Рынок новостроек массового сегмента Москвы в 3 квартале.

Аналитики компании "Метриум Групп" подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения по итогам квартала вырос на 13,4%, с начала года – на 22,9%. Средневзвешенная цена в сентябре показала незначительное снижение (-0,4%). Однако за квартал квадратный метр подорожал в среднем на 2,9%.
По итогам третьего квартала 2016 года рынок новостроек массового сегмента пополнился двумя новыми комплексами: ЖК "Петра Алексеева, 12а" (ГК INGRAD) и ЖК "Пикассо" (ООО "Мангазея Девелопмент"). Продажи квартир в этих проектах стартовали в июле. Несмотря на то, что в августе и сентябре новых объектов не выходило, за отчетный период предложение увеличилось за счет начала продаж квартир в новых корпусах и секциях в уже реализуемых комплексах.
Проекты (корпуса), вышедшие на рынок новостроек массового сегмента в 3 квартале 2016 г.

№	Название	Девелопер	Старт продаж
1	ЖК «Петра Алексеева, 12а»	ГК INGRAD	июль 2016
2	ЖК «Пикассо»	ООО «Мангазея Девелопмент»	июль 2016
3	ЖК «Ясный» (корп. 2)	MR Group	июль 2016
4	ЖК «Золотая Звезда» (корп. 6-8)	ГК «Эталон»	июль 2016
5	МФК «Фили Град» (2-я оч., корп. 7)	MR Group	июль 2016
6	МФК «Водный» (корп. 6)	MR Group	август 2016
7	мкрн «Северный» (корп. 2)	ГК «Мортон»	август 2016
8	ЖК «Некрасовка» (кв-л 11, корп. 3Б, 11, 15, 16-16а, 18)	КТ «ДСК-1 и Ко»	август –сентябрь 2016
9	ЖК SREDA (корп. Т3)	PSN Group	август 2016
10	ЖК «Варшавское шоссе 141» (корп. 5, 8)	ГК «ПИК»	август 2016
11	ЖК «Кварталы 21/19» (корп. № 6, 8)	ЗАО «Векторстройфинанс»	сентябрь 2016
12	ЖК «LIFE-Митинская Ecopark» (3-я оч., корп. 3)	ГК «Пионер»	сентябрь 2016

Источник: "Метриум Групп"
По данным "Метриум Групп", в июле в реализацию поступили новые корпуса в следующих комплексах: "Ясный", "Золотая Звезда" и "Фили Град", в августе список проектов расширился: "Водный", мкрн "Северный", "Некрасовка", SREDA, "Варшавское шоссе 141". В сентябре в ЖК "Кварталы 21/19" в продажу вышли новые корпуса второй очереди строительства (корп. №6, 8). Кроме того, в ЖК "LIFE-Митинская Ecopark" покупателям начали предлагать квартиры в корпусе №3 третьей очереди. В ЖК "Некрасовка" в реализацию поступили квартиры в новом панельном доме серии П-44Т (№16-16а).
Стоит отметить, что в июле были приостановлены продажи в ЖК "Терлецкий парк" (ГК NBM). В августе возобновилась реализация ЖД "Ельнинская 14Б" (ГК "ПИК").
Таким образом, по данным аналитиков "Метриум Групп", по итогам сентября на первичном рынке массового сегмента экспонировалось 47 объектов, в которых насчитывалось 17 160[1] квартир. Относительно августа объем предложения практически не изменился (-0,5%). При этом по итогам квартала отмечен прирост на уровне 13,4%, с начала года – на 22,9%.
В третьем квартале 2016 года в структуре предложения по административным округам первые две позиции за собой сохранили ЮВАО и ЮАО. Доля округов в сентябре составила 26,8% и 18,9% соответственно. Причем ЮВАО за квартал прибавил 4,4 п.п. за счет выхода новых корпусов и секций в следующих ЖК: "Некрасовка", "Кварталы 21/19", SREDA, "Домашний". В Южном округе в августе стартовали продажи квартир в двух новых корпусах ЖК "Варшавское шоссе 141", что нивелировало вымывание предложения по округу в целом. Объем выборки остался практически неизменным, квартальный прирост составил всего 0,4 п.п.
Тройку лидеров замыкает ЗАО. В сентябре доля округа на рынке составила 12%. Колоссальный прирост предложения здесь был зафиксирован в июле (+107%). В продажу поступило два новых комплекса: ЖК "Петра Алексеева, 12а" и ЖК "Пикассо", а также новые корпуса и секции в следующих проектах: МФК "Фили Град" (2-я оч.), ЖК "О7", возобновились продажи лотов в ЖД "Ельнинская 14Б". Квартальный прирост составил 4,6 п.п.
По остальным округам было зафиксировано сокращение предложения. Самые заметные изменения отмечены в ЮЗАО (-4,5 п.п.), СВАО (-2,4 п.п.) и ВАО (-1,6 п.п).

