Серия отраслевых исследований
Предлагаем БЕСПЛАТНО! Получить Краткую версию исследования одной из интересующих Вас отраслей.
Специальное предложение: Клиенты INFOLine получают билет на Неделю Российского Ритейла
Онлайн-консультанты: Skype INFOLine
INFOLine проводит АКЦИЮ: Вам предоставляется пробная подписка в течение месяца на информационный бюллетень "Объекты инвестиций и строительства РФ"

Новости промышленности

 Услуги INFOLine

Периодические обзорыПериодические обзоры

Готовые исследованияГотовые исследования

Все исследования

Курс доллара США

График USD
USD 19.06 63.4838 +0.7987
EUR 19.06 73.4825 +0.9496
Все котировки валют
 Топ новости

Офисному рынку хватит газа на 10 лет. "Фонтанка.ru". 6 июня 2018

За последние 8 лет "Газпром" превратился в главного "якорного арендатора" петербургских офисов. Однако к 2028 году рынок полностью исчерпает влияние этого фактора, и девелоперам придется соскочить с газовой иглы.
К концу 2019-го в помещениях "Лахта Центра" закончится отделка и 6400 сотрудников газового монополиста займут свои места. Фактор "Газпрома" будет подогревать офисный рынок в ближайшие 10 лет, но рано или поздно девелоперам придется искать альтернативу таким арендаторам.
По данным экспертов Colliers International, офисный рынок города насчитывает 300 качественных бизнес-центров классов А и Б. Структуры "Газпрома" занимают 50 зданий, или почти 500 тыс. м2 таких офисов. А к 2022 году, когда в эксплуатацию будут введены обе очереди "Лахта Центра", газовый монополист заселит 1 млн м2 на офисном рынке города.
Активнее всего газовые деньги притекали в Северную столицу в 2014 – 2016 годах, когда в город пришли такие структуры, как "Газпром нефть", "Газпром инвест", "Газпром межрегионгаз", Gazprom International, а также их дочерние подразделения и партнеры. В основном нефтегазовые арендаторы базируются в Московском районе, куда попадает и зона Пулково. На втором месте по популярности Центральный район, на третьем – Петроградская сторона.
Крупнейшими сделками для петербургского рынка стали аренда бизнес-центров Trinity Place (наб. Адмирала Лазарева, 22, 36 800 м2) для "Газпром межрегионгаза", Renaissance Business Park (ул. Смолячкова, 6, 26 500 м2) для "Газпром переработки", Fort Tower (Московский пр., 139/1, 41 500 м2) , "Виктория Плаза" (пл. Победы, 2, 79 900 м2) и Pulkovo Sky (Внуковская ул., 2, 31 700 м2) для различных подразделений ПАО "Газпром".
Однако в последнее время темпы переезда газовых компаний в город замедлились. Так, если за весь 2015 год они взяли в аренду 96,7 тыс. м2, то в 2017 году уже 55,7 тыс. м2, а с начала 2018 года только 8,1 тыс. м2. По мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, происходит это не потому, что все подразделения и связанные с монополистом контрагенты уже сделали свой выбор, а из-за того, что закончились подходящие офисы.
Маленькая башня
Так, специалисты консалтинговой компании NAI Becar подсчитали, что свободными в Петербурге остаются не более 7,7% качественных офисных помещений. В Colliers говорят о вакансии в 6% и опасаются, что она будет стремиться к нулю, если на рынок не выйдут новые проекты.
"Ввод "Лахта Центра" погоды на офисном рынке не сделает, – считает генеральный директор петербургского офиса Colliers International Андрей Косарев. Полезная площадь "Лахта Центра" невелика – всего 129 тыс. м2 при общем метраже 150 тыс. квадратов, это характерно для архитектурных шедевров". Площадь второй очереди – прилегающего к башне МФК – 190 тыс. м2, но и этот объем, скорее всего, заполнят работники "Газпрома".
В башне смогут разместиться 6400 сотрудников из расчета 20 м2 на человека, но на деле обитателей может оказаться еще меньше, так как в ней будет дислоцироваться множество топ-менеджеров, для которых предусмотрены кабинеты площадью 100 – 200 м2. С учетом переезда в Лахту тех подразделений "Газпрома", которые сейчас арендуют офисы в Петербурге, высвободится не более 100 тыс. м2.
На деле же рынок может не увидеть и этой сотни тысяч квадратов, если они будут востребованы компаниями из числа контрагентов и сателлитов газовой монополии, которые еще не успели переехать в Северную столицу. А такая вероятность весьма велика. Эксперты Colliers указывают на то, что "Газпром" и сам продолжит органически расширяться за счет новых направлений своего бизнеса – в частности, монополист собирается активно работать над развитием собственных IT-подразделений.
В итоге качественные офисы останутся в дефиците и продолжат дорожать. Ставки, которые сейчас варьируют в пределах 1500 – 2500 рублей за 1 м2 в месяц в зависимости от класса, будут повышаться на 5 – 6% в год. Это плохая новость для простых арендаторов, но хорошая – для девелоперов офисной недвижимости, считают в Colliers.
По оптимистичному прогнозу Андрея Косарева, все, кто инвестируют в строительство бизнес-центров класса А и Б и введут объекты в эксплуатацию к 2025 году, когда ставки аренды достигнут пика, смогут неплохо заработать – ведь вплоть до 2028 года в город продолжат прибывать компании, для которых важно находиться поближе к "Газпрому".
Разные горизонты планирования
Однако управляющий директор крупнейшей в городе сети бизнес-центров класса А "Сенатор" Дмитрий Золин указывает на то, что рано или поздно газовые деньги закончатся. В прошлом году компания ввела в эксплуатацию два новых БЦ, а в этом ничего строить не планирует. "Ставки аренды уже третий год показывают 5-процентный рост, но доходность офисных проектов так и не вернулась к уровню 2008 года. При этом из-за разницы курсов выросла себестоимость строительства, подорожали заемные средства. Даже под 12% годовых сегодня сложно найти проектное финансирование. Вот почему офисный девелопмент сегодня рискован", – поясняет Дмитрий Золин.
По его словам, уровень арендных ставок, который сделал бы офисные проекты интересными для инвесторов, начинается от 3 тыс. рублей за 1 м2. Но такие офисы не по карману большинству простых бизнесменов. Даже арендаторы из числа представителей IT-отрасли, которые занимают второе место по активности после нефтегазовых, предпочитают не переплачивать за аренду. "Если ставки резко возрастут, собственникам будет проще перевести центры разработки ПО в города с более демократичными ценами – например, в тот же Киев", – говорит Дмитрий Золин.
Вот и получается, что "Газпром" остается единственным арендатором, готовым платить девелоперам цену, приемлемую для окупаемости новых проектов. Но влияние этого фактора рынок полностью исчерпает к 2028 году, после чего ему понадобятся новые стимулы для развития. Генеральный директор EKE Group Андрей Хитров (построенный компанией бизнес-центр Pulkovo Sky полностью арендован "Газпромом") согласен с коллегой. "Конечно, для любого девелопера "Газпром" – решение всех проблем, но в долгосрочной перспективе для рынка более важно, чтобы развивалась экономическая среда, основа которой малый и средний бизнес", – говорит Андрей Хитров. А число таких арендаторов стремительно сокращается, и нет никаких предпосылок к тому, что бы эта ситуация изменилась, добавляет Дмитрий Золин.
Рейтинг:
Увеличить шрифт Увеличить шрифт | |  Версия для печати | Просмотров: 10
Введите e-mail получателя:

