Ольга Хасанова: Как за 10 лет в Москве изменились дома для среднего класса. "РБК-Недвижимость". 30 апреля 2019
30.04.2019 в 12:38 | РБК-Недвижимость | Advis.ru
Десять лет назад первичный рынок столичного жилья делился всего на три класса — эконом, бизнес и элит. При этом львиную долю предложения составляли именно проекты для среднего класса, то есть бизнес-класс. Однако за прошедшее десятилетие средняя категория распалась сразу на три сегмента: нижняя часть ценового диапазона образовала класс комфорт, верхняя — премиум. А посредине осталась небольшая прослойка собственно бизнес-класса.
Давайте вспомним, как именно происходила трансформация и что представляют из себя новостройки бизнес-сегмента сегодня.
По состоянию на конец 2009 года в столице велись продажи в 200 новостройках. На сегодняшний день этот показатель составляет более 360 адресов. Таким образом, за рассматриваемый период число проектов почти удвоилось. При этом десятилетие назад более сотни объектов — то есть больше половины — позиционировалось в сегменте бизнес-класса. А сейчас на долю этой категории приходится только треть от общего количества. И одна из основных причин сдачи бизнес-классом своих позиций заключается в том, что значительное количество новостроек, которые десять лет назад относились бы к категории бизнес, сегодня продаются под вывесками комфорт или премиум.
Формирование комфорт-класса произошло в 2012–2013 годах. И ключевую роль в этом сыграл именно бизнес. Девелоперы экономкласса в борьбе за покупателя начали все чаще заимствовать "фишки" из более высоких классов. Благодаря этому в низшей ценовой категории стали появляться подземные паркинги, свободная планировка квартир, архитектура от лучших российских (и даже зарубежных) бюро, входные группы с дизайнерской отделкой, панорамное остекление, закрытая внутренняя территория с ландшафтным дизайном, концептуальные детские площадки и многое другое. По ряду критериев такие новостройки не могли претендовать на попадание в сегмент бизнес-класса, им был присвоен новый статус — комфорт. Одним из первых девелоперов, ставших позиционировать свои проекты в комфорт-классе, была компания "Пионер". В тот период застройщик вел реализацию жилых комплексов "LIFE-Лазаревское" и "LIFE-Волжская", в которых применялись многие из перечисленных атрибутов бизнес-класса.
Премиум-класс обособился от сегмента бизнес (и частично от элитного) несколько позже. Причем здесь даже можно назвать более-менее точную дату рождения — категория премиум была выделена в отдельный класс в 2016 году. А одними из главных инициаторов выступили аналитики компании "Метриум", которые предложили рынку новую сегментацию и с января 2017 года начали публиковать ежеквартальные отчеты по премиум-классу. Из категории бизнес в более высокий класс продвижение получили такие новостройки, как RedSide, "Английский квартал", "I’M на Садовом", "Дом Серебряный Бор", "Дыхание", EgoDom, "Квартал Триумфальный", "Алые Паруса". Из элитки, в свою очередь, в премиум отправились "Реномэ", "Суббота", Barkli Residence и другие.
Что же осталось от эталонного бизнес-класса после того, как из этого сегмента вышли комфорт и премиум? Во-первых, сама категория сильно сократила свое представительство на первичном рынке недвижимости Москвы. И сегодня первое место как по количеству реализуемых проектов, так и по объему сделок занимает комфорт-класс (с учетом Новой Москвы).
Во-вторых, бизнес-класс стал своеобразным законодателем моды в сфере комплексного освоения территорий. Сегодня все самые крупные проекты внутри МКАД относятся именно к этой ценовой категории: "Зиларт", "Сердце Столицы", "Символ". В остальных сегментах проекты комплексного освоения территорий тоже популярны, однако в классах комфорт и премиум масштаб несколько меньше.
Третий тренд, который можно сегодня проследить в "настоящем" бизнес-классе, — выбор уникальных локаций с выдающимися природными характеристиками. Это могут быть проекты на первой линии Москвы-реки с собственными набережными ("Западный порт", "Сердце Столицы", Central Park и др.) или объекты у более компактных водоемов и рек, но в окружении леса. Яркий пример — победитель премии Urban Awards 2018 в номинации "Лучший строящийся жилой комплекс бизнес-класса" проект "LIFE-Кутузовский", расположенный на берегу реки на границе природного заказника "Долина реки Сетунь".
Если же говорить о будущем бизнес-класса (да и остальных сегментов тоже), то в перспективе границы между категориями станут все сильнее размываться. Этому будет способствовать возрастающая конкуренция — для привлечения покупателей уже недостаточно просто повесить ярлык, нужно доказать принадлежность к выбранному классу наличием всех присущих ему атрибутов. Но в ситуации, когда качественные показатели новых жилых комплексов постоянно повышаются, а характеристики проектов в разных сегментах все чаще совпадают, неизменным мерилом остается локация. Учитывая стремительные темпы развития города и постепенное выравнивание уровня комфорта проживания в столичных районах, возможно, когда-нибудь мы придем к тому, что новостройкам будет присваиваться класс строго по географическому признаку: элитный сегмент в пределах Бульварного кольца, премиум-класс — внутри Садового, категория бизнес — между Садовым и Третьим транспортным кольцом, от ТТК до МКАД — комфорт-класс, а за МКАД — эконом.
