"Метриум": Итоги III квартала на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы.
15.10.2018 в 16:31 | INFOLine, ИА (по материалам компании) | Advis.ru
Премиум-класс
По данным "Метриум", на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса по итогам третьего квартала 2018 года в реализации находился 31 комплекс с общим объемом предложения 2 725[1] квартир площадью 267,9 тыс. кв. м. За последние три месяца число экспонируемых лотов сократилось на 9,1%, общая продаваемая площадь – на 7,1%. Подобная динамика объясняется в первую очередь отсутствием в отчетном периоде новых премиальных проектов, а также вымыванием ликвидного предложения. Кроме этого, на сокращение количества реализуемых лотов значительное влияние оказал выход с рынка ЖК "Нескучный Home & Spa"[2], на который приходилось около 8% от всех квартир в рассматриваемом сегменте.
Структура распределения комплексов по районам сохранилась: третья часть всех жилых новостроек премиум-класса по-прежнему сконцентрирована в Пресненском районе (16,2%), Раменках (13,0%) и Замоскворечье (9,7%). По сравнению с прошлым кварталом их доля в общей структуре предложения увеличилась в среднем на 0,8 п.п.
Как отмечают аналитики "Метриум", лидерскую позицию по числу экспонируемых лотов также занимает Пресненский район. Его доля составила 26,2%, увеличившись за три месяца на 8,1 п.п., что обусловлено стартом продаж новой очереди в комплексе City Park. Существенный объем предложения расположен в следующих районах: Очаково-Матвеевское (17,2%), Хорошевский (11,9%) и Раменки (11,6%). Доля квартир в этих локациях за отчетный период заметных изменений не претерпела.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
[2] Арбитражный суд Москвы приостановил деятельность застройщика ЖК "Нескучный Home & SPA" на юге Москвы по привлечению средств дольщиков для строительства этого объекта сроком на один год.
Структура предложения квартир премиум-класса по типологии достаточно равномерна. Наибольшую часть рынка новостроек рассматриваемого сегмента составляют однокомнатные лоты - 31,6% (0,0 п.п.). Двухкомнатные квартиры занимают 25,8% (+0,9 п.п.) от общего объема в реализации, на трехкомнатные квартиры приходится 22,6% (-1,4 п.п.). Оставшуюся часть рынка занимают многокомнатные лоты - 20,0% (+0,5 п.п.).
Превалирующий объем квартир премиум-класса по-прежнему сконцентрирован в новостройках, имеющих начальную стадию строительной готовности (37,3%), однако в третьем квартале занимаемая ими часть рынка сократилась на 5,2 п.п. Вместе с тем, увеличилась доля квартир в комплексах, находящихся на этапе монтажа этажей: 26,4% (+4,4 п.п.). Подобная динамика объясняется переходом объектов на следующую стадию строительства, а также отсутствием на столичном рынке новых премиальных проектов. Оставшаяся часть экспонируемых лотов сосредоточена в домах, уже введенных в эксплуатацию (19,5%, -0,1 п.п.) и находящихся на этапе отделочных работ (16,8%, +0,9 п.п.).
По подсчетам аналитиков "Метриум", средняя цена кв. м на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам сентября 2018 года находилась на уровне 443 262 руб. ($ 6 500 ). Относительно предыдущего квартала показатель демонстрирует положительную динамику (+4,5%) в рублевом эквиваленте и отрицательную (-3,1%) - в долларовом. Изменения обусловлены несколькими факторами: повышение цен в ряде комплексов, вымывание наиболее доступных предложений и пополнение рынка эксклюзивными лотами. В структуре предложения по районам самая значительная разница в цене отмечена в Дорогомилово (+31,1%), Хорошевском районе (+16,2%) и Очаково-Матвеевском (+11,8%). Отдельно стоит отметить существенное изменение показателя в Тимирязевском районе (-9,9%), что объясняется снижением цен на пул квартир в ЖК "Дыхание" (в среднем на 12%). Динамика ценового уровня в долларовом эквиваленте связана с ослаблением курса национальной валюты.
По итогам третьего квартал 2018 года средний бюджет предложения квартиры премиум-класса на первичном рынке жилой недвижимости составил 43,6 млн руб. За отчетный период средняя стоимость лота выросла на 6,7%. Средний бюджет в разрезе типологий находился на уровне:
- однокомнатных - 18,2 млн руб. (+3,9%);
- двухкомнатных - 31,9 млн руб. (+2,0%);
- трёхкомнатных - 47,7 млн руб. (+4,0%);
- многокомнатных - 100,4 млн руб. (+9,6%).
Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| Мин. | Сред. | Макс. | Мин. | Сред. | Макс. | Мин. | Сред. | Макс. | |
| однокомн. | 30,3 | 53,3 | 84 | 223 438 | 340 945 | 770 000 | 9 840 400 | 18 168 323 | 52 080 000 |
| двухкомн. | 54 | 83,9 | 150,5 | 211 352 | 380 576 | 860 799 | 13 900 000 | 31 922 381 | 106 880 000 |
| трехкомн. | 73,8 | 114,1 | 166,8 | 176 290 | 417 750 | 987 093 | 18 200 000 | 47 680 994 | 161 291 000 |
| многокомн | 92,8 | 181,2 | 759 | 217 500 | 554 321 | 1 502 639 | 31 100 000 | 100 443 868 | 898 000 000 |
| Итог | 30,3 | 98,3 | 759 | 176 290 | 443 262 | 1 502 639 | 9 840 400 | 43 573 439 | 898 000 000 |
В конце сентября 2018 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:
- City Park (9,8 млн руб. за квартиру площадью 33,7 кв. м);
- Prime Park (10,3 млн руб. за квартиру площадью 40,2 кв. м);
- "Квартал Jazz" (10,8 млн руб. за квартиру площадью 36,3 кв. м);
Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке, представлены в проектах:
- Capital Towers (898,0 млн руб. за пентхаус с бассейном площадью 759 кв. м);
- "Вишнёвый сад" (333,3 млн руб. за пентхаус площадью 222 кв. м);
- "Резиденция МОНЭ" (249,4 млн руб. за пентхаус площадью 271,2 кв. м).
Элитный класс
По данным "Метриум", на рынке первичного элитного жилья по итогам III кв. 2018 года в открытых продажах было представлено 27 проектов с общим объемом предложения около 545 квартир (площадью 89,2 тыс. кв. м). За три месяца число лотов в реализации и их продаваемая площадь выросли на 21%.
Увеличение объема предложения произошло преимущественно за счет возобновления продаж в ЖК "Клубный дом на Котельнической набережной" (реализация была приостановлена в предыдущем квартале) и поступления на рынок нового проекта - комплекса особняков "Меценат". Объект представляет собой реновацию Кадашевской слободы и будет состоять из 9 особняков, включающих 24 квартиры, 9 таунхаусов и 3 двухэтажных дома с собственными каминами.
Новые проекты элитного класса, вышедшие на рынок в III квартале 2018 г.
| № | Название | Девелопер | Округ | Район |
| 1 | «Меценат» | ООО «Торгпродуктсервис» | ЦАО | Якиманка |
Как отмечают аналитики "Метриум", более трети квартир элитного класса предлагается в Хамовниках (38,4%). За квартал доля района снизилась на 7,5 п.п. ввиду изменений в структуре предложения на рынке, число лотов в экспозиции осталось на прежнем уровне. Почти пятая часть квартир реализуется в районе Якиманка (19,5%). В сравнении со II кв. 2018 года его доля выросла на 2,6 п.п. ввиду старта продаж комплекса особняков "Меценат". На третьем месте по объему предложения располагается Замоскворечье - 16,9% (-2,9 п.п.). Значительное увеличение доли Таганского района (+10,9 п.п. до 15,4%) вызвано возвращением в продажу ЖК "Клубный дом на Котельнической набережной".
В структуре предложения по типологии усилили свои позиции трех- (38,1%) и многокомнатные квартиры (36,6%). Доля первых за три месяца выросла на 1,1 п.п., вторых - на 1,2 п.п. Двух- и однокомнатные заняли 18,9% (-1,6 п.п.) и 6,4% (-0,7 п.п.) соответственно.
На текущий момент на первичном элитном рынке не представлено ни одного проекта на начальной стадии строительной готовности. Наибольшая часть квартир экспонируется в корпусах, уже получивших разрешение на ввод в эксплуатацию (42,5%, +6 п.п.). Лоты в домах на этапе монтажа этажей заняли 30,1% рынка (-8,0 п.п.), на этапе отделки - 27,4% (+2 п.п.).
