Страховка от обмана: спасет ли строительное ОСАГО? "РосБизнесКонсалтинг". 30 мая 2014

С 1 января 2014 года строительные компании, которые продают квартиры по договорам долевого участия, обязаны страховать свою ответственность перед покупателями на случай возможного неисполнения своих обязательств, например, банкротства. Соответствующие требования содержатся в поправках к 214 Федеральному закону "О долевом строительстве". Корреспондент РБК-Петербург решил выяснить, начало ли нововведение "работать" за прошедшие пять месяцев, как подобное требование оценивают сами девелоперы, страховщики и банкиры, а также убережет ли страховка от появления новых обманутых дольщиков.
На стройку — с полисом!
Поправки в 214-й федеральный закон, принятые Государственной думой в конце прошлого года, по сути расширили список требований к компаниям, которые привлекают средства граждан для строительства жилья. Теперь для того, чтобы составленный в соответствии опять же с нормами 214-фз договор между застройщиком и дольщиком мог быть зарегистрирован в Росреестре (а это основной фактор "защиты" покупателя жилья), строительная компания должна предоставить в этот орган подтверждение о том, что ее гражданская ответственность застрахована на всю сумму привлеченных средств. Это будет гарантией, что если компания обанкротится или просто исчезнет, не достроив дом, страхователь выплатит дольщику ту сумму, которую он заплатил за свое жилье.
Законом предусмотрено несколько вариантов страхования. "Страховкой" может служить банковское поручительство - в этом случае за несостоятельного застройщика с дольщиками будет расплачиваться банк; участие строительной компании в Обществе взаимного страхования (ОВС) — тогда деньги будут взяты из фонда ОВС, в который они поступят от всех участников данного общества; можно также заключить договор со страховой компанией на отдельный объект и выдавать всем дольщикам полисы — тогда при наступлении страхового случая покупатели будут предъявлять требования о возврате денег именно страховщику.
Страховка на любой вкус
Несмотря на то, что формально новые требования действуют уже пять месяцев, пока случаев страхования ответственности застройщиков не так много, поскольку страховать необходимо только те строящиеся объекты, продажи в которых (а значит и заключение первых договоров долевого участия) начаты после 1 января 2014 года.
Какой вариант "страховки" выгоднее застройщику? Однозначного ответа на этот вопрос нет. "Каждый застройщик будет выбирать наиболее удобный вариант обеспечения. Так, близкие к банковскому сектору, очевидно, будут пользоваться поручительством дружественных банковских структур", - считает юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры" Андрей Кулаков. Начальник юридического отдела Setl City Антон Патраков полагает, что наиболее оптимальным решением является заключение договора со страховой компанией: это удобно как с точки зрения осуществления организационных мероприятий по страхованию (возможность заключить единый договор страхования на строящийся жилой дом с оформлением отдельных страховых полисов в отношении каждого участника долевого строительства), так и с точки зрения экономической составляющей (договор страхования может предусматривать право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку). ОВС участники рынка пока считают самым непонятным и непроработанным вариантом, поскольку перспектива платить свои деньги за ошибки других застройщиков (а ОВС не имеет право отказать компании во вступлении в общество, даже если компания изначально не производит впечатления надежной) не выглядит особенно радужной.
Под свою ответственность
Для потенциальных страховщиков, то есть тех, на чьи плечи ляжет бремя финансовой ответственности в случае несостоятельности застройщика, новые требования законодательства также пока "темная лошадка". Так, из огромного количества страховых компаний работать со строительными компаниями согласились, согласно утвержденному Центробанком списку, только 27 компаний, причем в основном это не представители ТОП-10 страховых компаний России. Причина — невозможность адекватной оценки рисков данного вида страхования, отсутствие судебной практики. "Финансовый результат по данному виду страхования напрямую зависит от уровня профессионализма оценки рисков, контроля со стороны страховщика за деятельностью застройщика. Одна из сложностей - неопределенность в законодательстве относительно прав страховщиков при возникновении регрессных требований к застройщику", - говорит генеральный директор страхового общества "Помощь" (компания входит в список страховщиков строительного бизнеса) Александр Локтаев.
