Москва. Итоги III квартала на рынке складской недвижимости.
29.10.2014 в 09:12 | Retail.Ru | Advis.ru
Компанией CBRE подведены итоги III квартала 2014 года на рынке складской недвижимости московского региона
Оосновной характеристикой московского рынка складской недвижимости в IIIквартале стало снижение среднего уровня арендных ставок. Прайм ставка снизилась относительно первого полугодия со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозам, в IVквартале 2014 – начале 2015 просадка ставок по отдельным проектам может быть и ниже $110,.
Общий объем сделок в складском сегменте составил 250 тыс. кв. м, из которых 20 тыс. кв. м относятся к сделке по продлению аренды.
Совокупный объем поглощения составил 230 тыс. кв. м, что на 61% выше показателя предыдущего квартала, но на 20% ниже среднеквартального значения 2013 года.
Общее количество сделок, заключенных за 9 месяцев 2014 года, достигло показателя в 590 тыс. кв. м, что на 46% ниже уровня аналогичного периода 2013 года.
77% сделок было сделками прямой аренды, 23% площадей приобретены по схеме Built-to-suit. 63% совокупного объема спроса за квартал относятся к южному и юго-восточному направлениям.
Около 36% всех сделок складского рынка Московской области в III кв. 2014 года пришлось на сектор ритейла. Наиболее крупными сделками стали:
аренда сетью магазинов детских товаров "Гулливер" 30 000 кв. м складских площадей в строящемся комплексе "Бережки",
аренда федеральной торговой сетью по продаже игрушек "Бегемот" 20 тыс. кв. м в действующем складском комплексе SpringsPark;
аренда сетью магазинов обуви Kari 20 тыс. кв. м в построенном здании СК "Бритово".
По итогам III квартала 2014 года было введено 236 000 кв. м складских площадей, что на 25% ниже среднегодового значения прошлого года и на 40% ниже аналогичного показателя за прошлый квартал. При этом за 9 месяцев года совокупный ввод составил 966 тыс. кв. м, что выше аналогичного показателя за весь 2013 год.
На IV квартал 2014 года в Московском регионе запланировано к завершению еще 860 тыс. кв. м складских площадей. Соответственно, по итогу года совокупный объем прироста нового предложения на рынке составит 1,8 млн. кв. м, что является абсолютным рекордом для Московского складского рынка, а совокупный объем складского сегмента класса А в Московском регионе составит 9 млн. кв. м.
Из введенных в III квартале новых площадей 78% уже проданы, сданы или изначально строились под конечного пользователя, при этом максимальный их объем (70%) относится к южному направлению.
Наибольший объем ввода, анонсированного на IVквартал, приходится на север, где до конца года должно быть введено 302 тыс. кв. м, из которых куплено или арендовано около 17%.
Основные строящиеся проекты со сроком ввода 2014-2015 гг
Уровень вакантных площадей вырос с 4,48% в II квартале 2014 года до 5,37% в III квартале. Ожидается, что к концу года этот показатель увеличится до 8-11%.
Коммерческие условия в III квартале 2014 г. находились под давлением валютных колебаний и ценовой политики девелоперов, что привело к снижению среднего уровня арендных ставок. Наиболее типичный диапазон запрашиваемых ставок для готовых объектов составляет от $110 до $130/ кв. м / год. Прайм ставка аренды снизилась относительно первого полугодия 2014 года на 5,5% со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учёта НДС и операционных расходов).
Операционные расходы составляют $32-40/кв. м/год, коммунальные платежи – $8-12/кв. м/год.
В IV квартале специалисты прогнозируют усиление давления на ставки, однако их снижение ниже уровня $110 / кв. м / год негативно отразится на экономике девелоперов, а значит, будет иметь краткосрочный характер.
Оосновной характеристикой московского рынка складской недвижимости в IIIквартале стало снижение среднего уровня арендных ставок. Прайм ставка снизилась относительно первого полугодия со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозам, в IVквартале 2014 – начале 2015 просадка ставок по отдельным проектам может быть и ниже $110,.
Общий объем сделок в складском сегменте составил 250 тыс. кв. м, из которых 20 тыс. кв. м относятся к сделке по продлению аренды.
Совокупный объем поглощения составил 230 тыс. кв. м, что на 61% выше показателя предыдущего квартала, но на 20% ниже среднеквартального значения 2013 года.
Общее количество сделок, заключенных за 9 месяцев 2014 года, достигло показателя в 590 тыс. кв. м, что на 46% ниже уровня аналогичного периода 2013 года.
