Даже в кризис переплата по ипотечному кредиту в новостройках нивелируется ростом цен.

Призыв Владимира Путина брать ипотеку сейчас, не дожидаясь снижения ставок, многие эксперты связали с возможным ростом цен на рынке жилья на фоне увеличения спроса, в том числе и за счет доступного кредитования. Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – проанализировали, как рост цен на жилье нивелирует переплату по ипотечным кредитам.
"Спрос на новостройки зависит от многих факторов – соотношения цены-качества проекта, его местоположения, условий реализации (дисконты, рассрочка и прочее), скорости строительства и т. д. На прирост цены в новостройках влияет помимо изменений стадии строительной готовности и уровень спроса – если проект востребован у потребителей, темпы удорожания квартир будут более высокими. При это стоит отметить, что после завершения строительства темпы прироста цен снижаются, поскольку такой драйвер роста цены как повышение строительной готовности исчезает. После сдачи объекта в эксплуатацию на цены квартир влияют общие факторы: состояние рынка недвижимости (объем и структура предложения, динамика цен), уровень инфляции, изменения транспортной доступности и прочие факторы. Средний рост цены от момента начала строительства дома до его сдачи в эксплуатацию составляет порядка 25-30% (за 2 года в среднем). Есть ряд примеров, когда стоимость квартир увеличивалась в два раза и более. При правильном выбранном моменте покупки и коротком сроке кредитования и сейчас у покупателей есть шанс нивелировать переплату по ипотеке ростом цен в новостройках. Это действительно эффективный рыночный инструмент, который работает в ряде случаев", – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Среднегодовая динамика прироста цен в реализуемых компанией Est-a-Tet проектах за год в массовом сегменте составила 10,3%, в бизнес-классе – 11,6%, в элитном и премиальном сегментах – 12,7%.

В качестве примера для расчета динамики цен и переплаты по кредиту были рассмотрены несколько проектов, реализуемых компанией в разных ценовых сегментах. В массовом сегменте значительный рост средневзвешенных цен за год отмечен в МФК "Фили Град" - на 19,6%, МФК "Савеловский Сити" - на 17,4% и апарт-комплексе "ТехноПарк" - на 7,6%.
Среди проектов бизнес-класса максимальный рост цен был зафиксирован в апарт-комплексе "Волга" - 23,1%, апарт-комплексе "Дом на Люсиновской" - 22,2% и ЖК "Карамель - 13,4%.
Если рассматривать динамику прироста цен для конкретных лотов, то были взяты следующие примеры. В МФК "Савеловский Сити" однокомнатные апартаменты площадью 35 кв. м на старте продаж в 2014 году стоили 4,1 млн рублей, сейчас аналогичное предложение реализуется за 6,2 млн рублей (прирост 50,9% за 2 года). Стоит отметить, что в проекте часть объема апартаментов была переведена в формат квартир, чем и обусловлен частично рост цен. Если для данного предложения стоимостью 4,1 млн рублей взять ипотечный кредит с минимальной ставкой в размере 13% (программа для апартаментов банка "Возрождение") и минимальным первоначальным взносом от 20% (820 тыс. рублей), то переплата по кредиту за 5 лет составит 1,3 млн рублей. В таком случае прирост стоимости предложения полностью покроет переплату по кредиту. Если выплачивать кредит на тех же условиях 10 лет, то размер переплаты составит 2,6 млн рублей, что всего на 500 тыс. рублей больше, чем прирост стоимости предложения. Если же выплачивать сумму кредита максимальный срок, что встречается крайне редко, поскольку заемщики стремятся как можно быстрей погасить кредит, прирост стоимости сможет покрыть примерно половину от размера переплаты.
В МФК "Фили Град" на старте продаж однокомнатная квартира площадью 42 кв. м оценивалась в 5,6 млн рублей, сейчас стоимость аналогичной квартиры составляет 9 млн рублей (прирост 62,9% за 3 года). Стоит отметить, что в проекте часть объема апартаментов была переведена в формат квартир, чем и обусловлен частично рост цен. Для данного предложения при аналогичных расчетах переплата по кредиту нивелируется ростом цен, если заемщик будет выплачивать долг в течение 5 и 10 лет (размер прироста цены составляет 3,4 млн рублей против переплаты 1,5 и 3,1 млн рублей соответственно). Учитывалась минимальная ставка в рамках программы с господдержкой - 11,4% (такая ставка предлагается в "Сбербанке России", ВТБ24, "Промсвязьбанке").
В апарт-комплексе "Волга" однокомнатные апартаменты площадь 44 кв. м реализовались за 10 млн рублей на старте продаж, на данный момент - за 13,5 млн рублей (прирост 35,9% за два года). Для данного предложения при аналогичных расчетах переплата по кредиту нивелируется ростом цен, если заемщик будет выплачивать долг в течение 5 лет (размер прироста цены составляет 3,5 млн рублей против переплаты 3,1 млн рублей).
В апарт-комплексе "Дом на Люсиновской" апартаменты площадью 56,24 кв. м на старте продаж стоили 15,5 млн рублей, сейчас - 21 млн рублей (прирост 36,3%, за два года). Для данного предложения при аналогичных расчетах переплата по кредиту нивелируется ростом цен, если заемщики будет выплачивать долг в течение 5 лет (размер прироста цены составляет 5,4 млн рублей простив переплаты 4,9 млн рублей).

Стоимость на старте, млн руб.	Взнос, руб.	Ставка, %	Срок	Платеж, тыс. руб.	Переплата, млн руб.
4 100 000	820 000	13	5 лет	76 460	1 307 600
			10 лет	49 380	2 645 600
			20 лет	38 496	5 959 040
5 600 000	1 120 000	11,4	5 лет	100 820	1 569 200
			10 лет	63 300	3 116 000
			20 лет	47 570	6 936 800
10 000 000	2 000 000	13	5 лет	186 495	3 189 700
			10 лет	120 440	6 452 800
			20 лет	93 890	14 533 600
15 500 000	3 100 000	13	5 лет	289 070	4 944 200
			10 лет	186 684	10 002 080
			20 лет	145 534	22 528 160
18 300 000	3 660 000	11,4	5 лет	329 475	5 128 500
			10 лет	206 867	10 184 040
			20 лет	155 460	22 670 400