Из Раменок в Рассказовку: какое жилье строится на новом участке метро. "РБК-Недвижимость". 18 июня 2018

Что будет происходить с ценами на квартиры, какие предложения есть и ожидаются в районе нового участка желтой ветки
В ближайшие месяцы будут завершены работы по строительству нового участка Калининско-Солнцевской линии метро, обещают столичные власти. Участок длиной 14,2 км, который пойдет от станции "Раменки", включает сразу семь новых станций: "Мичуринский проспект", "Очаково", "Говорово", "Солнцево", "Боровское шоссе", "Новопеределкино" и "Рассказовку".
"Данный участок самый протяженный из одновременно открываемых за последние 30 лет, - рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. - Последний раз отрезок из восьми перегонов вводили в эксплуатацию в начале 1990-х при запуске Люблинской линии от "Чкаловской" до "Волжской".
Предложение и цены
Сейчас в пешей доступности от новых станций находится больше десятка жилых комплексов в активной реализации: ЖК "Пикассо", "Квартал на Никулинской", "Небо", "Лобачевский", "Лобачевский 120", "Дом в Олимпийской деревне". За МКАД, в районе Солнцево расположены "Мещерский лес", "Лучи", ЖК на ул. Главмосстроя, в Новой Москве - "Татьянин парк", "Рассказово", "Переделкино Ближнее". В основном это проекты с квартирами, и только один из них предлагает апартаменты - ЖК City Mix.
Большинство предложений в указанных районах (42%) относится к комфорт-классу, на втором месте - проекты бизнес-класса, в которых сосредоточено 38% предложения, отмечают аналитики компании Est-a-Tet.
"Предложение по классам и ценообразование около этих станций метро также зависят от качественных характеристик локации, - пояснила генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова. - Например, станция метро "Мичуринский проспект" находится в престижном районе Раменки, в котором сосредоточено предложение классов бизнес и премиум. Тогда как станции метро "Солнцево", "Новопеределкино" и "Говорово" находятся в районах за МКАД, где преобладает предложение массового сегмента".
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, площади лотов на экспозиции начинаются с 18,9 кв. м (ЖК "Мещерский лес") и достигают 134,2 кв. м ("ЖК на ул. Главмосстроя"). Больше всего квартир предлагается в ЖК "Лучи" и комплексе апартаментов City Mix (593 и 447 соответственно). Также достаточно большой выбор есть в ЖК "Переделкино Ближнее" (102), "Мещерский лес" (232) и "Рассказово" (290).
Наиболее доступные лоты предлагаются в 22-метровых студиях-апартаментах в ЖК City Mix за 2,68 млн руб., самые дорогие предложения в локации - 88-метровые трехкомнатные квартиры в ЖК "Дом в Олимпийской деревне" за 33,5 млн руб., рассказали аналитики ЦИАН. Цены на готовое жилье в зоне доступности новых станций стартуют с 4,5 млн руб. (столько стоит полноценная однокомнатная квартира в ЖК "Переделкино Ближнее"). В этом же ЖК - самые доступные цены на двухкомнатные квартиры в уже построенных домах (от 8,1 млн руб). В старых границах Москвы готовое жилье у станций Калининско-Солнцевской линии в недавно сданных новостройках можно приобрести не менее чем за 7,2 млн руб. за однокомнатную квартиру (в ЖК "Мичурино Запад" у станции "Озерная") и за 11,2 млн руб. за двухкомнатную (в доме на улице Главмосстроя между метро "Солнцево" и "Говорово").
Реакция рынка
Существенного повышения спроса на жилье в районах, где будут расположены новые станции, риелторы не наблюдают. Стремительного роста цен на квартиры также нет и не предвидится. Генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина отмечает, что если это и произойдет, то рост возможен незначительный, в пределах 2-4%. Ведь линия строится не первый год, и рынок давно отреагировал на изменения - запуск метро де-факто уже учтен в сегодняшних ценах. По данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", на территории, где появятся новые станции метро, экспозиция сократилась на треть, а стоимость предложения объектов выросла на 15%, но все это - за три года.
"Сам факт открытия новых станций уже не окажет сильного влияния на стоимость, так как пик роста цен обычно происходит в момент объявления о строительстве метро и при старте работ, когда становится известно, где именно расположатся выходы из подземки", - пояснила председатель совета директоров компании "Бест-Новостроя" Ирина Доброхотова.