Источник: "Метриум Групп"
По типологии квартир структура предложения сохранились. Одно- и двухкомнатные лоты преобладали на рынке: 40,9% и 41,3% соответственно. За квартал доля однокомнатных лотов уменьшилась на 1,3 п.п., двухкомнатных, напротив, увеличилась на 1,2 п.п. Значительно меньший объем занимали трехкомнатные квартиры – 12,5% (+0,4 п.п.). Студии и многокомнатные лоты представлены в наименьшем объеме: 4,2% (-0,2 п.п.) и 1,1% (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – сентябрь 2016 г., средний круг – июнь 2016 г., внутренний круг – декабрь 2016 г.)

Источник: "Метриум Групп"
По стадии строительной готовности предложение распределилось неравномерно. На этапе освоения площадки/фундамента представлено 27,8% квартир (-11,1 п.п.) Превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на стадии возведения этажей – 43,0% (+11,2 п.п.). В новостройках на этапе отделочных работ продавалось 13,8% предложений (+1,5 п.п.). В корпусах, введенных в эксплуатацию, представлено 15,4% квартир (-1,6 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности

Источник: "Метриум Групп"
По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", по итогам 3 квартала 2016 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента составила 146 905 руб. за кв. м. В сентябре общий ценовой уровень показал незначительное снижение (-0,4%). Однако за квартал квадратный метр подорожал в среднем на 2,9%.
В третьем квартале 2016 года средний уровень цен практически по всем административным округам показал положительную динамику: ЗАО (+9,4%), ВАО (+6,6%), ЮАО (+5,0%) и СЗАО (+2,4%). В Северном и Юго-Восточном округах средняя цена кв. м сохранилась на уровне июня. Только в СВАО и ЮЗАО она снизилась на 3,1% и 1,3% соответственно.
Показатель средней цены квадратного метра по округам, руб.

Источник: "Метриум Групп"
Средний бюджет покупки по всем типологиям квартир увеличился. Студии в среднем подорожали на 3,8% до 4,2 млн руб. Средний бюджет одно- и двухкомнатных лотов составил 6,2 млн руб. (+2,3%) и 9,0 млн руб. (+3,0%) соответственно. Трехкомнатная квартира в среднем предлагалась по 12,4 млн руб. (+0,2%).
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Кол-во комнат	Площадь, кв.м			Цена кв.м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс
студии	22,50	28,34	34,50	107 605	148 870	215 065	2 744 000	4 228 095	6 224 040
1 комн.	30,80	41,23	86,28	89 380	150 605	280 000	3 526 000	6 161 150	15 465 715
2 комн.	42,88	63,00	93,30	74 525	142 755	320 000	4 715 000	9 002 315	20 617 000
3 комн.	58,11	85,39	139,60	76 030	144 760	320 000	6 712 190	12 370 375	33 485 200
многокомн.	98,80	115,27	274,40	80 000	176 155	255 000	8 656 800	20 305 030	62 637 750

Источник: "Метриум Групп"
Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2016 года:
мкрн "Северный": студия площадью 25,5 кв. м за 2,74 млн руб.;
ЖК "Столичные поляны": студия площадью 24,6 кв. м за 3,06 млн руб.;
мкрн "Домашний": студия площадью 26,8 кв. м за 3,31 млн руб.
Основные тенденции
"Третий квартал 2016 года оказался не типично активным для рынка новостроек Москвы, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп". – Несмотря на сезон отпусков, весь отчетный период отметился увеличенной покупательской активностью. Август по объему заключенных договоров долевого участия и вовсе побил все рекорды, включая беспрецедентный с этой точки зрения декабрь 2014 года (3 356 против 3 164 зарегистрированных ДДУ).
Высокий уровень спроса позволил преломить отрицательную ценовую динамику, наблюдаемую на рынке с середины 2015 года. За квартал средняя цена кв. м в новостройках массового сегмента увеличилась на 2,9%. Положительный тренд зафиксирован в июле (+2,8%) и августе (+0,5%). В сентябре средняя цена незначительно снизилась (-0,4%). Изменение структуры предложения (в частности увеличение доли самого дешевого округа – ЮВАО) не позволило положительному ценовому тренду продлиться на последний месяц квартала. Тем не менее, в сентябре в 19% проектов было отмечено повышение цен.
В третьем квартале на первичном рынке массового сегмента продолжилась тенденция увеличения объема предложения. Несмотря на то, что новых проектов вышло всего два, выборка существенно увеличилась за счет старта продаж новых секций и корпусов. В результате объем предложения за квартал вырос на 13,4%. С начала года выборка расширилась на 22,9%, превысив в сентябре 17 тыс. квартир.
В связи с завершением государственной программы субсидирования ипотечной ставки в конце 2016 года, в 4 квартале есть все основания ожидать увеличенного спроса на новостройки доступного ценового сегмента. Высокая покупательская активность подтолкнет вверх и цены на недвижимость. При условии отсутствия существенных изменений в структуре предложения, ценовой прирост в последнем квартале года может составить 2-3%".
В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.