Заместитель директора филиала "Северо-Западная дирекция" ОАО СК "Альянс" Юрий Волков также добавляет, что страховое событие в данном законе не обладает признаком случайности и в основном зависит от умысла страхователя. "Большинство страховщиков не стали участвовать в данном страховании, поскольку посчитали, что вероятность получения убытков значительная", - говорит он. К тому же работа страховой компании по данному направлению не ограничивается выдачей полиса: необходимо собрать страховую премию, организовать перестрахование, развернуть инфраструктуру для урегулирования убытков и так далее, и далеко не все страховщики готовы к подобным денежным и временным затратам. "Данный закон позволяет страховым компаниям дополнительно заработать только при страховании крупных застройщиков. Мелких может быть невыгодно страховать, так как существует большой риск невыполнения ими своих обязательств в полном объеме в сроки (бюрократические проволочки не позволяют "неопытным и молодым" застройщикам строить вовремя", - считает руководитель практики недвижимости юридической фирмы "Дювернуа Лигал" Мария Бойко.
Банковские структуры более открыты к данному новшеству — поручиться за застройщиков готовы, по данным Центробанка, 323 кредитных учреждения. Впрочем, оценивать, насколько это рискованная затея, они пока также не берутся.
Доплата за спокойствие
Юристы, и представители строительного бизнеса соглашаются, что если новая норма закона будет действительно работать так, как задумано, участники долевого строительства станут более защищенными от возможных проблем застройщика, и вернуть вложенные деньги им будет несколько проще. "Но закон не гарантирует, что дольщики получат страховые выплаты быстро, минуя длительные судебные тяжбы. Кроме того, он не решает основную проблему – получение участником долевого строительства готового жилья: полученных через несколько лет денег может не хватить даже на приобретение аналогичного жилья на нулевом цикле", - подчеркивает генеральный директор "УНИСТО-Петросталь" Арсений Васильев.
Однако за дополнительное спокойствие, как отмечают девелоперы, заплатить в конечном итоге все равно придется самим покупателям. Например, как рассказывает генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс" Игорь Оноков, вступление в ОВС обойдется застройщикам в 500 тыс. рублей, а страховые тарифы будут варьироваться от 1,2% от суммы при страховании отдельных договоров или до 1,65%, если страховка нужна на весь объект. Некоторые страховщики, как рассказывают застройщики, готовы предлагать тарифы от 0,2% до 3% от страховой суммы. В конечном итоге доплата оценивается в 1-2 тыс.рублей к нынешней стоимости квадратного метра. "Стоимость метра возрастет на 1 – 2%, либо застройщики и вовсе не увеличат цены, а будут пытаться экономить на использовании менее качественных материалов", - полагает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.
Нет "долевки" - нет проблем?
Требование страховать ответственность, по мнению экспертов, теоретически (точно можно будет говорить лишь спустя год, а то и два после начала "работы" новой нормы) может ударить по рентабельности проектов небольших строительных компаний, а некоторые из них могут вообще свернуть свой бизнес из-за невозможности получить банковское поручительство или слишком высоких затрат на страховки. С одной стороны, это неплохо, ведь на рынке останутся крупные и надежные девелоперы; с другой — это очередная предпосылка к росту цен как из-за снижения конкуренции, так и из-за снижения количества возводимых квадратных метров.
Не исключено и появление под влиянием новых требований закона очередных "серых схем". Среди таковых - "фиктивное банкротство": застройщик объявляет себя банкротом, когда дом почти уже достроен, дольщики получают страховые суммы, а компания затем продает готовые квартиры по более высоким ценам. Кроме того, может возрасти доля жилых домов, продажи в которых ведутся по схеме жилищно-строительных кооперативов или на условиях заключения предварительных договоров купли-продажи. Юристы подчеркивают, что данные варианты гораздо более рискованные для покупателей, поскольку условия договоров формирует застройщик, а рядовой гражданин не всегда видит "подводные камни" замысловатых формулировок. Однако для компаний, которые готовы работать исключительно в рамках правового поля, "долевка" останется основной схемой финансирования, поскольку банковское кредитование в любом случае обойдется дороже, несмотря на любые новые требования законодательства.
