Застройщики загонят покупателей жилья в кооперативы. "РосБизнесКонсалтинг". 2 сентября 2014
02.09.2014 в 16:30 | РосБизнесКонсалтинг | Advis.ru
Эксперты уже не сомневаются в том, что Петербург ожидает снижение спроса и, соответственно, цен на рынке массового жилья. Основной вопрос сейчас — насколько глубоким будет падение.
У массовых застройщиков остается не так много возможностей для маневра на падающем рынке: уже сейчас компании начали отказываться от привычных контрактов с подрядчиками и консультантами, что вызывает недовольство последних — в арбитраж посыпались иски от отвергнутых дорогих (по сегодняшним временам) партнеров. Многие эксперты полагают, что кризис заставит застройщиков менять схему строительства с долевого на жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Это, с одной стороны, позволит компании серьезно сэкономить на НДС, но, с другой, оставит покупателей жилья без надежной юридической защиты, подобно той, которая сейчас есть у дольщиков.
Замруководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский рассказал корреспонденту РБК-Петербург, во что превратятся петербургские стройки, когда застройщики начнут экономить на всем, начиная от проектирования и заканчивая защитой прав дольщиков.
Алексей Игоревич, что сегодня происходит на рынке недорого жилья в Петербурге?
Мне кажется, сейчас наблюдается небольшой всплеск активности, вызванной внешними обстоятельствами. Опасаясь усугубления кризиса, вызванного событиями на Украине, народ решил не откладывать покупку жилья эконом-класса с тем, чтобы не пропали деньги из-за инфляции и падения курса рубля. Но так как в эконом-классе денег довольно мало, то этот всплеск не будет продолжительным
Что произойдет, когда этот потенциал будет исчерпан, учитывая нулевой рост экономики и возможное падение покупательной способности населения?
Мы только что закончили работу по исследованию эконом-сегмента для одного из крупнейших застройщиков в городе и как раз внимательно смотрели на все эти факторы, в том числе анализировали, как рынок себя вел в период кризиса 2008 года. Следует ожидать некоторого снижения и спроса, и цен. Действительно, в кризис, подобный кризису 2008 года, рынок проседает, причем на десятки процентов. Насколько он может просесть сейчас - на 20% или на все 40% - будет зависеть от дальнейшего развития событий. Если политические амбиции будут продолжать довлеть над экономической целесообразностью, то ситуация может усугубляться.
Спрос в эконом-классе отчасти поддерживается ипотекой. Сейчас банки, с одной стороны, оказались вынуждены поднять ставки вслед за ростом ставки ЦБ, а с другой, компенсируя этот рост, снижают размер первоначального взноса и смягчают требования к заемщикам. Видите ли вы в этом угрозу для рынка с точки зрения роста неплатежей?
Во-первых, опыт кризиса 2008 года не прошел даром. Те события еще на слуху, и это нам поможет избежать повторения ошибок. Во-вторых, у нас объем ипотеки не сопоставим с тем, который существует на Западе. В России этот сегмент только развивается, что позволяет показывать годовой рост объемов ипотеки до 40%. Невозвраты, конечно, есть, но пока они не критичны. Наконец, (и в эконом-сегменте это особенно существенно) вместо ипотечного кредита часто используется имеющееся жилье. Полагаю, с обострением кризиса застройщики и банки могут активизировать программы "зачета" имеющегося жилья.
Часть застройщиков уже готовится к спаду - некоторые компании в целях экономии расторгают договоры с подрядчиками . На чем, на ваш взгляд, могут сэкономить застройщики и как это отразится на качестве строительства?
Уже трудно себе представить, где еще "рубить косты". Строительные материалы в эконом-классе и так на 85% отечественного производства, причем Петербург и Ленобласть занимают лидирующие позиции по их производству. Сейчас будут заменять импортные материалы и инженерию на отечественные даже там, где, может быть, и не стоило бы этого делать. Сумеют ли производители в текущих условиях снижения доступности финансирования найти инвестиции в создание отечественных материалов, которые не будут уступать импортным, это большой вопрос – причем скорее риторический.