Укажите Ваш e-mail:

Получить информацию:

Вконтакте Facebook Twitter Yandex Mail LiveJournal Google Reader Google Bookmarks Одноклассники FriendFeed
 Специальное предложение

Специалисты INFOLine предлагают воспользоваться специальным предложением на приобретение комплекса аналитических отчетов по направлению Судостроение на 2018 г.:

50 % СКИДКА  на подписку "Тематические новости: Судостроительная промышленность РФ и ближнего зарубежья" + ПОДАРОК Реестр "120 крупнейших судостроительных и 50 проектных компаний России". Итоги 2017 года

"Тематические новости: Судостроительная промышленность РФ и ближнего зарубежья" - это собранная со всего рынка и систематизированная оригинальная информация о событиях судостроительной отрасли РФ и зарубежья. На основе данных из проверенных авторитетных и профильных источников формируется новостной бюллетень – постоянно обновляющаяся информационная карта для вашего бизнеса.

Реестр "120 крупнейших судостроительных и 50 проектных компаний России". Итоги 2017 года НОВЫЙ продукт INFOLine, содержащий сведения обо всех крупнейших судостроительных и судоремонтных предприятиях, а также о проектно-конструкторских бюро в сфере судостроения России. В Реестре представлены контактная информация, сведения о руководстве, количестве сданных и законтрактованных судов.


Воспользоваться СПЕЦИАЛЬНЫМ ПРЕДЛОЖЕНИЕМ Вы можете ЗДЕСЬ или задать вопросы по e-mail: transport@infoline.spb.ru

или по телефону +7 (812) 3226848 доб.302, +7 (495) 7727640

Менеджер проекта: Евгения Надточаева