Сейчас, по разным оценкам, в России насчитывается от 80 до 100 тыс. обманутых дольщиков. В Петербурге, по данным городской администрации, обманутых дольщиков всего около 30 человек (и именно они могут рассчитывать на содействие властей в решении своей проблемы), а по данным объединений самих граждан - около пяти сотен. Станет ли требование к застройщикам страховать свою ответственность панацеей от появления новых обманутых дольщиков? Вывод участников рынка неутешительный — нет. Главная "страховка" от обмана — скептическое отношение к слишком низким ценам квадратного, предлагаемым компаниями, которые впервые заявляют о себе на рынке, и выбор в пользу девелоперов, которые давно и успешно строят жилье.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:
Председатель правления Группы Компаний "РосСтройИнвест" Игорь Креславский:
Проблема "обманутых дольщиков" – комплексная по своему характеру, в ней присутствует правовое измерение, но только им она не исчерпывается, поэтому вряд ли ее можно окончательно "закрыть" принятием еще одного закона. В решении социально значимых проблем то или иное участие государства, конечно же, обязательно. Как уже многократно обсуждалось, альтернатива "долевке" одна – доступное банковское финансирование, тогда застройщики будут строить на заемные средства, а продавать уже готовое жилье, с правом собственности, вследствие чего исчезнет само понятие "дольщик". В масштабах всего рынка (если не говорить об отдельных компаниях) такой сценарий сейчас не осуществим, поскольку на всех не хватит "длинных" денег.
Вице-президент "ЮИТ Констракшн Лтд" по правовым вопросам Александр Арсеньев:
Проблему обманутых дольщиков требования по страхованию решить не в состоянии. Сомнительно, что в случае банкротства застройщика участники долевого строительства смогут получить свои средства. Надежные страховые компании не готовы страховать, поскольку не могут принимать на себя не свойственные им риски. Улучшить ситуацию могла бы, например, возможность регистрации нескольких обществ взаимного страхования с установленными законом критериями финансовой устойчивости, чтобы позволить надежным компаниям взаимно страховать друг друга без привлечения иных лиц. Во-вторых, необходимо установить лимит ответственности банков и страховых компаний, что позволит участникам рынка оценивать свои риски. В-третьих, нужно предоставить ОВС возможности самостоятельно оценивать потенциальных членов, чтобы не допустить, или существенно ограничить вхождение недобросовестных застройщиков.
Коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость" Денис Бабаков:
Мы остановились на схеме сотрудничества со страховыми компаниями как на наиболее понятном механизме. По каждому дому нами заключается генеральный договор страхования, в рамках которого оформляются полисы на каждого дольщика. На взаимодействие с банками и скорость аккредитации объектов новые требования не повлияли, просто к пакету документов застройщика добавился еще один: копия договора страхования. Новый закон призван обеспечить дополнительную защиту участников долевого строительства. Мы первыми среди крупных застройщиков Санкт-Петербурга перешли на реализацию квартир путем заключения Договоров долевого участия в рамках федерального закона № 214-ФЗ, и все наши квартиры реализуются по этой схеме. На данный момент она в большей степени защищает интересы покупателей. И отказываться от нее мы не намерены.
Генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин:
О плюсах или минусах новых требований о страховании ответственности застройщиков пока говорить рано. Говорить о сложностях не приходится – с точки зрения взаимодействия с клиентами и банками ничего не изменилось. Клиенты получают дополнительную гарантию сохранности вложений, а банк при аттестации застройщика на ипотечные программы видит, что он соблюдает все законы, и никаких дополнительных сложностей по оформлению документов не возникает. Страхование ответственности застройщика рассчитано как раз на то, чтобы такая категория, как "обманутые дольщики", не появлялась. Если компания работает по 214-ФЗ и ее риски застрахованы, то пострадавшим просто неоткуда взяться – страховщик гарантирует сохранность денег, вложенных в недвижимость, а договор долевого участия защищает от прочих неприятностей.
Директор санкт-петербургского филиала ОАО "СОГАЗ" Эдуард Яблоков:
Главная сложность в том, что страховые компании не имеют возможности для полноценной оценки рисков выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. А без этого нельзя спрогнозировать вероятность наступления страхового случая и рассчитать страховой тариф. В текущей формулировке закона застройщики не обязаны представлять страховщику финансовую отчетность, таким образом механизм контроля расходования средств на строительство отсутствует. В результате страховая компания не может просчитать сценарий наступления страхового случая и обеспечить финансовую защиту от непредвиденных убытков, что и составляет смысл страховой услуги. Кроме того, такие риски невозможно перестраховать ни на российском, ни на международном рынке. Притом, что размер обязательств в данном случае измеряется сотнями миллионов рублей, удерживать на себе такие риски страховые компании не в состоянии.