Выбираем район: что нужно знать о Лефортове перед покупкой квартиры. "РБК-Недвижимость". 2 февраля 2018
02.02.2018 в 17:55 | РБК-Недвижимость | Advis.ru
Редакция "РБК-Недвижимости" продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Лефортово относится к одному из старых районов Москвы с сохраненной исторической застройкой и памятниками архитектуры. Риелторы называют район одним из лучших в Юго-Восточном округе Москвы — благодаря близости к центру он благоустроен и хорошо обеспечен необходимой для жизни инфраструктурой, помимо транспортной — здесь только одна станция метро "Авиамоторная" и МЦК "Андроновка".
Пока Лефортово не считается престижным местом для проживания, в том числе из-за наличия большого числа промзон, которые занимают 65% территории. Но сейчас район активно застраивается проектами бизнес-класса. Управляющий партнер "Метриум Групп" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая считает, что ценность жилья здесь будет расти по мере освоения промзон.
Преимущество району добавит открытие в 2018 году станции метро "Лефортово" (Третий пересадочный контур) на пересечении Солдатской и Наличной улиц, добавляет председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. "Постепенно промзоны будут застраиваться жильем, бизнес-центрами и объектами инфраструктуры, все это вкупе с развитием транспорта приведет к повышению статуса района Лефортово. С учетом того, что тут есть и выход к набережной, и парки, район имеет большой потенциал", — прогнозирует эксперт.
Инфраструктура
В целом Лефортово нельзя отнести к спальным районам. Непосредственная близость к центру позволяет быстро добираться до основных мест притяжения горожан: театров, крупных парков и т. д., отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторского агентства "Азбука жилья" Ярослав Дарусенков.
Из-за отсутствия в районе развитой сети метро местные жители пользуются станциями в соседних районах: "Площадь Ильича", "Бауманская", "Курская" и "Электрозаводская". В то же время благодаря выездам на ТТК, Северо-Восточную хорду и набережные Яузы можно доехать на автомобиле в любую точку Москвы в обход центра. Общественный транспорт в Лефортове также хорошо развит.
Центром притяжения для жителей Лефортова является ТРЦ "Город" (240 тыс. кв. м) на шоссе Энтузиастов, где есть развлечения и для взрослых, и для детей, а также спортивно-развлекательный клуб "Самокат". В районе есть скверы, парки, а также стадион и теннисные корты. Из достопримечательностей риелторы выделяют Лефортовский парк с прудами, прилегающий к Екатерининскому дворцу.
Социальная инфраструктура широко развита. Помимо большого числа детских садов, школ, поликлиник и больниц, в Лефортове есть спортивный центр с бассейном, функционируют колледжи и вузы (МТУСИ, МЭИ, Институт телевидения и радиовещания Останкино).
Вторичный рынок
По стоимости квартир на вторичном рынке район находится в середине рейтинга стоимости 1 кв. м жилья (182,4 тыс. руб. за 1 кв. м) в Старой Москве — на 61-м месте из 118 проанализированных районов, отмечает Ярослав Дарусенков. По данным "Бест-Новостроя", сейчас на продажу выставлено более 300 квартир. Минимальная стоимость начинается от 5 млн руб. — по этой цене предлагается малогабаритная квартира площадью 25 кв. м в 15 минутах ходьбы от станции метро "Авиамоторная".
Лефортово по спросу на вторичное жилье не входит в категорию престижных районов, считает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова. По ее оценке, основной минус района — это экологическая обстановка и относительно старый жилой фонд, не соответствующий современным запросам населения. Сегодня в Лефортове можно встретить застройку довоенного и сталинского периода — это качественные, но зачастую ветхие кирпичные дома, однако преобладают панельные дома 1960–1970-х годов, говорит Мария Литинецкая.
Жилые дома в районе Лефортово (Фото: Алексей Белкин/ТАСС )
Возможно, спрос еще будет расти по мере улучшения качества жилого фонда, который на вторичном рынке пока представлен кирпичными домами 1930–1960-х и даже 1920-х годов, а также 12–17-этажными панельными домами 1980-1990-х годов постройки, предполагает Ирина Доброхотова.
