"Метриум": Рейтинг самых доходных студий в новостройках Москвы.
07.03.2018 в 14:07 | INFOLine, ИА (по материалам компании) | Advis.ru
В 2014-2015 гг. на рынке новостроек Москвы начали активно распространяться студии – малогабаритные квартиры или апартаменты площадью 16-30 кв. м. По итогам 2017 года данный формат составил 8,5% от общего объема предложения столичных новостроек массового сегмента. Данные объекты обладают небольшим бюджетом покупки (от 2 до 7,7 млн рублей, а в среднем – 4,3 млн рублей) по сравнению со стандартными однокомнатными квартирами (3,1–14,8 млн руб., в среднем – 5,7 млн рублей), при этом они не менее привлекательны для арендаторов. Арендные ставки на малогабаритные студии и полноценные однокомнатные квартиры практически не различаются. Именно это делает студии наиболее доходными предложениями столичного рынка жилой недвижимости с точки зрения вложений для последующей сдачи в аренду.
Аналитики компании "Метриум" проанализировали первичный рынок московских новостроек массового сегмента и выбрали десять жилых и апартаментных комплексов с наиболее доступными по цене студиями. В расчет принимались только объекты с отделкой от застройщика, так как это позволяет минимизировать временные и финансовые затраты инвестора на ремонт для дальнейшей сдачи квартиры в аренду. Из выборки были исключены комплексы, расположенные более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро (фактор, также крайне важный для привлекательности объекта под аренду). В каждом проекте была выбрана только одна самая доступная по цене студия.
На следующем этапе эксперты "Метриум" оценили выбранные объекты по двум критериям: доходность и ликвидность. Для расчета доходности были использованы средние арендные ставки в студиях и однокомнатных квартирах, которые на текущей момент представлены на локальном рынке. Также учитывались примерные расходы на эксплуатацию, коммунальные услуги и уплату налогов.
Затем аналитики "Метриум" проанализировали ликвидность студий, то есть способность быстро привлечь внимание арендаторов, минимизировав тем самым простои. Во внимание принимались площадь объекта, расстояние до ближайшей станции метро, а также удаленность от центра Москвы.
По результатам анализа, наиболее перспективными для сдачи в аренду объектами стали следующие объекты:
– студия площадью 18 кв. м в апарт-комплексе "Гостиница Восток" (13% годовых);
– квартира площадью 20 кв. м в ЖК "ВЛюблино" (12%);
– апартаменты площадью 22,7 кв. м в ЖК "Level Амурская" (11%).
По этим параметрам из тройки лидеров выделяется студия в ЖК "Level Амурская" несмотря на то, что она уступает в доходности объектам в "Гостинице Восток" и ЖК "ВЛюблино". Студия в "Level Амурская" больше, чем у конкурентов. Кроме того, сам комплекс находится ближе к метрополитену (9 минут пешком до станции "Черкизовская"), чем "ВЛюблино". Время в пути до центра Москвы почти в два раза меньше, чем у более доходных вариантов: вместо 25 и 22 минут – 13 минут. Таким образом, объект в ЖК "Level Амурская" будет пользоваться наибольшим спросом у арендаторов, а значит риски вложений в него минимальны.
"При выборе объекта для сдачи в аренду, я бы не рекомендовал инвестору пренебрегать оценкой всех качественных характеристик проекта, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Если по расстоянию до метро и центра города у проекта может быть много конкурентов с похожими характеристиками на вторичном рынке, то собственной инфраструктурой, современным оборудованием, подземным паркингом может похвастаться далеко не каждый комплекс даже первичного рынка. Соответственно, когда арендатор оценивает второстепенные преимущества, с большей степенью вероятности он отдаст предпочтение современному проекту комплексной застройки".
Эксперты "Метриум" отмечают, что все вошедшие в рейтинг объекты дают более высокую доходность, чем банковский вклад. По данным ЦБ РФ, средняя ставка по вкладам крупнейших банков России составляет 7,08%. По мере сокращения ключевой ставки ЦБ уменьшается и доходность финансовых инструментов. Данная тенденция стимулирует инвесторов вкладываться в более консервативные активы, в частности, в жилую недвижимость.
"Сегодня многие инвесторы применяют комбинированную стратегию инвестиций на первичном рынке жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE. – Суть ее заключается в следующем: приобретается объект на ранней стадии строительства с наибольшим потенциалом роста цены. От старта строительства до сдачи здания в эксплуатацию капитализация объекта возрастает на 20–30%. Затем квартира или апартамент сдаются в аренду, генерируя пассивный доход. При продаже такого объекта инвестор получает, по сути, двойной доход за счет арендной выручки и капитализации".
Самые доходные студии в новостройках массового сегмента Москвы
| Проект | Станция метро | Бюджет покупки, млн руб. | S, кв.м | Ставка аренды, руб./ мес | Потенциал доходности | Срок окупаемости, лет | Время до метро, минут ходьбы | Удаленность центра,[1] минут езды | |
| 1 | Гостиница Восток | Окружная | 2,5 | 18,1 | 28975 | 13% | 7,6 | 9 | 25 |
| 2 | ВЛюблино | Люблино | 3,1 | 20,1 | 31075 | 12% | 9,3 | 12 | 22 |
| 3 | Level Амурская | Черкизовская | 3,1 | 22,7 | 31000 | 12% | 8,4 | 9 | 13 |
| 4 | Столичные поляны | Улица Скобелевская | 3,1 | 20,1 | 28930 | 11% | 8,6 | 10 | 38 |
| 5 | Ясеневая, 14 | Домодедовская | 3,2 | 19,9 | 28650 | 10% | 9,7 | 15 | 28 |
| 6 | Лефортово Парк | Авиамоторная | 4,3 | 20,6 | 34375 | 9% | 10,8 | 7 | 13 |
| 7 | Аннино Парк | Аннино | 4,5 | 25,1 | 35000 | 9% | 11,2 | 4 | 28 |
| 8 | SREDA | Нижегородская | 4,6 | 24,2 | 36170 | 9% | 11 | 7 | 30 |
| 9 | Барбарис | Бибирево | 4,9 | 33,8 | 30140 | 8% | 12,3 | 7 | 20 |
| 10 | Дом 128 | Коньково | 4,8 | 32,5 | 35590 | 7% | 15,2 | 4 | 25 |
(1) Время в пути до ближайшей станции метро в пределах Бульварного кольца.
Для справки: Название компании: Метриум, ООО (Метриум Групп) Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]