственников, с которыми не удастся договориться, что может быть особенно актуально именно в данном случае. Они также считают, что уплотнения территории памятника и нового строительства на ней в любом случае не избежать.
Отметим, что зона КРТ (ранее называвшаяся зоной комплексного устойчивого развития территории, или КУРТ) давно предусмотрена в городских Правилах землепользования и застройки для "Красного треугольника" и сопредельных земель. Примечательно, что ранее сами власти добивались вывода этой территории из зоны КУРТ. Соответствующая поправка к ПЗЗ подавалась в связи с тем, что комитет по развитию туризма ранее вёл работу по созданию на территории "Арт–парка пива". Это была обычная ситуация: собственники территорий нередко просили исключить их из КУРТ из–за непроработанной правовой базы и других рисков. Можно предположить, что ситуация изменилась как в связи с изменением федеральных законов, так и с тем, что город решил активнее участвовать в этом проекте.
Штиглиц пока не берётся предположить, когда начнутся работы и будет ли выноситься проект на Совет по наследию, как настаивали ранее градозащитники (сама она была бы не против такого рассмотрения). Инвестор приступит к противоаварийным работам, как только получит право этим заниматься, добавила автор экспертизы.
Напомним, что в 2021 году Смольный заключил соглашение о создании на "Красном треугольнике" многофункционального комплекса с включением общественного пространства с ООО "Управляющая компания "Бюро имущественных операций"" (этой структуре удалось объединить крупных собственников завода). Была подготовлена концепция, но широкой общественности её не показывали. В комитете по инвестициям сообщали, что проект предусматривает приспособление территории под общественно–деловую и гостиничную функции, сервисные апартаменты, а также организацию сопутствующей инфраструктуры, включающей спортплощадки, рестораны, кинотеатр и детские зоны. Как ожидается, для претворения планов в жизнь потребуется около 7 лет и 50–60 млрд рублей.
Александра Грищенкова, старший юрист петербургской практики недвижимости и строительства "Пепеляев Групп": "Основное преимущество комплексного развития территории с точки зрения упрощения регулирования — возможность в решении о КРТ определить параметры разрешённого строительства, не соответствующие действующим ПЗЗ. Закон позволяет разрабатывать документацию по планировке территории в соответствии с самим решением о КРТ и внести необходимые изменения в ПЗЗ уже впоследствии. Кроме того, законодательство позволяет в сравнительно простом порядке изымать объекты недвижимости, попадающие в границы КРТ, у частных собственников, если это необходимо. По общему правилу договор о комплексном развитии территории заключается на торгах, за исключением случаев, когда на стороне инвестора соглашаются выступить текущие правообладатели объектов, подпадающих под КРТ. Осуществление всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на реализацию КРТ (от подготовки уполномоченным органом проекта решения о КРТ до предоставления земельных участков в аренду инвестору), занимает порядка года. Сроки могут варьироваться в зависимости от особенностей конкретной территории. В случае с "Красным треугольником", вероятно, процесс может существенно затянуться, поскольку речь идёт о реконструкции объектов культурного наследия. Также сроки зависят от того, кто будет стороной договора о КРТ: текущие правообладатели объектов на данной территории или договор будет заключаться по результатам торгов".
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg: "Комплексная реконструкция "Красного треугольника" с привлечением инвестора без применения схемы КРТ вообще крайне затруднительна и маловероятна. Объект очень крупный, сложный как по структуре объектов недвижимости, так и по правовой структуре; находящийся местами в крайне неудовлетворительном состоянии. По сложности близким аналогом является Апраксин двор, который также длительное время пытаются реновировать за счёт инвесторов. При этом локация "Красного треугольника" хоть и уступает Апраксину двору, но в целом позволяет предположить неплохой рыночный потенциал: он и расположен у границы исторического центра города, есть станции метро в пешеходной доступности, крупная транспортная магистраль и удобный доступ до ЗСД. Также плюсом является постепенное развитие территорий и отдельных объектов вокруг, что улучшает имидж локации. С учётом объёмов реконструкции и реставрации сформировать экономический потенциал проекта поможет только уплотнение территории, оптимально с созданием жилья. В реконструируемых зданиях могут разместиться креативный кластер, офисы и коворкинги, площадки для мероприятий и выставок, гостиницы и апартаменты, кафе, бары, рестораны".
Дмитрий Литвинов, координатор движения "Живой город": "На первый взгляд целых 19 корпусов, отданных фактически под снос, — это много. Но думаю, главную опасность может представлять даже не сам снос, а последующее новое строительство, если это будут какие–то высокие или сильно диссонирующие сооружения. Есть, к примеру, Винный склад на Обводном как раз напротив "Треугольника". Там всё хорошо было, но недавно влепили во дворе какую–то точечную многоэтажку, которая теперь торчит, если смотреть с Обводного".