По подсчетам аналитиков "Метриум", средняя цена кв. м по итогам III кв. 2018 года находилась на уровне 986 820 руб. ($14 470 ). За три месяца показатель вырос на 3,1% в рублевом и снизился на 4,4% в долларовом эквиваленте (за рассматриваемый период национальная валюта заметно ослабла).
В разрезе районов наблюдается разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены отмечено в Таганском районе (-25%) и Арбате (-10%). В первом случае причиной стало возвращение в реализацию проекта, на который приходится превалирующий объем предложения в районе, по ценам ниже среднерыночных. Во втором - изменение структуры предложения (при небольшом объеме выборки). Нулевая динамика показателя отмечена в Мещанском районе. В других локациях средняя цена кв. м выросла, что было вызвано ростом курса доллара (ряд проектов экспонируются в валюте) и изменением структуры предложения. В т.ч. поступление в реализацию комплекса особняков "Меценат" по ценам выше среднерыночных существенно повлияло на динамику показателя в районе Якиманка (+14%).
Средний бюджет предложения в конце сентября 2018 года составил 161,8 млн руб., что на 3% выше в сравнении с предыдущим кварталом. За три месяца стоимость однокомнатных квартир увеличилась на 1,6% (до 47,9 млн руб.). Двухкомнатные показали максимальный рост - на 5,6% (до 85,1 млн руб.). Трех- и многокомнатные выросли в цене на 3,2% (до 120,5 млн руб.) и на 1,8% (до 264,4 млн руб.) соответственно.
Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии
| Типология | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| мин | средн | макс | мин | средн | макс | мин | средн | макс | |
| однокомн. | 44,6 | 71,4 | 101,8 | 565 000 | 670 577 | 852 530 | 25 199 000 | 47 908 733 | 71 260 000 |
| двухкомн. | 49,6 | 104,9 | 146,8 | 520 000 | 811 334 | 1 974 708 | 41 408 730 | 85 093 927 | 203 000 000 |
| трехкомн. | 76,7 | 142,3 | 209,2 | 540 000 | 846 830 | 1 747 000 | 70 156 665 | 120 521 235 | 247 700 000 |
| многокомн | 126,8 | 233,2 | 1030,3 | 482 836 | 1 133 560 | 2 386 853 | 60 832 100 | 264 382 891 | 1 130 800 000 |
| итого | 44,6 | 163,9 | 1030,3 | 482 836 | 986 820 | 2 386 853 | 25 199 000 | 161 767 594 | 1 130 800 000 |
Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:
- "Клубный дом на Космодамианской" (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
- "Клубный дом на Котельнической набережной" (35 млн руб. за 58,1 кв. м);
- "Жизнь на Плющихе" (38,9 млн руб. за 66 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:
- "Симфония Набережных" (1,13 млрд руб. за пентхаус площадью 514,49 кв. м);
- Knightsbridge Private Park (1,001 млн руб. за пентхаус площадью 481,2 кв. м);
- "Меценат" (899,7 млн руб. за таунхаус площадью 1 030,3 кв. м).
Основные тенденции
"В III кв. 2018 года в экспозицию поступил всего один проект элитного класса, - комментирует Илья Менжунов, управляющий директор "Метриум Премиум", участник партнерской сети CBRE. - С начала года это первый новый комплекс данного сегмента. Всего за 2018 год на рынок премиум- и элитного сегментов вышло пять объектов. Для сравнения, в 2017 году за 9 месяцев предложение пополнилось семью ЖК (один в III квартале), в 2016 году - четырьмя ЖК (все в III квартале). За три месяца на премиальном рынке число квартир в реализации сократилось на 9,1%, на элитном - выросло на 21%.
Однако стоит отметить, что относительно невысокая динамика выхода новых проектов в текущем году обманчива. По состоянию на конец III кв. 2018 г. несколько проектов находились в закрытых продажах, выход которых в открытую реализацию ожидается в конце текущего-начале следующего года.
Средняя цена кв. м в обоих сегментах в рублевом эквиваленте показала положительную динамику: +4,5% в премиальном классе и +3,1% в элитном классе. Общей причиной выступило изменение структуры предложения. Кроме того, существенное влияние в первом случае оказало повышение цен по ряду комплексов, во втором - ослабление курса национальной валюты (ряд проектов экспонируется в долларах)".
Для справки: Название компании: Метриум, ООО (Метриум Групп) Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]