Получить презентацию INFOLine с сессии «Потребитель и продовольственный ритейл: эволюция или революция?»
Онлайн-консультанты: Skype INFOLine
INFOLine проводит АКЦИЮ: Вам предоставляется пробная подписка в течение месяца на информационный бюллетень "Объекты инвестиций и строительства РФ"

Новости промышленности

 Услуги INFOLine

Периодические обзорыПериодические обзоры

Готовые исследованияГотовые исследования

Курс доллара США

График USD
USD 24.10 65.3101 +0.0036
EUR 24.10 74.8584 -0.5118
Все котировки валют
 Топ новости

Инвесторы переезжают в апартаменты. "РБК+". 5 октября 2018

Сервисные апартаменты становятся все более привлекательным инструментом для инвесторов. Однако эффективность этого инструмента не всегда соответствует ожиданиям.
На рынке коммерческой недвижимости Петербурга набирают популярность сервисные апартаменты, которые инвесторы покупают с целью получения дохода. По прогнозам экспертов, в ближайшем будущем игроки рынка сделают ставку именно на этот продукт. Правда, из-за быстро возрастающей конкуренции получить заявленный уровень доходности смогут не все.
Доминирующий формат
Аналитики рынка недвижимости условно разделяют покупателей апартаментов на две категории: собственников, которые берут "для себя", то есть для проживания, и инвесторов, главной целью которых является получение дохода от сдачи в аренду. Как правило, первые выбирают т.н. несервисные апартаменты — аналог квартир, отличный от другого жилья на первичном рынке только невозможностью получить прописку. С целью получения дохода, как правило, приобретаются сервисные апартаменты. Они предполагают наличие в апарт-комплексе управляющей компании (УК), которой собственник может делегировать работу с арендаторами (заселение, клининг, хаускипинг и т. п.)
По данным генерального директора компании "МТЛ. Управление недвижимостью" Николая Антонова, за последние два года доля инвесторов в данном сегменте увеличилась с 40% до 55%.
Высокий интерес инвесторов к новому формату недвижимости привел к тому, что формат сервисных апарт-отелей стал доминирующим на петербургском рынке апартаментов. Сегодня, как отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей, их доля составляет 65%, хотя три года назад она оценивалась на уровне 45%. По этой причине, добавляет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, площади юнитов уменьшаются и приближаются к гостиничному формату.
Андрей Жамкин, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
"Собственники апартаментов, которые будут постоянно проживать в них, выбирают апарт-отели за дополнительный сервис и комфорт. Такие клиенты больше ориентированы на получение различных опций, характерных для гостиниц. Они много ездили по миру, жили в международных сетевых отелях. Им нравится такой образ жизни, они готовы к нему и поэтому ищут аналогичное предложение на российском рынке. Апарт-отель с профессиональной УК, обеспечивающей наилучшие условия для проживания своих постояльцев, становится оптимальным вариантом. Клиенты получают высокое качество сервиса и помощь от управляющей компании в решении любых вопросов: от уборки номера до заказа билетов на самолет.
Инвесторы выбирают привлекательный объект для инвестиций, который не устареет через несколько лет и будет приносить стабильный доход. Например, в новом апарт-отеле сети YE’S на Социалистической готовые апартаменты можно сразу после ввода комплекса сдавать в аренду и получать доход 8-10% годовых. При этом УК возьмет на себя все вопросы, связанные с управлением активом, — заключение договоров с арендаторами, уплату налогов, урегулирование любых возникающих вопросов по аренде юнитов, контроль оплаты коммунальных платежей, возмещение ущерба или ремонт поврежденного оборудования в апартаментах качественно и в срок".
Звезда строительного рынка
Формат апартаментов постепенно завоевывает популярность не только у инвесторов, но и у петербургских девелоперов. По данным аналитиков Colliers International, за последние два года доля апартаментов в объеме новых проектов первичной жилой недвижимости в черте города увеличилась с 4% до 8%. В Knight Frank St Petersburg добавляют, что за первое полугодие 2018 года в городе было продано 3340 юнитов, что на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продажи в этом сегменте за отчетный период увеличились в 2,6 раза — до 1230 апартаментов. До конца этого года, согласно прогнозам экспертов, на рынок будет выведено еще около 20 проектов общей площадью более 200 тыс. кв. м. Наибольший объем предложения сосредоточен в Выборгском, Московском и Василеостровском районах.
Что касается динамики цен, то средняя стоимость квадратного метра несервисных апартаментов, по данным Knight Frank St Petersburg, за год выросла на 15% (135 тыс. рублей), рекреационных снизилась — на 7% (146 тыс. рублей), а сервисных осталась неизменной (138 тыс. рублей). Рекреационные апартаменты располагаются за городом и предполагают наличие инфраструктуры для отдыха на природе. Такой вид недвижимости в большинстве случаев приобретают для собственного проживания как альтернативу коттеджу или таунхаусу.