Можно отказаться от западных консультантов, от западных архитекторов-проектировщиков. Хотя они привносили очень много важного. Недаром финны, шведы успешно продают в Петербурге жилье, которое по основным параметрам соответствует эконом-классу, как квартиры комфорт-класса, на 20-30% дороже местных конкурентов. И это в какой-то мере оправдано, потому что у них лучше планировки, выше качество материалов и строительства.
Что ждет рынок в таком случае?
В эконом-классе от унылой архитектуры в кризисной ситуации никуда не деться. Многие типовые решения уже отработаны и нашими усвоены, но то, что западники могли бы привнести, мы опять начнем терять. Сравнивать эконом-класс у нас и в соседней Финляндии невозможно - это день и ночь. Они размещают 3-4-х этажные дома в живописном ландшафте с деревьями и озерами – у нас теснят 25-этажные башни "в чистом поле", где "васильки и дальняя дорога", только васильков не остается.
Какие застройщики сильнее всего пострадают от сокращения спроса?
Компании, которые строят один или несколько домов. Крупный застройщик имеет возможность для маневра. Он может перемещать финансы из одного проекта, начатого раньше и лучше продаваемого, в другой, более поздний, и таким образом компенсировать возникающие разрывы. Кроме того, у него есть возможность выбора схемы строительства с юридической точки зрения. Основные схемы в Петербурге - это долевое строительство по 214-ФЗ и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). 214-й закон лучше защищает интересы дольщиков, а со схемой ЖСК связаны многие строительные скандалы – удорожание в процессе строительства, затягивание сроков ввода и т.д. Но если застройщик крупный, с устоявшейся репутацией, у покупателей меньше оснований бояться, и эта схема может стать еще более популярной (сейчас по ней строится примерно 20% жилья в Петербурге). При этом использование схемы ЖСК позволяет сэкономить на НДС и других моментах и снизить цену на 20% и более. Словом, "голь на выдумки хитра" – и не такое переживали…
У массовых застройщиков остается не так много возможностей для маневра на падающем рынке: уже сейчас компании начали отказываться от привычных контрактов с подрядчиками и консультантами, что вызывает недовольство последних — в арбитраж посыпались иски от отвергнутых дорогих (по сегодняшним временам) партнеров. Многие эксперты полагают, что кризис заставит застройщиков менять схему строительства с долевого на жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Это, с одной стороны, позволит компании серьезно сэкономить на НДС, но, с другой, оставит покупателей жилья без надежной юридической защиты, подобно той, которая сейчас есть у дольщиков.
Замруководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский рассказал корреспонденту РБК-Петербург, во что превратятся петербургские стройки, когда застройщики начнут экономить на всем, начиная от проектирования и заканчивая защитой прав дольщиков.
Алексей Игоревич, что сегодня происходит на рынке недорого жилья в Петербурге?
Мне кажется, сейчас наблюдается небольшой всплеск активности, вызванной внешними обстоятельствами. Опасаясь усугубления кризиса, вызванного событиями на Украине, народ решил не откладывать покупку жилья эконом-класса с тем, чтобы не пропали деньги из-за инфляции и падения курса рубля. Но так как в эконом-классе денег довольно мало, то этот всплеск не будет продолжительным
Что произойдет, когда этот потенциал будет исчерпан, учитывая нулевой рост экономики и возможное падение покупательной способности населения?
Мы только что закончили работу по исследованию эконом-сегмента для одного из крупнейших застройщиков в городе и как раз внимательно смотрели на все эти факторы, в том числе анализировали, как рынок себя вел в период кризиса 2008 года. Следует ожидать некоторого снижения и спроса, и цен. Действительно, в кризис, подобный кризису 2008 года, рынок проседает, причем на десятки процентов. Насколько он может просесть сейчас - на 20% или на все 40% - будет зависеть от дальнейшего развития событий. Если политические амбиции будут продолжать довлеть над экономической целесообразностью, то ситуация может усугубляться.
