Горькая доля: как покупатели квартир взыскивают неустойки с застройщиков. "РосБизнесКонсалтинг". 10 сентября 2018

Дольщики ежегодно взыскивают с российских строителей около 11 млрд руб. за сданные с задержкой дома. Девелоперы видят корень зла в юристах, выкупающих у дольщиков права требования неустоек
"РБК.Отрасли" исследовали рынок взыскания неустоек с застройщиков по 214-ФЗ и выяснили, что их объем сегодня превышает 11 млрд руб. Застройщики, сдающие дома вовремя, экономят, а у их коллег, задерживающих сдачу на годы, неустойки съедают всю их маржу и даже вгоняют в убытки. Эти выплаты закладываются в среднюю цену квадратного метра по всему рынку, говорят эксперты. Переход на эскроу-счета ситуацию не изменит, так как штрафные санкции в пользу дольщиков, предусмотренные 214-ФЗ, после реформы из закона не исчезнут.
Сплошная выборка
За 2017 год арбитражные суды в порядке искового производства приняли 1762 решения по искам юристов, специализирующихся на "долевке" (обычно они выступают в форме ИП), к застройщикам о взыскании неустоек и штрафов по договорам долевого участия в строительстве жилых домов, права требования по которым они выкупили у дольщиков.
Для чистоты статистики мы удалили из результатов поиска все дела по искам региональных и муниципальных органов власти, которые покупают у строителей жилье для своих очередников (их было 305), осталось 1457 исков на общую сумму около 1,14 млрд руб., из которых суды первой инстанции взыскали около 689 млн руб. (в среднем примерно 59%).

Таким образом, средняя сумма требуемой неустойки и штрафа, предъявленных застройщику юристами, выкупившими права у дольщиков, составляет около 782 тыс. руб., а средняя взысканная судами первой инстанции сумма — около 473 тыс. руб.

В судах общей юрисдикции ситуация несколько иная: общая сумма 3980 исков составила примерно 2,39 млрд руб., из которых взыскано 1,29 млрд руб. Таким образом, средняя сумма самостоятельного иска дольщика в районном суде составляет 601 тыс. руб., а средняя взысканная сумма — 326 тыс. руб.
Умножив эти суммы на общее количество исков дольщиков в районных судах (30 020 дел за 2017 год), мы получим соответственно 18 млрд руб. требований и 9,78 млрд руб. взысканных сумм в судах общей юрисдикции.

