Когда обвалится подмосковный рынок жилья.

Недавнее заявление замглавы Минстроя Никиты Стасишина о том, что подмосковный рынок первичного жилья находится на грани, а реализация программы реновации может окончательно его добить, заставило вернуться к вопросу, который беспокоит отрасль уже пару лет. Когда подмосковные девелоперские компании начнут массово биться в предбанкротных конвульсиях, а список обманутых дольщиков пополнится новыми толпами бездомных? Впрочем, пока никто из опрошенных Ради Дома PRO девелоперов не признается, что у них есть проблемы с продажами новых объектов.
Масштабная программа реновации Москвы может иметь тяжелые последствия для рынка Подмосковья, который, согласно недавнему заявлению замминистра строительства Никиты Стасишина, и без того находится "на грани".
Об этом на прошедшей накануне конференции "Вести. Недвижимость" говорил, в частности, вице-президент ГК "Гранель" Андрей Цвет. Компания как раз специализируется на Подмосковье, поэтому отдает себе отчет в том, что может произойти с рынком после того, как реновация увеличит ежегодный объем ввода в Москве на 1 млн кв. м жилья. При том что в данный момент в столице всего экспонируется 3,5 млн кв. метров, очевидно, что еще треть нового, доступного жилья сильно осложнит жизнь областным девелоперам. По словам эксперта, мелкие и средние застройщики уже сегодня испытывают "определенные проблемы". Но сейчас они связаны больше с кризисными явлениями, а последствия реновации подмосковным девелоперам еще предстоит расхлебывать.
"Спрос, скорее всего, будет смещаться в Москву. И падение спроса на областном рынке, несомненно, приведет к консолидации и изменению структуры рынка Московской области", — уверен Цвет.
По его мнению, подмосковные девелоперы должны уже сейчас готовиться к "цунами реновации" — как минимум, позаботиться о том, чтобы выводимые на рынок проекты были более конкурентоспособными. Можно диверсифицировать портфель проектов — переключиться на торговые центры, гостиницы, как это делает сам "Гранель". Также рассчитывают девелоперы на помощь со стороны московских властей, которые смогут продать переселенцам дополнительные квадраты, тем самым "пристроив" новые площади.
Скептичнее, как оказалось, настроен замглавы Минстроя Никита Стасишин.По его словам, цена квадратного метра в Московской области уже сейчас даже на девятом километре Новой Риги не превышает 65 тыс. за кв. метр.
"Насколько это как-то сможет повлиять на ту цену, которая есть в Москве, я считаю, что, наверное, нет, поскольку зазор большой. Но вот, не дай Бог, оно повлияет, тогда с рынком Московской области, действительно, может произойти достаточно неприятная ситуация", — рассуждает чиновник.
Он напоминает, что в Московской области более 500 компаний привлекают средства граждан по 214-ФЗ. Это, с одной стороны, создает конкуренцию на рынке, и это хорошо для потребителя. "Но, с другой стороны, это опасно с точки зрения любого колебания на рынке. Инвестиционной себестоимости, которая сейчас есть в Москве, в Московской области практически не осталось", — считает Стасишин. Поэтому "нужно очень внимательно смотреть за тем объемом метров, которые выходят на рынок области", — заключил чиновник.
Участники рынка, впрочем, пока не склонны драматизировать ситуацию. Гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина согласна, что для первичного рынка Московской области сейчас действительно характерна низкая девелоперская активность. Правда, данная тенденция наметилась еще два года назад, когда в Москве появилось достаточное количество площадок под строительство. "Высокая конкуренция, низкая маржинальность и переориентация части девелоперов на столичный рынок и привели к такой низкой девелоперской активности", — поясняет она.
По данным "Миэль", в течение первого полугодия на рынок Подмосковья (в зоне до 30 км от МКАД) вышло 7 новых проектов, в то время как в "старых" границах Москвы — 23 проекта (без учета элитных). Для сравнения, в докризисное время по 5 проектов в Московской области могло выходить ежемесячно. Сейчас в области в реализации находится 3,1 млн кв.м жилья — 1013 корпусов в 296 проектах. По сравнению с первым кварталом предложение снизилось всего на 2%, а вот по сравнению с концом прошлого года есть снижение на 6%, по сравнению с первым полугодием 2015 года — и вовсе на 20%.
Еще одна тенденция, отмечает Наталья Шаталина, — рост предложения новостроек в ближайшей зоне от МКАД (до 5 км). Если год назад на долю предложения в поясе до 5 км от МКАД приходилось 39% совокупного предложения, то сейчас уже 44%.
При этом, несмотря на то что объем предложения снижается, а новых проектов практически не выходит, средневзвешенная цена на протяжении почти всего первого полугодия остается на одном и том же уровне — 85 тыс. руб. за кв. метр (в эконом-классе — 74,1 тыс. руб.). В сравнении с ценами годовалой давности, есть даже небольшой рост — 5%. Но в существующих проектах цены по мере увеличения строительной готовности растут крайне медленно, что является основной причиной стагнации, считает эксперт.
При этом, утверждает Шаталина, спрос перестал перетекать из Подмосковья в Москву, ситуация по спросу на подмосковном рынке стабилизировалась. По итогам первого полугодия, по данным Россрестра, было зарегистрировано 7212 ДДУ, что на 5,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Опрошенные Ради Дома PRO подмосковные девелоперы утверждают, что по итогам первого полугодия объем продаж даже вырос. О росте в 10% говорят, например, в Urban Group: за шесть месяцев было реализовано 3,2 тыс. квартир, примерно на 300 квартир больше, чем в прошлом году. Средняя стоимость проданной квартиры при этом снизилась незначительно — с 3,88 млн.руб до 3,8 млн.руб., что объясняется выходом в продажу новых ЖК.
"На сегодняшний же день компания реализовала 80% квоты квартир, запланированной на весь 2017 год", — утверждает директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова. По ее словам, положительная динамика продаж и возросшая на 1% доля рынка Urban Group в 2017 году позволяет говорить о том, что компания стабильно развивается, "предпосылок к финансовым проблемам для компании нет".
Еще более впечатляющие результаты у "Сити-XXI век" — рост продаж на 30% по итогам августа. "Высокие темпы продаж обусловлены тем, что все они (проекты — ред.) находятся на высокой стадии готовности, большинство корпусов полностью готовы к заселению", — объясняет Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы.
Не унывают и в ГК "МИЦ", заявившей накануне о начале реализации масштабного проекта в Новой Москве. Темпы продаж сейчас находятся на стабильном уровне, вывод нового проекта на активно развивающихся присоединенных территориях в компании считают делом перспективным.
Прогнозировать же, чем аукнется реновация, в компании пока не берутся — слишком рано. Но в любом случае, говорят, коллапса не случится. "Я не считаю, что спрос окончательно переместится в Москву. Цена предложения так или иначе в Подмосковье будет доступнее", — считает директор компании по связям с общественностью Ольга Новицкая.

Для справки: Название компании: ГК Гранель Групп, ООО (Granelle Group) Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: **********

Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** Web: ********** Руководитель: **********

Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: **********

Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]