Новостройки
Риелторы отмечают рост девелоперской активности в Лефортове за последние пять лет. За этот период доля предложения новостроек выросла с 1,7% до 9,5%, говорит Наталия Кузнецова. В 2013 году на первичном рынке в районе реализуется только один проект бизнес-класса — "Деловой дом Лефортово". Активное развитие района началось в 2015 году, когда в реализацию вышли сразу два масштабных проекта — "Символ" и "Петр I", вспоминает эксперт.
На данный момент в этом районе на продажу, по данным "Метриум Групп", выставлено 810 новых квартир и апартаментов, что существенно больше, чем на вторичном рынке. Этот объем составляет 1,3% от предложения всех объектов первичного рынка жилья столицы и 12% от суммарного предложения рынка ЮВАО. Средняя стоимость 1 кв. м в Лефортове составляет 185 тыс. руб., что на 22% ниже, чем в среднем по Москве, отмечает Мария Литинецкая.
Новостройки Лефортова
Лефортово окружен очень разными по своим характеристикам локациями. "На западе он граничит с двумя районами ЦАО — Таганским и Басманным, где расценки на новостройки значительно выше (561 тыс. и 326 тыс. рублей за кв. м. соответственно). Наряду с первичным жильем бизнес-класса, которое есть и в Лефортове, в данных районах возводятся комплексы элитного и премиум-класса, не встречающиеся в более удаленном от центра и окруженном промзонами Лефортове", — поясняет Мария Литинецкая.
К южной границе примыкает Нижегородский район, который по большей части состоит из промзон и здесь возводится только один проект комфорт-класса (средняя цена "квадрата" — 172 тыс. руб.). На востоке расположены еще два противоречивых соседа — Перово, который застраивается комфорт-классом (в среднем по 173 тыс. руб. за кв. м), а также более престижная Соколиная Гора (193 тыс. руб. за кв. м), перечисляет эксперт.
Перспективные проекты
Перспективы развития района и соответственно его застройки связаны с развитием транспортной инфраструктуры, считает Наталия Кузнецова. Второе кольцо метро от "Нижегородской" до "Лефортово" планируется запустить в этом году. Одним из крупных потенциальных проектов застройки в Лефортово — территории промзоны "Серп и Молот".
Наталия Кузнецова называет планы по строительству ЖК на территории 101-го центрального автомобильного ремонтного завода (Танковый проезд, 4), а также в рамках развития ТПУ Авиамоторная. Еще одним из перспективных проектов Ярослав Дарусенков называет ЖК "Гранд Лефорт" (ул. 2-я Синичкина д. 1), от застройщика ЖК "Лефорт". Также у самого ЖК "Лефорт" ожидается строительство третьего корпуса. В обоих объектах продажи еще не начаты. Помимо этого, на территории района определены три стартовые площадки в рамках программы реновации — две севернее шоссе Энтузиастов и одна южнее, напоминает эксперт.
История района
Лефортово является одним из старейших районов Москвы и расположен на берегу Яузы. В середине XVII века в Москве на правом берегу Яузы царь Алексей Михайлович воссоздает Немецкую слободу. Здесь позднее проживал иностранный офицер, соратник Петра I — Франц Лефорт. Считается, что район был основан в 1699 году. До революции район назывался Лефортовской слободой. Дворцовый ансамбль в Лефортово (Зимний и Летний Анненгофы) были построены к коронации Елизаветы Петровны в 1742 году.
В Лефортове XVШ веку развивались три обособленных поселения — к юго-западу (Рогожская застава) и к северо-востоку от военного городка и Лефортовского парка, а также загородный старообрядческий Рогожский поселок.
До революции он был частью бывшего Благуше-Лефортовского района, в советское время — Калининского. В 1920-30-х годах в Лефортове ведется активное жилищное строительство. Старая Дангауэровка была снесена и заменена пятиэтажными "новыми домами" для рабочих, новые дома выросли и вдоль шоссе Энтузиастов.