Екатерина Назарова, руководитель административной практики SSP Consult:
"Как показывает практика, размер неустойки не влияет на решение дольщика — уступить требования или самостоятельно обратиться в суд. Влияние оказывает в первую очередь срок задержки сдачи объекта, а также индивидуальные особенности дольщика и фактор наличия/отсутствия личного времени. Большинству потребителей морально гораздо проще уступить право требования, чем терять свое время. Как правило, дольщики уступают право требования за размер фактически рассчитанной неустойки, уменьшенной в два раза, поскольку юристы достаточно хорошо знают судебную практику о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении неустойки. Зачастую прибыль юристов по уступке прав требования составляет размер взысканного штрафа по закону о защите прав потребителей, о котором они часто целенаправленно не рассказывают своим клиентам".
Также мало различается в арбитражных и районных судах практика снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ: и там и там суды первой инстанции чаще всего снижают ее ровно в два раза. Опрошенные юристы, хотя и подтверждают эту закономерность на основе своей практики, объяснить ее фундаментальными причинами не взялись.
Алексей Гилинский, адвокат адвокатского бюро "Ильюшихин и партнеры":
"Судебной практикой выработан ряд относительно объективных критериев несоразмерности и неких алгоритмов снижения, применяемых в зависимости от их наличия. Так, неустойку в 0,5% за каждый день просрочки большинство судов признают несоразмерной и снижают ее, как правило, до 0,1%. В свою очередь, неустойка, установленная соглашением в размере 0,1%, также нередко признается завышенной и снижается чаще всего в два раза — до 0,05%. Можно предположить, что причины в данном случае отчасти арифметические (так удобнее считать), но при этом снижение неустойки именно в два раза может создавать некую видимость соблюдения судом баланса интересов обеих сторон спора".
Косвенно причины арифметического снижения неустойки в два раза (а не в три или в полтора) могут крыться в самом 214-ФЗ, который указывает, что ответственность застройщика определяется как 1/300 ставки ЦБ на дату просрочки за каждый день таковой, а если дольщик физлицо, то эта сумма умножается на два. Судьям психологически легче, ссылаясь на ст. 333 ГК, уравнять граждан с юрлицами, чем на основе той же статьи объявлять разумными какие-то другие размеры взыскания.
Роковой процент
По оценкам аналитиков, застройщики в среднем ежегодно получают от физлиц напрямую около 1–1,5 трлн руб. Получается, что объем неустоек, которые взыскивают с них дольщики и их правопреемники по цессиям, составляет около 1% этой суммы. При этом, отмечают сами застройщики, компании, сдающие дома без задержек, не платят ничего, тогда как у девелоперов, срывающих сроки, удельный вес неустоек в доходах гораздо выше: он может составлять и 7%, и 10%, и 15% от выручки.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп":
"Исходя из той судебной практики, которую мы сегодня наблюдаем и которая, прямо скажем, не перестает нас удивлять, у какого-нибудь небольшого застройщика даже объем неустоек в 6–7% от оборота выглядит вполне правдоподобно. Без сомнения, эта ситуация нуждается в законодательном урегулировании. Сумма неустойки начисляется за каждый день задержки. Но следует понимать, что задержка сдачи дома далеко не всегда происходит по вине строительной компании. Есть еще административный барьер, который надо преодолеть, работа с ресурсоснабжающими организациями. Было бы справедливо разделить финансовую ответственность за срыв сроков с ними при наличии их вины. Большинство строительных компаний при возникновении задержки предлагают дольщикам досудебное урегулирование. И многие соглашаются. Но находятся и те, кто хочет на этом обогатиться".
Застройщики видят корень зла в юридических фирмах, выкупающих права требования у дольщиков по цессии. По их мнению, именно юристы "расшатывают лодку" и способствуют разорению даже устойчивых строительных компаний.
Игорь Оноков, генеральный директор ГК "Леонтьевский мыс":
"Понятно, если люди не получили жилье, стали обманутыми дольщиками, им негде жить. Но если они уже живут в квартирах, сделали ремонт, радуются — а тут вспомнили, что имеют право по закону что-то взыскать, — это неправильно. Какой-то штраф за просрочку, конечно, должен быть. Надо наказывать. Но штраф должен быть соизмеримым. Средняя квартира стоит 2 млн руб. И 660 тыс. с 2 млн руб. — явно несоразмерно. Получается 300 тыс. руб. с 1 млн руб. Чтобы заработать 660 тыс. руб, в Москве и Петербурге надо год работать, а в остальных регионах — года два. Потому этот бизнес и стал таким интересным. Юристы приходят в построенный дом и говорят: я помню, у вас была задержка. Неужели никто не подавал? Да бросьте, мы сейчас их раскрутим! Неужели вы не хотите заработать 50 тыс. на пустом месте? Вам даже двигаться не надо, распишитесь на цессии и все! А если квартира дорогая? Если она стоит 20 млн? Это 6 млн руб. неустоек. А если 50 млн?
В банках есть пределы разумного: неважно, сколько ты положил, у тебя ограничитель 1,5 млн застрахованных вкладов. В строительстве должно быть так же: накажи строителя, но не разоряй его. Иначе отдашь 10–20% дольщикам — и компания обанкротиться. Судьи тоже чувствуют, что что-то не так. Когда они выносили 50 млн руб. неустойки, это было похоже на штраф. В госзакупках пишут штрафные санкции: такой-то процент, но не более 10% от суммы контракта. При 200 тыс. с 2 млн руб. мы просто останемся без прибыли, но не разоримся".
Так или иначе, а наша статистика говорит, что это "зло" в виде юристов едва ли оказывает существенное влияние на рынок: на один иск по уступленным правам требования приходится около 30 самостоятельно поданных исков дольщиков. То есть юристы, специализирующиеся на "долевке", в абсолютных величинах контролируют лишь 4–5% от общего объема требований (примерно 1,5 тыс. из 32 тыс. исков). В деньгах эта доля немного выше — 6–7% (700 млн из 10,5 млрд руб.). Более того, как отмечают сами участники юридического рынка, и в цессиях есть свои нюансы.
Олег Ганюшин, адвокат консультационной группы "Прайм Эдвайс":
"Следует заметить, что не каждая уступка в адрес юридической фирмы означает непосредственную продажу дольщиком данного требования. Зачастую таким образом оформляется гонорар. Например, требование уступается юристам, а в качестве оплаты за такое требование они должны выплатить, допустим, 80% от взысканной с застройщика суммы дольщику и только после ее получения. Процентная разница, считаемая от взысканной суммы, и будет являться гонораром успеха, который достается юристам. Такая схема позволяет избавить клиента от затрат по юридическому сопровождению и одновременно гарантирует выплату вознаграждения".
