Большинство инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в первом полугодии 2014 года заключили российские инвесторы.

Аналитики ASTERA считают, что крупнейшими сделками первого полугодия 2014 года на российском рынке коммерческой недвижимости стали: в офисном сегменте – покупка O1 Properties офисной части комплекса "Легенда" в Москве, сумма сделки составила 500 млн USD; среди сделок купли-продажи земельных участков – приобретение "ЛСР. Недвижимость-М" земельного участка на территории промзоны "ЗиЛ" в Москве за 800 млн USD; в торговом сегменте – приобретение компанией Praktika Development за 300 млн USD ТК River Mall в Москве.
"Среди региональных городов, которые привлекли наибольший объем инвестиций в первом полугодии 2014 года, можно отметить Новосибирск и Ярославль. Наиболее крупные инвесторы на российском рынке – О1 Properties, Morgan Stanley, Millhouse Capital, Fort Group, ВТБ, Сбербанк, UFG Asset Management, группа "БИН", Practika Development", – перечисляют в ASTERA.
При этом в компании отмечают, что большинство сделок, закрывшихся в первом полугодии 2014 года, являются результатом переговоров, проводившихся в 2013 году и ранее, до обострения политической и экономической ситуации.
Возросшие риски отразились на ставках капитализации. В соответствии с оценкой JLL, по итогам I квартала 2014 года прирост составил 25 б.п. для большинства секторов в сравнении с IV кварталом 2013 года. Таким образом, для торговой недвижимости ставка капитализации составила 9,25% для Москвы и 10,25% для Санкт-Петербурга. В офисном секторе – 9,0% для Москвы и 10,25% для Санкт-Петербурга. В складском секторе Москвы ставка капитализации осталась на уровне предыдущего квартала – 11,0%, в Санкт-Петербурге возросла на 25 б.п. до 13,25%.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", отмечает: "Рентабельность инвестиций на рынке коммерческой недвижимости формируется в достаточно широком коридоре в зависимости от частных параметров проектов, при этом примерный средний уровень можно оценить, скажем, в диапазоне 15-20%. При этом удачные сделки перепродажи, конечно, могут принести существенно более высокий профит.
Девелопмент объектов, предназначенных для последующей перепродажи инвесторам, безусловно, распространен достаточно широко, условно долю таких проектов можно оценить, полагаю, на уровне 50%. Покупателями чаще всего выступают крупные специализированные фонды или профильные игроки рынка. Так как в значительной части случаев на первоначальном этапе такие проекты характеризуются достаточно высокими рисками, перепродажа коммерческих площадей нередко приносит весьма высокую доходность. Покупка даже сравнительно небольших объектов с низким уровнем входного барьера в проектах на начальной стадии (например, речь идет в основном о встроенно-пристроенных площадях) и их последующая перепродажа при удачной рыночной конъюнктуре вполне может принести доходность 50% и более".
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, сообщает: "Профиль покупателей коммерческой недвижимости сегодня весьма разнообразен. Около 25% инвестиционных сделок приходится на институциональных инвесторов, прежде всего различные фонды. Еще около 25% сделок совершается с участием непубличных компаний из сферы недвижимости.
Введение санкций, безусловно, отразилось на объеме инвестиций в экономику России. Многие иностранные компании, такие как финская SRV, в текущем году приостановили рассмотрение новых проектов. Срок окупаемости офисного и торгового центра составляет 9-10 лет при ставке капитализации 10-11% годовых. Для отдельных объектов, обладающих выгодной локацией и продуманной концепцией, срок может быть ниже, в пределах 7-8 лет".