Василий Довбня, директор департамента консалтинга Nikoliers: "На территории "Красного треугольника" действительно можно сделать интересный проект, отреставрировать красивые исторические здания, создать привлекательное городское пространство. Но есть ряд сложностей. Во–первых, здания на территории принадлежат большому количеству разных собственников. Во–вторых, это здания, относящиеся к объектам культурного наследия: большая площадь и их текущее относительно плохое состояние. Потенциальные инвесторы с высокой вероятностью будут рассматривать строительство жилья на внутренней части территории, где нет ОКН и есть возможность сноса и строительства нового квартала".
На днях комитет по охране памятников обнародовал акт историко–культурной экспертизы по "Красному треугольнику". Сейчас этот промышленный ансамбль имеет статус временно выявленного памятника архитектуры.
В исследовании уточняется и обосновывается, что именно надо брать под охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения. Заказчиком проведения экспертизы выступило ООО "Катрос–маркет" — один из собственников объектов на территории завода (по данным "Контур.Фокус", его соучредителем ранее выступал нынешний директор "Горэлектротранса" Денис Минкин).
Минус 13
В акте экспертизы под охрану предлагается взять 51 корпус, который более или менее хорошо сохранился. "Корпуса завода представляют историко–культурный интерес своими типовыми архитектурными характеристиками, принадлежащими кирпичному стилю, а также как опыт последовательного сотрудничества различных архитекторов начиная с середины XIX века до 1920–х годов", — говорится в акте.
Ещё 13 объектов (производственные корпуса, галереи и пристройки) рекомендуется снять с государственной охраны. Среди последних в основном переходы между корпусами, но есть и достаточно крупные здания, например корпус № 25 (длинный цех, ориентированный с юга на север, см. инфографику).
Он "утратил большую часть особенностей, представляющих историко–культурную ценность, в связи с поздними перестройками". Другие корпуса "пришли за период эксплуатации в руинированное состояние", так что "физически утрачены конструктивные элементы зданий, элементы архитектурно–художественного оформления фасадов". Кроме того, несколько зданий (четыре корпуса) больше не будут охраняться в составе "Красного треугольника", поскольку они "не связаны исторически с территорией" завода, так как "относились к кондитерской фабрике Конради" (известной также как шоколадная фабрика "Фритюр"). Правда, они присоединены к "Треугольнику" около 100 лет назад.
Наконец, уточнена атрибуция памятника: теперь считается, что на территории стоит не 80 корпусов, а 62 и ещё 18 переходных галерей.
Выходящий на Обводный канал лицевой корпус, на котором в начале нынешнего года произошло обрушение (и который как будто не спешат восстанавливать), остаётся под охраной.
На южной границе
Как сообщал "ДП", это уже вторая экспертиза на выявление "Красного треугольника". Первая была подготовлена ещё в 2016 году, тогда её сделали за бюджетный счёт, обнародовали для общественных обсуждений, но так и не утвердили. Как сообщал ранее источник "ДП", прошлое исследование "очень долго пролежало" из–за неразберихи с множеством собственников. Дело в том, что срок годности для экспертиз, которые не были утверждены, составляет 3 года.
Автор обеих экспертиз искусствовед Маргарита Штиглиц в комментарии "ДП" отметила, что на месте снимаемых с охраны корпусов, по её данным, строительство не планируется. Аварийные здания будут "воссоздавать" и "реконструировать". При этом "инвестор предполагает, что все новые строения будут находиться южнее, то есть за пределами границ памятника".
Отметим, что территория памятника занимает лишь около половины квартала между Старо–Петергофским пр., наб. Обводного канала, ул. Розенштейна и подъездными путями, ведущими к Балтийской железной дороге.
Оставшаяся же, южная половина также застроена различными производственными корпусами "Красного треугольника" и других предприятий, в основном советского периода. Также у южной границы этой территории есть, например, расселённый жилой дом, построенный архитектором Марианом Лялевичем (ул. Розенштейна, 39). Как сообщал недавно "ДП" со ссылкой на комитет имущественных отношений, это здание "планируется вовлекать в рамках развития территории "Красный треугольник" в рамках КРТ (комплексного развития территорий. — Ред.) в соответствии с Градостроительным кодексом". Сейчас "ведётся проработка данных механизмов, сроки не определены". То же, вероятно, касается и других зданий по соседству, ведь, как отмечали в комитете по инвестициям, "прорабатывается возможность вовлечения территории в инвестиционный оборот".
Целый парк пива
Хотя по поводу комплексного развития территорий жаркие дискуссии в Петербурге не стихают, чиновники говорят, что преобразованию "Красного треугольника" это помехой не является. "Приостановка тех частей закона о КРТ, которые касаются жилых территорий, не влияет на проработку проекта на территории "Красного треугольника"", — сообщили "ДП" в комитете по инвестициям.
Эксперты предполагают, что благодаря применению механизма КРТ можно будет изымать недвижимость у собственников, с которыми не удастся договориться, что может быть особенно актуально именно в данном случае. Они также считают, что уплотнения территории памятника и нового строительства на ней в любом случае не избежать.