Лефортово относится к одному из старых районов Москвы с сохраненной исторической застройкой и памятниками архитектуры. Риелторы называют район одним из лучших в Юго-Восточном округе Москвы — благодаря близости к центру он благоустроен и хорошо обеспечен необходимой для жизни инфраструктурой, помимо транспортной — здесь только одна станция метро "Авиамоторная" и МЦК "Андроновка".
Пока Лефортово не считается престижным местом для проживания, в том числе из-за наличия большого числа промзон, которые занимают 65% территории. Но сейчас район активно застраивается проектами бизнес-класса. Управляющий партнер "Метриум Групп" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая считает, что ценность жилья здесь будет расти по мере освоения промзон.
Преимущество району добавит открытие в 2018 году станции метро "Лефортово" (Третий пересадочный контур) на пересечении Солдатской и Наличной улиц, добавляет председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. "Постепенно промзоны будут застраиваться жильем, бизнес-центрами и объектами инфраструктуры, все это вкупе с развитием транспорта приведет к повышению статуса района Лефортово. С учетом того, что тут есть и выход к набережной, и парки, район имеет большой потенциал", — прогнозирует эксперт.
Инфраструктура
В целом Лефортово нельзя отнести к спальным районам. Непосредственная близость к центру позволяет быстро добираться до основных мест притяжения горожан: театров, крупных парков и т. д., отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторского агентства "Азбука жилья" Ярослав Дарусенков.
Из-за отсутствия в районе развитой сети метро местные жители пользуются станциями в соседних районах: "Площадь Ильича", "Бауманская", "Курская" и "Электрозаводская". В то же время благодаря выездам на ТТК, Северо-Восточную хорду и набережные Яузы можно доехать на автомобиле в любую точку Москвы в обход центра. Общественный транспорт в Лефортове также хорошо развит.
Центром притяжения для жителей Лефортова является ТРЦ "Город" (240 тыс. кв. м) на шоссе Энтузиастов, где есть развлечения и для взрослых, и для детей, а также спортивно-развлекательный клуб "Самокат". В районе есть скверы, парки, а также стадион и теннисные корты. Из достопримечательностей риелторы выделяют Лефортовский парк с прудами, прилегающий к Екатерининскому дворцу.
Социальная инфраструктура широко развита. Помимо большого числа детских садов, школ, поликлиник и больниц, в Лефортове есть спортивный центр с бассейном, функционируют колледжи и вузы (МТУСИ, МЭИ, Институт телевидения и радиовещания Останкино).
Вторичный рынок
По стоимости квартир на вторичном рынке район находится в середине рейтинга стоимости 1 кв. м жилья (182,4 тыс. руб. за 1 кв. м) в Старой Москве — на 61-м месте из 118 проанализированных районов, отмечает Ярослав Дарусенков. По данным "Бест-Новостроя", сейчас на продажу выставлено более 300 квартир. Минимальная стоимость начинается от 5 млн руб. — по этой цене предлагается малогабаритная квартира площадью 25 кв. м в 15 минутах ходьбы от станции метро "Авиамоторная".
Лефортово по спросу на вторичное жилье не входит в категорию престижных районов, считает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова. По ее оценке, основной минус района — это экологическая обстановка и относительно старый жилой фонд, не соответствующий современным запросам населения. Сегодня в Лефортове можно встретить застройку довоенного и сталинского периода — это качественные, но зачастую ветхие кирпичные дома, однако преобладают панельные дома 1960–1970-х годов, говорит Мария Литинецкая.
Жилые дома в районе Лефортово (Фото: Алексей Белкин/ТАСС )
Возможно, спрос еще будет расти по мере улучшения качества жилого фонда, который на вторичном рынке пока представлен кирпичными домами 1930–1960-х и даже 1920-х годов, а также 12–17-этажными панельными домами 1980-1990-х годов постройки, предполагает Ирина Доброхотова.
