Рынок складской и индустриальной недвижимости. Санкт-Петербург. Итоги 2015 года.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank Saint Petersburg
Основные выводы
В 2015 г. в эксплуатацию было введено 182 тыс. м2 качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения на 7%. По итогам 2015 г. общий объем рынка качественных складских комплексов Санкт-Петербурга и его пригородов превысил 2,8 млн м2.
Уровень вакантных площадей стабилен и составляет 6,1% в целом по рынку. В сегменте спекулятивных складов этот показатель за год снизился на 2 п. п. и составил 10,5%. Площадь свободных помещений превысила 170 тыс. м2.
Отмечается уверенное снижение запрашиваемых арендных ставок в большинстве складских комплексов. В ряде объектов для стимулирования заполняемости ставки в течение года снижались на 25% и более.
Объем годового чистого поглощения снизился на треть относительно 2014 г. - до 188 тыс. м2. Вместе с тем, этот уровень значительно превышает показатели 2012-2013 гг.
Ключевые события
На рынке продажи производственных объектов завершились две заметные сделки. "А Плюс Девелопмент" приобрел у финской Metsa Group площадку 5 га в Колпино с промышленными зданиями площадью около 8 000 м2. Также при сопровождении Knight Frank Saint Petersburg состоялась успешная продажа имущественного комплекса площадью 28 500 м2 в центре Санкт-Петербурга, где ранее располагался автобусный завод Scania.
Введены в эксплуатацию объекты, расположенные в индустриальном парке "А Плюс Парк Шушары", реализованные по схеме built-to-suit. Площадь этих складских комплексов класса А составила половину всего объема ввода по Санкт-Петербургу.
Завершено строительство производственно-складского комплекса "Мебельный технопарк" на проспекте Маршала Блюхера, часть объектов которого поступила на рынок аренды и продажи качественной складской недвижимости.
Предложение
В течение 2015 г. рынок едва заметно пополнялся новыми объектами, и основной объем ввода качественной складской недвижимости состоялся в IV квартале 2015 г. Площадь введенных качественных объектов ниже показателя 2014 г., однако существенно превышает таковые для периода 2009-2013 гг., когда рынок пополнялся 115-165 тыс. м2 ежегодно. В течение 2015 г. в эксплуатацию было введено 182 тыс. м2 складов, 51% из которых предназначен для сдачи в аренду. В свою очередь, половина этих площадей вышла на рынок заполненной, поэтому ввод в целом не оказал существенного влияния на рыночный показатель доли вакантных площадей.
По итогам года общий объем рынка качественных складских площадей Санкт-Петербурга и его пригородов превысил 2,8 млн. м2.
Зафиксированные объемы, пополнившие рынок, обусловили стабильность уровня вакантных площадей при сохранении устойчивого спроса на качественную складскую недвижимость. По истечении года в классе А доля свободных площадей составила 6,2%, в классе В - 5,9%. Предложение свободных качественных складских площадей на рынке, по состоянию на конец 2015 г., оценивается в 172 тыс. м2, что на 3% ниже показателя 2014 г .
Спрос
Общий объем сделок, заключенных в течение 2015 г., составил более 240 тыс. м2. Наряду с некоторым снижением числа сделок наблюдается сокращение средней арендуемой складской площади: показатель 2015 г. оценивается в 6,6 тыс. м2, что на 13% ниже уровня 2014 г. Вместе с тем средняя арендованная площадь в объектах класса А в 2015 г. превысила уровень 2014 г. и достигла 8,5 тыс. м2. Спрос со стороны небольших предприятий ориентирован на склады класса В, и мы видим, что в этом сегменте сохраняется тенденция роста популярности помещений площадью до 2 тыс. м2.
Объем чистого поглощения на рынке качественных складских объектов в 2015 г. составил 188 тыс. м2, что ниже рекордного уровня 2014 г., однако существенно превышает показатели 2013-2014 гг.