Сергей Мохнарь, генеральный директор "ПСК-Недвижимость":
"Формат апартаментов позволяет возводить здания там, где по разным причинам не удалось бы получить разрешение на строительство жилья. Тем не менее, такие районы нужно развивать, и апартаменты являются дополнительным бонусом как для застройщиков, так и для покупателей.
Если посмотреть статистику нашего отдела продаж, то можно увидеть, что количество сделок в апарт-комплексе Like, который мы возводим на площади Мужества, значительно превышают объем продаж в жилых домах. Для покупателей этот продукт привлекателен, потому как стоимость квадратного метра на 15-20% ниже по сравнению с квартирами в том же районе, а управление можно передать УК и получать пассивный доход. Кроме того, комплексы возводятся в районах со сложившейся инфраструктурой, поэтому все ключевые объекты — от детских садов до фитнес-центров ? в пешей доступности. Все это объясняет растущий спрос на апартаменты, и предпосылок для снижения интереса к этой "звезде" строительного рынка я пока не вижу".
Кому управлять?
Управляют апарт-комплексами петербургские девелоперы либо силами собственной УК, либо с помощью привлечения сторонней. От эффективности работы УК будет зависеть успешное функционирование апарт-отеля и обеспечение необходимого уровня доходности юнитов.
Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин уверен, что профессиональных компаний, имеющих достаточный опыт управления различными сетевыми объектами, сегодня практически нет. Поэтому оптимальным решением является создание УК с собственными техническими и операционными стандартами — что и сделала ГК "Пионер" еще в 2011 году, когда стала развивать собственную сеть апарт-отелей YE’S. За этот период ее номерной фонд составил порядка 1500 юнитов. Сеть успешно работает в Москве, Санкт-Петербурге, а также за пределами России. Проектируемый номер фонд составляет около 3500 апартаментов.
"В основе работы нашей УК — опыт ведущих международных гостиничных сетей. Это обеспечивает доскональное знание комплекса с точки зрения технической эксплуатации, возможность внедрения более эффективных инженерных и сервисных решений еще на этапе проектирования объекта, высокую заинтересованность в достижении всех заявленных финансовых и имиджевых характеристик апарт-отеля. В дальнейшем четко отлаженные бизнес-процессы, знание потребностей и запросов собственников апартаментов позволяют нам масштабировать этот опыт, развивая сеть апарт-отелей YE’S", — сказал Андрей Жамкин.
Сергей Мохнарь придерживается другого подхода к управлению объектами, которые строит его компания. "Управление апартаментами — дело непростое. В комплексах предоставляется много сервисов, и каждая услуга должна работать безупречно. Мы пошли по пути привлечения сторонней УК, так как в этом вопросе у нее существенно больше экспертизы", — объяснил Мохнарь.
Николай Антонов, генеральный директор компании "МТЛ. Управление недвижимостью":
"На каком этапе реализации проекта привлечь УК, каждый девелопер для себя решает сам. Мы можем включиться в этот процесс сразу после приобретения земельного участка. В этом случае УК проводит анализ локации для того, чтобы дать рекомендации по формированию общей апартографии (необходимое количество юнитов и оптимальная площадь каждого) и рассчитать стоимость реализации квадратного метра для определенного срока окупаемости. Во время проектирования объекта УК может дать рекомендации по планировкам, дизайну и техническому оснащению юнитов и мест общего пользования, чтобы они соответствовали стандартам апарт-отеля. На стадии строительства появляется возможность определить стоимость эксплуатации и управления комплексом, сформировать доходную программу, чтобы улучшить продажи. Важную роль играет УК и после старта продаж, показывая клиентам в качестве примеров уже построенные и взятые в эксплуатацию объекты.
На стадии управления объектом УК контролирует сразу несколько направлений, для каждого из которых нужны определенные компетенции. Во-первых, компании необходимо привлекать постоянный поток гостей, и для этого нужно работать с корпоративными клиентами и взаимодействовать с мировыми агрегаторами по бронированию отелей и апартаментов. Во-вторых, УК следит за наполнением номеров. Это мебель, электробытовая техника, постельное белье и посуда, которые можно в случае необходимости быстро заменить. В-третьих, процесс содержания апартаментов должен приравниваться к работе служб немедленного реагирования в гостиницах — для постоянного поддержания арендопригодности юнитов. Например, если в номере что-то сломалось, эксплуатирующая организация должна оперативно переселить гостя и решить проблему самостоятельно, без привлечения собственника. И, наконец, в-четвертых, на УК возлагаются полномочия по содержанию общедомового имущества, а также взаимодействию с поставщиками коммунальных услуг и сервисных служб. Таким образом, инвестора не "нагружают" проблемой коммунальных платежей — их стоимость автоматически удерживается из его дохода.