Спрос в эконом-классе отчасти поддерживается ипотекой. Сейчас банки, с одной стороны, оказались вынуждены поднять ставки вслед за ростом ставки ЦБ, а с другой, компенсируя этот рост, снижают размер первоначального взноса и смягчают требования к заемщикам. Видите ли вы в этом угрозу для рынка с точки зрения роста неплатежей?
Во-первых, опыт кризиса 2008 года не прошел даром. Те события еще на слуху, и это нам поможет избежать повторения ошибок. Во-вторых, у нас объем ипотеки не сопоставим с тем, который существует на Западе. В России этот сегмент только развивается, что позволяет показывать годовой рост объемов ипотеки до 40%. Невозвраты, конечно, есть, но пока они не критичны. Наконец, (и в эконом-сегменте это особенно существенно) вместо ипотечного кредита часто используется имеющееся жилье. Полагаю, с обострением кризиса застройщики и банки могут активизировать программы "зачета" имеющегося жилья.
Часть застройщиков уже готовится к спаду - некоторые компании в целях экономии расторгают договоры с подрядчиками . На чем, на ваш взгляд, могут сэкономить застройщики и как это отразится на качестве строительства?
Уже трудно себе представить, где еще "рубить косты". Строительные материалы в эконом-классе и так на 85% отечественного производства, причем Петербург и Ленобласть занимают лидирующие позиции по их производству. Сейчас будут заменять импортные материалы и инженерию на отечественные даже там, где, может быть, и не стоило бы этого делать. Сумеют ли производители в текущих условиях снижения доступности финансирования найти инвестиции в создание отечественных материалов, которые не будут уступать импортным, это большой вопрос – причем скорее риторический.
Можно отказаться от западных консультантов, от западных архитекторов-проектировщиков. Хотя они привносили очень много важного. Недаром финны, шведы успешно продают в Петербурге жилье, которое по основным параметрам соответствует эконом-классу, как квартиры комфорт-класса, на 20-30% дороже местных конкурентов. И это в какой-то мере оправдано, потому что у них лучше планировки, выше качество материалов и строительства.
Что ждет рынок в таком случае?
В эконом-классе от унылой архитектуры в кризисной ситуации никуда не деться. Многие типовые решения уже отработаны и нашими усвоены, но то, что западники могли бы привнести, мы опять начнем терять. Сравнивать эконом-класс у нас и в соседней Финляндии невозможно - это день и ночь. Они размещают 3-4-х этажные дома в живописном ландшафте с деревьями и озерами – у нас теснят 25-этажные башни "в чистом поле", где "васильки и дальняя дорога", только васильков не остается.
Какие застройщики сильнее всего пострадают от сокращения спроса?
Компании, которые строят один или несколько домов. Крупный застройщик имеет возможность для маневра. Он может перемещать финансы из одного проекта, начатого раньше и лучше продаваемого, в другой, более поздний, и таким образом компенсировать возникающие разрывы. Кроме того, у него есть возможность выбора схемы строительства с юридической точки зрения. Основные схемы в Петербурге - это долевое строительство по 214-ФЗ и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). 214-й закон лучше защищает интересы дольщиков, а со схемой ЖСК связаны многие строительные скандалы – удорожание в процессе строительства, затягивание сроков ввода и т.д. Но если застройщик крупный, с устоявшейся репутацией, у покупателей меньше оснований бояться, и эта схема может стать еще более популярной (сейчас по ней строится примерно 20% жилья в Петербурге). При этом использование схемы ЖСК позволяет сэкономить на НДС и других моментах и снизить цену на 20% и более. Словом, "голь на выдумки хитра" – и не такое переживали…