Доля площадей, арендованных компаниями сферы розничной торговли и дистрибуции, приблизилась к 70%. Сохраняется тенденция увеличения активности производственных компаний в сегменте аренды складских площадей. В то же время известны сделки по покупке промышленных комплексов. Так, в 2015 г. завершилась сделка по продаже производственной площадки автобусного завода Scania.
В течение года в индустриальных парках, расположенных вблизи Санкт-Петербурга, было заключено несколько сделок по продаже земли общей площадью более 30 га. Несмотря на падение спроса на землю в индустриальных парках, особенно со стороны иностранных инвесторов, 2015 год показал результат, сопоставимый с суммарным показателем 2009-2011 гг. Большая часть компаний, заключивших сделки в индустриальных парках в 2015 г., планирует возведение складских объектов, в том числе низкотемпературных складов.
Анализ заявок, поступивших в компанию Knight Frank Saint Petersburg в 2015 г., показывает, что основной спрос на аренду помещений производственного назначения формировали уже функционирующие компании, главным мотивом поиска которых являлось качественное улучшение условий размещения. В подавляющем числе запросов ставилась задача найти более удобную по местоположению площадку либо преследовалась цель расширения занимаемой площади. В структуре запросов около половины потенциальных арендаторов рассчитывали разместиться на площади до 700 м2: в этом диапазоне заметно некоторое преобладание компаний торгового профиля, и часто помещения подыскивались для организации небольшого склада. Компании, связанные с производством или переработкой материалов, чаще ориентировались на более просторные помещения (до 2 000 м2).
Коммерческие условия
На конец 2015 г. средневзвешенная ставка аренды в объектах класса А составила 500 руб./м2/мес., в классе В - 370 руб./м2/мес. Рублевые ставки на рынке номинируются по системе "все включено". Отмечено снижение ставки в ранее экспонируемых объектах, испытывающих сложности с заполнением. Новые завершенные объекты выходили на рынок с уровнем ставок, сопоставимым с показателем по существующим объектам. В целом арендные ставки возвращаются к уровню 2011 г. при сопоставимых с этим же периодом объемах предложения на рынке качественных складских объектов.
Арендные ставки по рынку помещений производственного назначения, расположенных в черте города, преимущественно варьируются в диапазоне 200-400 руб./м2/мес. (включая НДС и КУ).
Прогноз
Значительная часть крупных складских и производственно-складских комплексов введена в эксплуатацию в 2015 г., однако ряд объектов пока находится на активной или завершающей стадии строительства. По умеренно консервативному сценарию, предполагающему достраивание тех объектов, которые преодолели начальную стадию строительства, в 2015 г. показатель ввода составит порядка 190-200 тыс. м2. Причем площадь помещений, предназначенных для сдачи в аренду, составит не более 50% от ожидаемого показателя ввода.
Привлекательные для арендаторов текущие коммерческие условия на рынке аренды будут способствовать поддержанию спроса на уровне 30-40 тыс. м2 в квартал. Таким образом, свободные на начало года площади могут быть поглощены к концу года.
В сегменте объектов производственного назначения наибольшим спросом будут пользоваться помещения в черте города площадью 1-2 тыс. м2 по ставкам 300-400 руб./м2/мес. (вкл. НДС и КУ). С учетом падения индекса промышленного производства в Санкт-Петербурге, зафиксированного в 2015 г., потенциал для роста ставок в перспективе 2016 г. ограничен.
Михаил Тюнин, руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg
В наступившем 2016 году сохранится расстановка сил на рынке аренды. Также сохранится спрос на складские помещения, и основными его драйверами останутся торговые компании и дистрибьюторы. Нет оснований для снижения их доли в структуре спроса, и более 50% всех ожидаемых сделок придется на этот сектор. В то же время ожидается увеличение сделок с производственными компаниями, среди которых промышленность оборонного сектора, мебельное производство, металлообработка, станкостроение будут наиболее активны. Кроме этого, полагаю, что количество сделок по продаже готовых объектов и по схеме built-to-suit очень возрастет и составит порядка 40% от суммарной площади сделок.

Для справки: Название компании: Найт Фрэнк Санкт-Петербург, ЗАО (Knight Frank, офис в Санкт-Петербурге) Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]