Для того, чтобы четко выстроить процесс управления апартаментами, "новичку" понадобится два-три года. Желательно, чтобы управляющая компания имела опыт работы с объектами разного типа. Среди объектов, которыми управляет МТЛ, — апарт-отели "Авеню", "Авеню на Малом", построенные нашей группой, а также комплексы апартаментов Next (застройщик - компания "Еврострой") и Like, который строит "ПСК-Недвижимость", и это усиливает наши компетенции".
Доходность привлекает
Сегодня управляющие компании апарт-отелей Петербурга предоставляют различные программы доходности. Некоторые компании предлагают фиксированную стоимость, в которую включены все необходимые расходы (коммунальные платежи, выплаты УК). Исключением является оплата налогов (ставка НДФЛ составляет 13%, для ИП — 6%).
Руководитель департамента недвижимости Инвестиционной группы "РВМ Капитал" Гавриил Королев считает, что вкладывать в сервисные апартаменты выгодно, так как они приносят 12-16% годовых. Размер ставки будет зависеть от стадии вхождения в проект, поскольку возврат инвестиций начнется только после завершения строительства объекта. "Если сравнивать данный показатель с доходностью в других объектах инвестиций в недвижимость, то для офисов класса "А" она составляет 8-9,5%, складской недвижимости — 10-11%, современного стрит-ритейла — 10-15%, квартир — 3-5% годовых", — добавил Гавриил Королев.
Будущее туманно
Прогнозы опрошенных РБК+ экспертов сходятся в том, что в ближайшие годы рынок апартаментов продолжит развиваться в сервисном формате. "Здесь важно учитывать объем и качество нового предложения. В большей степени все будет зависеть не от количества объектов, а от успешности предыдущих проектов компаний (обеспечение обещанной доходности для инвесторов). Положительный опыт управления существующими объектами позволит девелоперам выводить проекты по цене дороже жилых аналогов", — считает Светлана Московченко.
Сохранение стабильного спроса на апартаменты с арендной составляющей прогнозирует и Андрей Жамкин. Основная причина — общее повышение востребованности формата. За последние годы этот сегмент недвижимости уже утвердился на рынке, покупатели убедились в его преимуществах, доходности и ликвидности. "Наши апарт-отели в Москве и Петербурге функционируют уже несколько лет и эффективность предложенной модели подтверждается тем, что на вторичный рынок выводится не более 2% апартаментов. Это говорит о том, что владельцы уверены в ликвидности своих активов и не спешат с ними расставаться", — уточняет Жамкин.
Кроме того, как считает Николай Антонов, из-за растущей конкуренции в выигрыше окажутся проекты с удачной локацией, ориентированные в том числе на спрос со стороны туристов и корпоративных клиентов. В спальных районах города обеспечить высокий спрос на вводимые площади и, соответственно, высокую доходность, в целом будет сложнее, хотя все зависит от конкретной локации (выигрышные места, пользующиеся популярностью у покупателей и арендаторов недвижимости, есть и на окраинах).
Как считает генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, на рынке апартаментов города может возникнуть серьезная проблема — нехватка социальной инфраструктуры. "Это станет заметно после того, как будут достроены масштабные проекты, о реализации которых уже заявили девелоперы. Тогда Петербургу придется пойти по пути Москвы, где регламентированы нормы по строительству объектов социальной инфраструктуры не только для жилья, но и для апартаментов", — говорит Мошенский.
Он также добавил, что возможен сценарий опережающего роста предложения и перегрева рынка, при котором возникнут сложности — в частности, инвесторов, вкладывающих свои средства в недвижимость, а также самих арендаторов на все проекты будет не хватать.
С чего начинался рынок
Вспоминая о первом построенном в Петербурге комплексе апартаментов, опрошенные РБК+ эксперты разошлись во мнении. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей считает, что дебютантом на этом рынке выступила компания "Строймонтаж", которая в 2003 году у Южного пруда на Крестовском острове приступила к строительству четырехэтажного элитного комплекса апартаментов "Пятый элемент". По мнению руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, первопроходцем была ГК "Пионер" с комплексом YE’S на ул. Хошимина в Выборгском районе. Проект был реализован в 2013 году.
Рейтинг:
Увеличить шрифт Увеличить шрифт | |  Версия для печати | Просмотров: 10
Введите e-mail получателя:

