Снести проще, чем достроить. "Строительный еженедельник". 23 декабря 2014
23.12.2014 в 08:25 | Строительный еженедельник | Advis.ru
Участники рынка говорят, что недострой новому собственнику, как правило, проще снести, чем завершить проект.
"Все зависит от целей нового застройщика и технического состояния объекта незавершенного строительства. Если объект находится в пригодном состоянии и новый инвестор планирует реализовать на участке такой же проект по существующей проектной документации, тогда дешевле будет его достроить. Но в большинстве случаев параметры проекта у нового инвестора отличаются, и в этом случае очень часто проще и дешевле снести и построить новый объект, чем приспосабливать его в существующий недостроенный каркас, – считает партнер Rusland SP Андрей Бойков. – Затраты на снос достаточно прозрачны и предсказуемы. Их можно оценить в среднем в 50 USD за 1 кв. м объекта недвижимости. При достраивании же может возникнуть целый ряд нюансов, таких как различные усиления, замена перекрытий, локальные ремонты проблемных зон и другое, что так или иначе может отразиться на себестоимости проекта".
По мнению управляющего директора ORIGIN CAPITAL Сергея Богданчикова, наличие на участке недостроенного объекта недвижимости может иметь ряд преимуществ. "Преимущества незавершенного объекта строительства – в наличии инженерных сетей, а также в возможности оформить права на участок и внесения объекта в залог банка", – поясняет господин Богданчиков.
"Пара примеров – дома высокой степени готовности обанкротившихся застройщиков – "М-Индустрия" (ЖК "Поэма у трех озер") и "Союз Строй" (дом на ул. Орджиникидзе в Московском районе). Застройщики, которые их достраивали, достроили за полгода, хотя до этого дома стояли несколько лет. Соответственно, инвестиции в проекты были относительно небольшие, – убежден генеральный директор E3 Investment Игорь Петров. – Вместе с тем я знаю несколько примеров, когда застройщик берет пятно с "чужим заброшенным фундаментом" – в 90% случаев фундамент будет демонтирован и залит новый. Тут проще переделать, чем продолжить. В такой ситуации тоже относительно небольшие затраты – до 15 млн рублей на трехподъездный дом. Что касается 10-летних долгостроев, то здесь инвестиции в строительство, безусловно, меньше, чем при начальном строительстве. Но ситуация с уже проданными квартирами никому не ясна".
В целом же игроки строительного рынка расценивают изменение порядка отчуждения долгостроев положительно и высказывают надежды, что эта мера окажется эффективной. Опасения вызывает лишь то, что пострадать могут и добросовестные застройщики, не сумевшие завершить строительство по объективным причинам. Среди подобных обстоятельств названы закрытие кредитующего проект банка, временная финансовая несостоятельность собственника, а также изменение назначения земли.
Мнение:
Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development:
– Зачастую недостроенные объекты не консервируются должным образом, а вследствие неблагоприятных погодных условий разрушения из-за этого могут быть и просто необратимыми. Снос в этой ситуации остается единственным решением. Но в любом случае проводится экспертиза, выносится заключение о непригодности для дальнейшего строительства или, наоборот, о возможности его продолжения. Я хочу подчеркнуть, что это вопрос не стоимости, а безопасности.
"Все зависит от целей нового застройщика и технического состояния объекта незавершенного строительства. Если объект находится в пригодном состоянии и новый инвестор планирует реализовать на участке такой же проект по существующей проектной документации, тогда дешевле будет его достроить. Но в большинстве случаев параметры проекта у нового инвестора отличаются, и в этом случае очень часто проще и дешевле снести и построить новый объект, чем приспосабливать его в существующий недостроенный каркас, – считает партнер Rusland SP Андрей Бойков. – Затраты на снос достаточно прозрачны и предсказуемы. Их можно оценить в среднем в 50 USD за 1 кв. м объекта недвижимости. При достраивании же может возникнуть целый ряд нюансов, таких как различные усиления, замена перекрытий, локальные ремонты проблемных зон и другое, что так или иначе может отразиться на себестоимости проекта".
По мнению управляющего директора ORIGIN CAPITAL Сергея Богданчикова, наличие на участке недостроенного объекта недвижимости может иметь ряд преимуществ. "Преимущества незавершенного объекта строительства – в наличии инженерных сетей, а также в возможности оформить права на участок и внесения объекта в залог банка", – поясняет господин Богданчиков.
"Пара примеров – дома высокой степени готовности обанкротившихся застройщиков – "М-Индустрия" (ЖК "Поэма у трех озер") и "Союз Строй" (дом на ул. Орджиникидзе в Московском районе). Застройщики, которые их достраивали, достроили за полгода, хотя до этого дома стояли несколько лет. Соответственно, инвестиции в проекты были относительно небольшие, – убежден генеральный директор E3 Investment Игорь Петров. – Вместе с тем я знаю несколько примеров, когда застройщик берет пятно с "чужим заброшенным фундаментом" – в 90% случаев фундамент будет демонтирован и залит новый. Тут проще переделать, чем продолжить. В такой ситуации тоже относительно небольшие затраты – до 15 млн рублей на трехподъездный дом. Что касается 10-летних долгостроев, то здесь инвестиции в строительство, безусловно, меньше, чем при начальном строительстве. Но ситуация с уже проданными квартирами никому не ясна".
В целом же игроки строительного рынка расценивают изменение порядка отчуждения долгостроев положительно и высказывают надежды, что эта мера окажется эффективной. Опасения вызывает лишь то, что пострадать могут и добросовестные застройщики, не сумевшие завершить строительство по объективным причинам. Среди подобных обстоятельств названы закрытие кредитующего проект банка, временная финансовая несостоятельность собственника, а также изменение назначения земли.
Мнение:
Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development:
– Зачастую недостроенные объекты не консервируются должным образом, а вследствие неблагоприятных погодных условий разрушения из-за этого могут быть и просто необратимыми. Снос в этой ситуации остается единственным решением. Но в любом случае проводится экспертиза, выносится заключение о непригодности для дальнейшего строительства или, наоборот, о возможности его продолжения. Я хочу подчеркнуть, что это вопрос не стоимости, а безопасности.