77% сделок было сделками прямой аренды, 23% площадей приобретены по схеме Built-to-suit. 63% совокупного объема спроса за квартал относятся к южному и юго-восточному направлениям.
Около 36% всех сделок складского рынка Московской области в III кв. 2014 года пришлось на сектор ритейла. Наиболее крупными сделками стали:
аренда сетью магазинов детских товаров "Гулливер" 30 000 кв. м складских площадей в строящемся комплексе "Бережки",
аренда федеральной торговой сетью по продаже игрушек "Бегемот" 20 тыс. кв. м в действующем складском комплексе SpringsPark;
аренда сетью магазинов обуви Kari 20 тыс. кв. м в построенном здании СК "Бритово".
По итогам III квартала 2014 года было введено 236 000 кв. м складских площадей, что на 25% ниже среднегодового значения прошлого года и на 40% ниже аналогичного показателя за прошлый квартал. При этом за 9 месяцев года совокупный ввод составил 966 тыс. кв. м, что выше аналогичного показателя за весь 2013 год.
На IV квартал 2014 года в Московском регионе запланировано к завершению еще 860 тыс. кв. м складских площадей. Соответственно, по итогу года совокупный объем прироста нового предложения на рынке составит 1,8 млн. кв. м, что является абсолютным рекордом для Московского складского рынка, а совокупный объем складского сегмента класса А в Московском регионе составит 9 млн. кв. м.
Из введенных в III квартале новых площадей 78% уже проданы, сданы или изначально строились под конечного пользователя, при этом максимальный их объем (70%) относится к южному направлению.
Наибольший объем ввода, анонсированного на IVквартал, приходится на север, где до конца года должно быть введено 302 тыс. кв. м, из которых куплено или арендовано около 17%.
Основные строящиеся проекты со сроком ввода 2014-2015 гг
| Проект | Девелопер | Площадь, кв. м |
| PNK-Северное Шереметьево | PNK Group | 250 000 |
| Логопарк Север 2 | Логопарк Девелопмент | 198 000 |
| PNK-Валищево | PNK Group | 150 000 |
| Индустриальный парк Южные Врата | Radius Group | 120 000 |
| PNK-Чехов III | PNK Group | 102 000 |
| ЛП Никольское | Eastward Capital | 93 000 |
| Технопарк Софьино | AT Недвижимость | 92 000 |
| Холмогоры | Atlant Capital Partners | 87 000 |
| PNK-Чехов II | PNK Group | 75 000 |
| ЛП Новая Рига | Raven Russia | 67 000 |
| Шерризон Норд | Griffin Partners | 55 000 |
| СК «Бритово» | Современные складские технологии | 47 000 |
| Дмитровский ЛП | Ghelamco | 43 000 |
| Киевское -22 | CPD | 42 000 |
| ЛП Сынково | Строительный Альянс | 42 000 |
Уровень вакантных площадей вырос с 4,48% в II квартале 2014 года до 5,37% в III квартале. Ожидается, что к концу года этот показатель увеличится до 8-11%.
Коммерческие условия в III квартале 2014 г. находились под давлением валютных колебаний и ценовой политики девелоперов, что привело к снижению среднего уровня арендных ставок. Наиболее типичный диапазон запрашиваемых ставок для готовых объектов составляет от $110 до $130/ кв. м / год. Прайм ставка аренды снизилась относительно первого полугодия 2014 года на 5,5% со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учёта НДС и операционных расходов).
Операционные расходы составляют $32-40/кв. м/год, коммунальные платежи – $8-12/кв. м/год.
| Основные показатели рынка складской недвижимости Московской области | 2012 год | 2013 год | Прогноз на 2014 год |
| Общее предложение на конец года, млн кв. м | 8,149 | 9,129 | 11,051 |
| Класс А, млн кв. м | 6,253 | 7,181 | 9,017 |
| Класс B, млн кв. м | 1,896 | 1,942 | 2,034 |
| Объем заключенных сделок, млн кв. м | 1,095 | 1,23 | 0,85-0,95 |
| Объем нового строительства класса А, млн кв. м | 0,673 | 0,928 | 1,835 |
| Прайм ставка аренды, $ / кв. м / год | $140 | $140 | $125-130 |
| Доля свободных площадей, % от общего предложения | 0,80% | 1-1,5% | 8–11% |
| Ставка капитализации, % | 11% | 11% | 11–12% |
В IV квартале специалисты прогнозируют усиление давления на ставки, однако их снижение ниже уровня $110 / кв. м / год негативно отразится на экономике девелоперов, а значит, будет иметь краткосрочный характер.