Укажите Ваш e-mail:

Получить информацию:

Вконтакте Facebook Twitter Yandex Mail LiveJournal Google Reader Google Bookmarks Одноклассники FriendFeed
 Специальное предложение

Специальное предложение до 31 Октября 2018

В связи с большим количеством запросов, INFOLine объявляет о начале акции на исследования направления «Розничная Торговля». В исследовании «Розничная торговля Non-Food и потребительский рынок России. Итоги 2017 года и тенденции 2018 года. Перспективы развития до 2020 года» информационное агентство представило рейтинги компаний по семи сегментам ритейла, не относящегося к FMCG.

 

Сегмент

 

Лидер

1

Бытовая, компьютерная
техника и мобильные устройства

М.Видео

2

Fashion / одежда   

Спортмастер

3

Косметика и дрогери

Л'Этуаль

4

DIY, Household и мебель

Leroy Merlin

5

Online ритейлеры

Wildberries

6

Аптечные сети

Ригла

7

Детские товары

Детский Мир

Получить подробную информацию о розничных продажах, полную версию рейтинга, а также прогноз до 2020 года можно в полной версии продукта.
Цели исследования:

·        обзор показателей отрасли в целом и ее отдельных сегментов (DIY&Household и мебель, бытовая, компьютерная техника и мобильные устройства, fashion и детские товары, косметика и дрогери, аптеки, online-торговля)

·        составление рейтингов ритейлеров по выручке, количеству торговых объектов, объему торговой площади по каждому из сегментов (DIY&Household и мебель, бытовая, компьютерная техника и мобильные устройства, fashion и детские товары, косметика и дрогери, аптечный сегмент, online-торговля);

·        описание основных тенденций развития отрасли, важнейших событий, прогнозирование развития отрасли в целом и ее отдельных сегментов;

·        разработка сценарного прогноза развития сегмента розничного рынка Non-Food торговли;

·        анализ потребительского поведения населения;

·        обзор и анализ государственного регулирования. 

Для получения подробной информации об исследовании и представления о формате получения данных, пожалуйста, оставьте заявку на краткую версию, которую оперативно пришлют Вам сотрудники INFOLine.

Компания INFOLine предлагает воспользоваться специальным предложением на исследование «Розничная торговля Non-Food и потребительский рынок России. Итоги 2017 года и тенденции 2018 года. Перспективы развития до 2020 года». Максимальный синергетический эффект от исследования достигается за счёт информации в исследовании «INFOLine Retail Russia TOP-100. Итоги 2017 года. Тенденции 2018 года. Прогноз до 2020 года. Расширенная версия». Помимо рейтинга главной сотни торговых сетей, этот продукт содержит подробные бизнес справки по системообразующим ритейлерам страны. Сейчас эти продукты можно приобрести вместе со скидкой. Оставьте свою заявку и получите специальную цену на информационный пакет, до конца Октября!

Спешите воспользоваться предложением!

Срок действия: до 31 Октября 2018.

Оставьте вашу заявку для того чтобы воспользоваться специальной ценой на пакетное предложение ТУТ.

Если у Вас есть вопросы, то задайте их нам по электронной почте: retail@infoline.spb.ru

или свяжитесь по телефонам:

+7 (812) 3226848 доб.184

+7 (495) 7727640 доб.184

Менеджер проекта Никита Матвеев