Отметим, что зона КРТ (ранее называвшаяся зоной комплексного устойчивого развития территории, или КУРТ) давно предусмотрена в городских Правилах землепользования и застройки для "Красного треугольника" и сопредельных земель. Примечательно, что ранее сами власти добивались вывода этой территории из зоны КУРТ. Соответствующая поправка к ПЗЗ подавалась в связи с тем, что комитет по развитию туризма ранее вёл работу по созданию на территории "Арт–парка пива". Это была обычная ситуация: собственники территорий нередко просили исключить их из КУРТ из–за непроработанной правовой базы и других рисков. Можно предположить, что ситуация изменилась как в связи с изменением федеральных законов, так и с тем, что город решил активнее участвовать в этом проекте.
Штиглиц пока не берётся предположить, когда начнутся работы и будет ли выноситься проект на Совет по наследию, как настаивали ранее градозащитники (сама она была бы не против такого рассмотрения). Инвестор приступит к противоаварийным работам, как только получит право этим заниматься, добавила автор экспертизы.
Напомним, что в 2021 году Смольный заключил соглашение о создании на "Красном треугольнике" многофункционального комплекса с включением общественного пространства с ООО "Управляющая компания "Бюро имущественных операций"" (этой структуре удалось объединить крупных собственников завода). Была подготовлена концепция, но широкой общественности её не показывали. В комитете по инвестициям сообщали, что проект предусматривает приспособление территории под общественно–деловую и гостиничную функции, сервисные апартаменты, а также организацию сопутствующей инфраструктуры, включающей спортплощадки, рестораны, кинотеатр и детские зоны. Как ожидается, для претворения планов в жизнь потребуется около 7 лет и 50–60 млрд рублей.
Александра Грищенкова, старший юрист петербургской практики недвижимости и строительства "Пепеляев Групп": "Основное преимущество комплексного развития территории с точки зрения упрощения регулирования — возможность в решении о КРТ определить параметры разрешённого строительства, не соответствующие действующим ПЗЗ. Закон позволяет разрабатывать документацию по планировке территории в соответствии с самим решением о КРТ и внести необходимые изменения в ПЗЗ уже впоследствии. Кроме того, законодательство позволяет в сравнительно простом порядке изымать объекты недвижимости, попадающие в границы КРТ, у частных собственников, если это необходимо. По общему правилу договор о комплексном развитии территории заключается на торгах, за исключением случаев, когда на стороне инвестора соглашаются выступить текущие правообладатели объектов, подпадающих под КРТ. Осуществление всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на реализацию КРТ (от подготовки уполномоченным органом проекта решения о КРТ до предоставления земельных участков в аренду инвестору), занимает порядка года. Сроки могут варьироваться в зависимости от особенностей конкретной территории. В случае с "Красным треугольником", вероятно, процесс может существенно затянуться, поскольку речь идёт о реконструкции объектов культурного наследия. Также сроки зависят от того, кто будет стороной договора о КРТ: текущие правообладатели объектов на данной территории или договор будет заключаться по результатам торгов".
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg: "Комплексная реконструкция "Красного треугольника" с привлечением инвестора без применения схемы КРТ вообще крайне затруднительна и маловероятна. Объект очень крупный, сложный как по структуре объектов недвижимости, так и по правовой структуре; находящийся местами в крайне неудовлетворительном состоянии. По сложности близким аналогом является Апраксин двор, который также длительное время пытаются реновировать за счёт инвесторов. При этом локация "Красного треугольника" хоть и уступает Апраксину двору, но в целом позволяет предположить неплохой рыночный потенциал: он и расположен у границы исторического центра города, есть станции метро в пешеходной доступности, крупная транспортная магистраль и удобный доступ до ЗСД. Также плюсом является постепенное развитие территорий и отдельных объектов вокруг, что улучшает имидж локации. С учётом объёмов реконструкции и реставрации сформировать экономический потенциал проекта поможет только уплотнение территории, оптимально с созданием жилья. В реконструируемых зданиях могут разместиться креативный кластер, офисы и коворкинги, площадки для мероприятий и выставок, гостиницы и апартаменты, кафе, бары, рестораны".
Дмитрий Литвинов, координатор движения "Живой город": "На первый взгляд целых 19 корпусов, отданных фактически под снос, — это много. Но думаю, главную опасность может представлять даже не сам снос, а последующее новое строительство, если это будут какие–то высокие или сильно диссонирующие сооружения. Есть, к примеру, Винный склад на Обводном как раз напротив "Треугольника". Там всё хорошо было, но недавно влепили во дворе какую–то точечную многоэтажку, которая теперь торчит, если смотреть с Обводного".
Василий Довбня, директор департамента консалтинга Nikoliers: "На территории "Красного треугольника" действительно можно сделать интересный проект, отреставрировать красивые исторические здания, создать привлекательное городское пространство. Но есть ряд сложностей. Во–первых, здания на территории принадлежат большому количеству разных собственников. Во–вторых, это здания, относящиеся к объектам культурного наследия: большая площадь и их текущее относительно плохое состояние. Потенциальные инвесторы с высокой вероятностью будут рассматривать строительство жилья на внутренней части территории, где нет ОКН и есть возможность сноса и строительства нового квартала".