В первых очередях ЖК "Переделкино Ближнее", которые были сданы в конце 2013 года, на начальных стадиях строительства в середине 2012 года 1 кв. м стоил около 75 тыс. руб. (в те годы строительство станций фигурировало лишь в перспективных планах правительства Москвы), рассказал Алексей Попов из ЦИАН.
"Сейчас при продаже квартир на вторичном рынке собственники выводят их по 125-130 тыс. руб. за 1 кв. м, - отметил он. - Среди всех жилых комплексов Новой Москвы именно в "Переделкине Ближнем" наблюдается самый большой прирост в стоимости квартир на "вторичке" по сравнению с их ценой на котловане. Среднее значение прироста цены в Новой Москве относительно ранних стадий строительства в 2012 году составляет +44%, а в этом жилом комплексе (прежде всего за счет фактора метро) - +69%".
При расчете стоимости квартир в жилых комплексах, которые в ближайшее время будут введены в эксплуатацию, уже учитывалось открытие новых станций метро, соглашается руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов. А вот стоимость тех объектов, которые сейчас только строятся, может повыситься.
"Причина не в том, что девелопер не знает об открытии новых станций метро заранее, просто он пытается сыграть на психологии покупателя: транспортная доступность локации улучшилась, поэтому можно поднять цену, как это делают продавцы на "вторичке", - поясняет Таганов. - Но сильно стоимость первичного жилья не вырастет, потому что проекты могут перейти в другой ценовой сегмент, более дорогой, и часть покупателей отсеется. Девелоперы реалистичнее оценивают перспективы продаж, чем продавцы на вторичном рынке, поэтому цены они обычно поднимают максимум на 5% - при нынешней конъюнктуре рынка этот процент вряд ли будет выше".
Планы
В перспективе территории вдоль новых станций метро Калининско-Солнцевской линии станут еще более привлекательными для застройщиков, считает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Речь идет в основном о сложившихся районах (во всяком случае в пределах МКАД), поэтому здесь будут появляться преимущественно точечные проекты.
"В Новой Москве, конечно, интерес к земельным участкам вырастет, так как здесь можно реализовать комплексные и масштабные проекты, - рассказала Литинецкая. - Но и конкуренция будет сильной. К примеру, только в рамках транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) "Рассказовка" будет построено почти 336 тыс. кв. м недвижимости, из которых 290 тыс. планируется отвести под жилье. Уже возведено 144 тыс. кв. м, что составляет 2,4 тыс. лотов. Кроме жилья, в рамках ТПУ предусмотрены многоуровневые паркинги и подземные пешеходные переходы. В непосредственной близости как от новостроек, так и от метро предусмотрены торговые центры и детские учреждения. В совокупности такое улучшение ситуации с обеспеченностью инфраструктурой может приблизить цены в Новой Москве вдоль новой ветки до столичного уровня комфорт-класса".
По данным ЦИАН, у станции "Мичуринский проспект" планируется застройка долины речки Раменки. На месте одного из крупнейших незастроенных пустырей в пределах МКАД будут построены несколько жилых кварталов от компании "Донстрой". "Рекламная кампания ЖК "Огни" и "Событие" стартовала несколько месяцев назад, но продажи в них еще не открыты, так как пока не получен весь набор разрешительной документации, - отмечает Алексей Попов. - Известно, что это будут масштабные проекты в составе нескольких очередей. Их полная реализация займет не менее пяти - семи лет".
У станции "Ново-Переделкино" на пересечении Боровского шоссе и Чоботовской улицы в ближайшие недели начнется реализация квартир в ЖК "ФоРест" - небольшого квартала из четырех жилых домов на месте бывшей автостоянки.
Новые очереди планируется вывести в реализацию в жилых комплексах "Мещерский лес", "Лучи", "Переделкино Ближнее" и "Рассказовка". Новые корпуса появятся в ЖК "Небо", "Лобачевского 120", "Квартал на Никулинской".
В перспективе - продление линии за "Рассказовку", до аэропорта Внуково. Это, по мнению Алексея Попова, приведет к росту привлекательности предложений на вторичном рынке в существующих жилых комплексах по Боровскому шоссе ("Внуково 2017/2019", "Солнцево-Парк") и будет стимулировать продажи в перспективных ЖК по данному направлению. В частности, крупный жилой район планируется построить рядом с деревней Постниково.