Тем не менее застройщики уверяют, что законодательный перекос в пользу дольщиков в итоге бьет по ним самим, так как взысканные с девелопера неустойки в итоге ложатся в стоимость квадратного метра в следующих домах. И это в лучшем случае — если следующие дома все-таки будут построены.
Аркадий Скоров, владелец строительной компании "Дальпитерстрой":
"Неустойки ложатся в стоимость метра. Такие неустойки — это минус школа, минус благоустройство. Зато плюс джип юриста, плюс дорогой зарубежный отдых ему и его семье. Это не то что опасно, это колоссальный просчет властей. Надо было ограничить размер неустойки пропорцией к стоимости квартиры. Ладно, если директор застройщика проморгал и задержал. А прораб — он тоже проморгал? Почему он должен вылететь на улицу или лишиться зарплаты? Сейчас у нас исполнительные листы лежат — активы арестованы. Зачем? Это очевидно несправедливо и неправильно. Дали людям злоупотреблять правами — они теперь завалят всю отрасль. А за стройкой повалятся и другие: энергетика, стекло, бетон — все. Сначала маятник законодательства был на стороне строителя, и дольщик ограничивался в правах. Теперь маятник качнулся в обратную сторону. Ему бы остановиться посередине — но, боюсь, это произойдет слишком поздно".
Впрочем, по словам экспертов, часть финансовой ответственности перед дольщиком застройщики должны будут попытаться переложить на банкиров, а также на энергосетевые компании, если задержка сдачи дома произошла по их вине.
Переход на эскроу-счета, по мнению застройщиков, едва ли повлияет на ситуацию. "Последние изменения в 214-ФЗ, насколько я понимаю, данную ситуацию никак не исправляют, — говорит Виталий Виноградов из "Лидер Групп". — Неустойка по ДДУ как была, так и остается. То, что деньги теперь будут храниться на эскроу-счетах, не поможет застройщику преодолеть административные барьеры и медлительность монополистов".
Оксана Галицына, начальник отдела ООО "Дудергофский проект" (ГК "БФА-Девелопмент"):
"Переход на счета эскроу никоим образом не повлияет на обязанность застройщика по выплате неустойки дольщику. Ответственность застройщика, предусмотренная ст. 6 и 7 ФЗ № 214-ФЗ, возникает из договора участия в долевом строительстве, заключенного между дольщиком и застройщиком. Хотя, не спорю, неплохо, если бы положения ст. 6 ФЗ № 214 были откорректированы в части снижения размеров неустойки — ведь использование эскроу-счетов нивелирует риски дольщиков, которыми как раз и были обусловлены драконовские санкции".
Юристы уточняют: новые правила действительно избавят застройщиков от ответственности перед дольщиками в случае одностороннего расторжения ДДУ. Если же дом сдан, квартира передана дольщику, но с опозданием, дольщик по-прежнему будет иметь право на взыскание неустойки.
Ольга Аникина, советник Baker McKenzie:
"Необходимо отметить, что лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства. Возникает вопрос, насколько это означает солидарную ответственность банка по выплате неустойки в рамках ДДУ. Ответ даст практика".
Во власти банка
Банкиры со своей стороны отмечают, что новая схема финансирования несет риски и для них самих: ведь если при проектном финансировании они получают проценты за обслуживание кредита в том числе из денег, поступающих от продаж квартир дольщикам, то при использовании эскроу это невозможно.
Сергей Бессонов, директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка:
"Преимущество заключается в том, что будет расти портфель и рынок станет более прозрачным. Сейчас есть ряд застройщиков, в отношении которых сложно разобраться — какой реальный финансовый результат по каждому проекту, потому что есть, например, признаки котлового финансирования. А дальше, если мы говорим о переходе на счета эскроу, у нас по каждому проекту будет более прозрачная картинка, и, считаю, это приведет в целом к улучшению ситуации на рынке. Минус для банка в том, что по ряду проектов исчезает источник уплаты процентов. У нас сейчас так построен стандартный продукт: банку ежемесячно платятся проценты, часть из них — за счет того, что застройщик продает квартиры дольщикам и у него возникает необходимый денежный поток. При расчете через счета эскроу средства с таких счетов, пока дом не сдан, естественно, расходовать нельзя, в том числе на проценты. Поэтому банкам придется пойти на предоставление рассрочки по уплате процентов и нести больший риск, что по завершении этой рассрочки уплаты процентов не будет. Раньше часть рисков по проекту застройщик перекладывал на дольщиков. Если он вовремя не сдает дом в эксплуатацию, страдают дольщики, которые уже произвели оплату по договору участия в долевом строительстве. Им нужно взыскивать уплаченные средства, а если их нет — получать статус обманутых. В новой картинке дольщик не рискует: у него есть зарегистрированный договор долевого участия, он его оплачивает путем депонирования средств на счете эскроу и ждет, пока дом построится. Если дом не сдан по каким-то причинам, дольщик получает свои деньги обратно. Получается, что больший риск теперь несет банк, который предоставил финансирование в полном объеме, а не застройщик, который по каким-то причинам не завершил строительство дома".
Впрочем, считают юристы, банки, контролируя действия застройщика, смогут компенсировать себе эти риски самыми разными способами. Например:
банк будет привлекать застройщика к ответственности на основании кредитного договора, в котором могут быть разные условия: штрафные санкции за просрочку платежей в связи со срывом сроков строительства, что повлечет задержку в получении застройщиком денег с эскроу;
кроме того, банки, пользуясь своим сильным (а ввиду ограниченного количества кредитных организаций, допущенных к финансированию долевого строительства, — близким к монопольному) положением, смогут прописывать в кредитных договорах и особые условия, в том числе прямые штрафы за срыв сроков сдачи дома.
"Если застройщик, использующий кредитные средства банка, задерживает срок ввода дома в эксплуатацию, то размер неустоек, подлежащих выплате дольщикам, несоизмерим с размером процентов, которые застройщик будет переплачивать банку", — подтверждает Оксана Галицына из "БФА-Девелопмент".

[Error] 
Call to undefined function module_ball_fu() (0)
/home/bitrix/www/php/print_news.php:233