Новостройки
Риелторы отмечают рост девелоперской активности в Лефортове за последние пять лет. За этот период доля предложения новостроек выросла с 1,7% до 9,5%, говорит Наталия Кузнецова. В 2013 году на первичном рынке в районе реализуется только один проект бизнес-класса — "Деловой дом Лефортово". Активное развитие района началось в 2015 году, когда в реализацию вышли сразу два масштабных проекта — "Символ" и "Петр I", вспоминает эксперт.
На данный момент в этом районе на продажу, по данным "Метриум Групп", выставлено 810 новых квартир и апартаментов, что существенно больше, чем на вторичном рынке. Этот объем составляет 1,3% от предложения всех объектов первичного рынка жилья столицы и 12% от суммарного предложения рынка ЮВАО. Средняя стоимость 1 кв. м в Лефортове составляет 185 тыс. руб., что на 22% ниже, чем в среднем по Москве, отмечает Мария Литинецкая.
Новостройки Лефортова
Лефортово окружен очень разными по своим характеристикам локациями. "На западе он граничит с двумя районами ЦАО — Таганским и Басманным, где расценки на новостройки значительно выше (561 тыс. и 326 тыс. рублей за кв. м. соответственно). Наряду с первичным жильем бизнес-класса, которое есть и в Лефортове, в данных районах возводятся комплексы элитного и премиум-класса, не встречающиеся в более удаленном от центра и окруженном промзонами Лефортове", — поясняет Мария Литинецкая.
К южной границе примыкает Нижегородский район, который по большей части состоит из промзон и здесь возводится только один проект комфорт-класса (средняя цена "квадрата" — 172 тыс. руб.). На востоке расположены еще два противоречивых соседа — Перово, который застраивается комфорт-классом (в среднем по 173 тыс. руб. за кв. м), а также более престижная Соколиная Гора (193 тыс. руб. за кв. м), перечисляет эксперт.
Перспективные проекты
Перспективы развития района и соответственно его застройки связаны с развитием транспортной инфраструктуры, считает Наталия Кузнецова. Второе кольцо метро от "Нижегородской" до "Лефортово" планируется запустить в этом году. Одним из крупных потенциальных проектов застройки в Лефортово — территории промзоны "Серп и Молот".
Наталия Кузнецова называет планы по строительству ЖК на территории 101-го центрального автомобильного ремонтного завода (Танковый проезд, 4), а также в рамках развития ТПУ Авиамоторная. Еще одним из перспективных проектов Ярослав Дарусенков называет ЖК "Гранд Лефорт" (ул. 2-я Синичкина д. 1), от застройщика ЖК "Лефорт". Также у самого ЖК "Лефорт" ожидается строительство третьего корпуса. В обоих объектах продажи еще не начаты. Помимо этого, на территории района определены три стартовые площадки в рамках программы реновации — две севернее шоссе Энтузиастов и одна южнее, напоминает эксперт.
История района
Лефортово является одним из старейших районов Москвы и расположен на берегу Яузы. В середине XVII века в Москве на правом берегу Яузы царь Алексей Михайлович воссоздает Немецкую слободу. Здесь позднее проживал иностранный офицер, соратник Петра I — Франц Лефорт. Считается, что район был основан в 1699 году. До революции район назывался Лефортовской слободой. Дворцовый ансамбль в Лефортово (Зимний и Летний Анненгофы) были построены к коронации Елизаветы Петровны в 1742 году.
В Лефортове XVШ веку развивались три обособленных поселения — к юго-западу (Рогожская застава) и к северо-востоку от военного городка и Лефортовского парка, а также загородный старообрядческий Рогожский поселок.
До революции он был частью бывшего Благуше-Лефортовского района, в советское время — Калининского. В 1920-30-х годах в Лефортове ведется активное жилищное строительство. Старая Дангауэровка была снесена и заменена пятиэтажными "новыми домами" для рабочих, новые дома выросли и вдоль шоссе Энтузиастов.