Давайте вспомним, как именно происходила трансформация и что представляют из себя новостройки бизнес-сегмента сегодня.
По состоянию на конец 2009 года в столице велись продажи в 200 новостройках. На сегодняшний день этот показатель составляет более 360 адресов. Таким образом, за рассматриваемый период число проектов почти удвоилось. При этом десятилетие назад более сотни объектов — то есть больше половины — позиционировалось в сегменте бизнес-класса. А сейчас на долю этой категории приходится только треть от общего количества. И одна из основных причин сдачи бизнес-классом своих позиций заключается в том, что значительное количество новостроек, которые десять лет назад относились бы к категории бизнес, сегодня продаются под вывесками комфорт или премиум.
Формирование комфорт-класса произошло в 2012–2013 годах. И ключевую роль в этом сыграл именно бизнес. Девелоперы экономкласса в борьбе за покупателя начали все чаще заимствовать "фишки" из более высоких классов. Благодаря этому в низшей ценовой категории стали появляться подземные паркинги, свободная планировка квартир, архитектура от лучших российских (и даже зарубежных) бюро, входные группы с дизайнерской отделкой, панорамное остекление, закрытая внутренняя территория с ландшафтным дизайном, концептуальные детские площадки и многое другое. По ряду критериев такие новостройки не могли претендовать на попадание в сегмент бизнес-класса, им был присвоен новый статус — комфорт. Одним из первых девелоперов, ставших позиционировать свои проекты в комфорт-классе, была компания "Пионер". В тот период застройщик вел реализацию жилых комплексов "LIFE-Лазаревское" и "LIFE-Волжская", в которых применялись многие из перечисленных атрибутов бизнес-класса.
Премиум-класс обособился от сегмента бизнес (и частично от элитного) несколько позже. Причем здесь даже можно назвать более-менее точную дату рождения — категория премиум была выделена в отдельный класс в 2016 году. А одними из главных инициаторов выступили аналитики компании "Метриум", которые предложили рынку новую сегментацию и с января 2017 года начали публиковать ежеквартальные отчеты по премиум-классу. Из категории бизнес в более высокий класс продвижение получили такие новостройки, как RedSide, "Английский квартал", "I’M на Садовом", "Дом Серебряный Бор", "Дыхание", EgoDom, "Квартал Триумфальный", "Алые Паруса". Из элитки, в свою очередь, в премиум отправились "Реномэ", "Суббота", Barkli Residence и другие.
Что же осталось от эталонного бизнес-класса после того, как из этого сегмента вышли комфорт и премиум? Во-первых, сама категория сильно сократила свое представительство на первичном рынке недвижимости Москвы. И сегодня первое место как по количеству реализуемых проектов, так и по объему сделок занимает комфорт-класс (с учетом Новой Москвы).
Во-вторых, бизнес-класс стал своеобразным законодателем моды в сфере комплексного освоения территорий. Сегодня все самые крупные проекты внутри МКАД относятся именно к этой ценовой категории: "Зиларт", "Сердце Столицы", "Символ". В остальных сегментах проекты комплексного освоения территорий тоже популярны, однако в классах комфорт и премиум масштаб несколько меньше.
Третий тренд, который можно сегодня проследить в "настоящем" бизнес-классе, — выбор уникальных локаций с выдающимися природными характеристиками. Это могут быть проекты на первой линии Москвы-реки с собственными набережными ("Западный порт", "Сердце Столицы", Central Park и др.) или объекты у более компактных водоемов и рек, но в окружении леса. Яркий пример — победитель премии Urban Awards 2018 в номинации "Лучший строящийся жилой комплекс бизнес-класса" проект "LIFE-Кутузовский", расположенный на берегу реки на границе природного заказника "Долина реки Сетунь".
Если же говорить о будущем бизнес-класса (да и остальных сегментов тоже), то в перспективе границы между категориями станут все сильнее размываться. Этому будет способствовать возрастающая конкуренция — для привлечения покупателей уже недостаточно просто повесить ярлык, нужно доказать принадлежность к выбранному классу наличием всех присущих ему атрибутов. Но в ситуации, когда качественные показатели новых жилых комплексов постоянно повышаются, а характеристики проектов в разных сегментах все чаще совпадают, неизменным мерилом остается локация. Учитывая стремительные темпы развития города и постепенное выравнивание уровня комфорта проживания в столичных районах, возможно, когда-нибудь мы придем к тому, что новостройкам будет присваиваться класс строго по географическому признаку: элитный сегмент в пределах Бульварного кольца, премиум-класс — внутри Садового, категория бизнес — между Садовым и Третьим транспортным кольцом, от ТТК до МКАД — комфорт-класс, а за МКАД — эконом.